TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1]

[Localité 4]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/00940 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QG2P

JUGEMENT

DU : 30 Janvier 2025

Société SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

C/

Mme [Z] [P]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 30 Janvier 2025.

DEMANDERESSE:

Société SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Armand BOUKRIS de la SELASU CABINET BOUKRIS, avocats au barreau de PARIS

non comparante, ni représentée

DEFENDERESSE:

Madame [Z] [P]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 6]

non comparante

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Clémence PERRET,

DEBATS :

Audience publique du 28 Novembre 2024

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Clémence PERRET,

Exposé du litige :

En vertu d’un contrat de bail en date du 4/03/2022, Mme [Z] [P] est locataire d’un local à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 6], et par contrat en date du 11/03/2022, d’un garage (n° 307ZPE0048), ces locaux appartenant à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT.

Par acte du 6/02/2024, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3.168,25 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 26/01/2024.

Le montant du loyer et de l’avance sur charges s’élève à la somme de 996,71 euros par mois (hors APL).

Par acte en date du 10/05/2024, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait assigner Mme [Z] [P] devant le juge des contentieux de la protection d’ EVRY et demande :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la locataire,

— autoriser de faire transporter, le cas échéant, les meubles laissés dans les lieux par la locataire dans tout garde meubles de son choix, à ses frais, risques et périls,

— condamner la locataire à payer la somme de 2.795,94 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner la locataire à verser une somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner la locataire à payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la locataire aux entiers dépens.

A l’audience, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, valablement représentée, réactualise sa créance à la somme de 2.903,01 euros, au titre des loyers échus à la date du 22/11/2024.

Citée par acte délivré par remise en l’étude, Mme [Z] [P], comparante, indique avoir un revenu de 1.700 euros dans le cadre d’un CDI, et qu’un dossier après du FSL est en cours d’instruction. Elle offre d’apurer sa dette par versements mensuels de 36,26 euros.

Il est précisé par les parties qu’un plan de mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de l’Essonne en date du 7/11/2024 est en cours, prévoyant l’échelonnement d’une dette de 2.915,88 euros moyennant un versement mensuel de 36,26 euros sur 59 mois, avec effacement partiel en fin de plan pour un montant de 776,54 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 30/01/2025, date indiquée à l’issue des débats.

Motifs de la décision :

Sur quoi,

Attendu que l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative ;

Que l’article 24 VI de la loi précitée dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire, qu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers ;

Que, selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du même article ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;

Qu’en l’espèce, qu’il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 22/11/2024, que la locataire a repris le paiement du loyer depuis au mois 3 mois au jour de l’audience ; que les dispositions précitées ont donc vocation à s’appliquer ;

Sur les loyers et charges impayés

Sur l’arriéré de loyers et charges

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu que la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT verse aux débats l’acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution ;

Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu’au 22/11/2024, la dette s’élève à la somme de 2.618,21 euros, hors frais, au titre des loyers et charges impayés, terme d’octobre 2024 inclus, à laquelle il convient de faire droit ;

Sur les délais de paiement

Attendu que la commission de surendettement des particuliers de l’Essonne a adopté le 7/11/2024 au profit de Mme [Z] [P] un plan de mesures imposées prévoyant l’échelonnement d’une dette de 2.915,88 euros moyennant un versement mensuel de 36,26 euros sur 59 mois, avec effacement partiel en fin de plan pour un montant de 776,54 euros ; qu’ il n’est pas contesté que ces mesure de désendettement sont toujours en cours ;

Qu’en conséquence, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, d’autoriser la locataire à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d’un montant égal à 36,26 euros, dans les conditions prévues au dispositif ;

Qu’à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer courant, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure adressée à la locataire demeurée infructueuse pendant 10 jours ;

Sur les dommages-intérêts

Attendu que l’article 1153 du code civil (devenu article 1231-6 du code civil par l’ordonnance du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016) dispose que dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne résultent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal ;

Que le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ;

Attendu qu’en l’espèce, le demandeur n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard de la locataire à quitter les lieux, lequel est suffisamment compenser par le versement d’une indemnité d’occupation ;

Qu’en conséquence, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT sera déboutée de leur demande en paiement de dommages-intérêts ;

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 14/05/2024 et ce plus de deux mois avant l’audience du 28/11/2024 ;

Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;

Attendu que l’article 24 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose qu’à compter du 01er janvier 2015, les bailleurs personnes morales ne pourront faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative ou demandes reconventionnelles en ce sens avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides logements (allocation logement et aide personnalisée au logement) ;

Que le délai ayant été respecté, le bailleur ayant saisi la CCAPEX le 7/02/2024, l’assignation est recevable au regard des dispositions de la loi du 24 mars 2014 ;

Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ; que le bail du box de stationnement sera soumis au même régime s’agissant d’un local accessoire au logement ;

Attendu qu’aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Attendu qu’il n’est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Attendu que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 6/02/2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ;

Qu’ainsi, les baux ont été résiliés de plein droit le 6/04/2024 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ;

Toutefois, en application des dispositions de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989,durant les délais de paiement accordés et sous réserve du respect de l’échéancier, les effets de la clause résolutoire seront suspendus ; qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Attendu que l’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail ;

Qu’à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, la locataire se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si les baux s’étaient poursuivis, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Sur la demande d’expulsion

Attendu que la bailleresse a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre ; qu’il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de la locataire en cas de non respect de l’échéancier d’apurement de la dette ;

Attendu qu’il y a de rappeler que le juge n’a pas vocation à autoriser le bailleur à faire transposer et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls du locataire ; que les biens laissés dans le local d’habitation suivent en effet la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité de l’huissier de justice instrumentaire ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et ne sera pas écartée ;

Attendu que Mme [Z] [P] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens ;

Attendu qu’aucun motif lié à l’équité ne commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

Le juge,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Mme [Z] [P] à verser à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 2.618,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 22/11/2024, terme d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 6/02/2024 ;

Autorise Mme [Z] [P] à se libérer de sa dette au moyen de versements mensuels de 36,26 euros, en plus du loyer courant, selon l’échéancier prévu par le plan de mesures imposées adopté le 7/11/2024 par la commission de surendettement des particuliers de l’Essonne ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou du loyer courant, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ;

Dit qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

A défaut de respect de l’échéancier:

Constate la résiliation des baux convenus entre les parties au jour du premier impayé dans le cadre de l’échéancier précédemment fixé ;

Ordonne l’expulsion de Mme [Z] [P], faute pour elle d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamne Mme [Z] [P] à verser à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si les baux s’étaient poursuivis, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir ;

En tout état de cause:

DEBOUTE la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;

Rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [Z] [P] aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le magistrat et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président,