RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 10 juin 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00502 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QZDX

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Théodora ZINSOU, greffière, lors des débats à l’audience du 13 mai 2025 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires “EMILE ZOLA”, situé [Adresse 3], représenté par son syndic la S.A.R.L. PGI GESTION IMMOBILIERE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Virginie VARAS de la SELARL DV AVOCATS, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : A 0204

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

Monsieur [W] [K]

demeurant [Adresse 3]

non comparant ni constitué

DÉFENDEUR

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 18 avril 2025, le syndicat des copropriétaires ÉMILE ZOLA de l’immeuble sis [Adresse 2] à Dourdan, représenté par son syndic, la SARL PGI GESTION IMMOBILIERE, a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Evry Monsieur [W] [K], au visa de l’article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, afin de le condamner à lui payer :

— la somme provisionnelle de 15.459,09 euros, en deniers ou quittances à la date du jugement à intervenir, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 février 2024, et en ordonner la capitalisation,

— la somme provisionnelle de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en raison des frais irrépétibles entrainés par la présente instance, ainsi que les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires ÉMILE ZOLA expose que :

— Monsieur [W] [K], copropriétaire au sein de l’immeuble, soumis au statut de la copropriété, est débiteur depuis plusieurs années de charges de copropriété et reste à devoir la somme de 18.272,35 euros selon décompte arrêté au 14 avril 2025,

— les diverses sommations de payer et mises en demeure adressées depuis 2021 sont restées vaines,

— par un jugement du 25 octobre 2022, le tribunal de proximité d’Etampes l’a condamné à lui payer la somme de 2.813,26 euros en principal, outre celles de 200 euros à titre de dommages et intérêts et 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, jugement qui n’a pas été exécuté malgré les tentatives d’exécution forcée,

— la résistance de Monsieur [W] [K] à tout paiement de ses charges engendre un lourd préjudice pour la copropriété et il est particulièrement justifié que celui-ci soit donc condamné à une somme complémentaire à titre de dommages et intérêts suffisamment significative,

— la dette n’a eu de cesse d’augmenter, Monsieur [W] [K] ne procédant au paiement de quasiment aucune somme depuis début 2022.

A l’audience du 13 mai 2025, le syndicat des copropriétaires ÉMILE ZOLA, représenté par son syndic en exercice, la SARL PGI GESTION IMMOBILIERE, représenté par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

Bien que régulièrement assigné, Monsieur [W] [K] n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la provision pour impayés de charges de copropriété

Selon le second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, en référé, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation de faire dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Néanmoins, le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une des provisions trimestrielles à valoir sur le budget annuel prévisionnel votée par l’assemblée générale des copropriétaires pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, les autres provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

Au cas présent, il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires ÉMILE ZOLA, et notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale ordinaire en dates des 7 septembre 2020, 24 juin 2021, 4 avril 2022, 3 juillet 2023 et 18 mars 2024, des relevés de compte individuel de 2020 à 2025 et des courriers de relances et mises en demeure, que Monsieur [W] [K] n’a pas payé de manière régulière ses charges de copropriété depuis 2020.

Par un jugement du tribunal de proximité d’Etampes du 13 octobre 2022, ce même copropriétaire a été condamné, notamment, à payer la somme de 2.813.26 euros au titre des impayés de charges arrêtés au 4 avril 2022 inclus. Cette décision étant définitive, le montant de cette condamnation a d’ores et déjà été déduit de la somme demandée dans le cadre de la présente instance.

En outre, l’extrait de compte consolidé individuel à compter du 4 avril 2022 jusqu’au 14 avril 2025 inclus laissent apparaître des frais de recouvrement divers auquel le syndicat des copropriétaires ÉMILE ZOLA ne peut en revanche prétendre, dans le cadre de la présente procédure. Il convient ainsi de déduire de la somme demandée les montants suivants :

—  29.09.2022 : frais huissier – Résolution 6 AG du 03/07/2023= 945,65 euros

—  29.09.2022 : frais avocat – Résolution 6 AG du 03/07/2023 = 480 euros

—  22.02.2024 : frais de courrier 2017 = 109,38 euros

—  15.04.2024 : SCP LE DISCORDE 04/2024 Assignation [K] = 56,32 euros

soit un montant total de 1.591,35 euros.

Le syndicat des copropriétaires ÉMILE ZOLA est par conséquent bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [W] [K] à lui payer la somme provisionnelle de 13.867,74 euros (15.459,09 – 1.591,35), assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2024, lendemain de la présentation de la mise en demeure datée du 28 février 2024, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2ème trimestre 2025 inclus.

Il sera fait droit à la demande, dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil, étant rappelé que les intérêts commenceront à courir à compter du présent jugement.

Sur la provision au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive

Selon le second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, en référé, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation de faire dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Néanmoins, le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Ainsi, la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, différent d’une simple résistance.

Au cas présent, le non-paiement complet des charges à leur échéance depuis 2020 a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ÉMILE ZOLA justifie de la récurrence du non-paiement des charges par Monsieur [W] [K], par la contrainte qu’il a supportée d’adresser régulièrement des lettres de mise en demeure pour voir payées les charges de copropriété en produisant les courriers de relances et mises en demeure envoyés en courrier recommandé avec accusé de réception, outre les procédures judiciaires et voies d’exécution.

Or, le jugement du tribunal de proximité d’Etampes précité en date du 13 octobre 2022 a d’ores et déjà condamné le défendeur à 200 euros de dommages-et-intérêts sur ce fondement pour la période allant jusqu’au 4 avril 2022 inclus.

Il résulte suffisamment des éléments produits que le principe comme le quantum de la responsabilité de Monsieur [W] [K], dans le préjudice invoqué par le syndicat des copropriétaires ÉMILE ZOLA sont démontrés dans des conditions de nature à permettre l’octroi d’une provision.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [W] [K] à payer au syndicat des copropriétaires ÉMILE ZOLA la provision non sérieusement contestable de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Monsieur [W] [K], qui succombe à la présente, sera condamné aux dépens de l’instance ainsi qu’à payer une somme de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires ÉMILE ZOLA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE Monsieur [W] [K] à payer au syndicat des copropriétaires ÉMILE ZOLA sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la SARL PGI GESTION IMMOBILIERE, au titre des charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2025 inclus, la somme provisionnelle de 13.867,74 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2024 ;

DIT que les intérêts dus pour une année entière porteront intérêts au taux légal ;

CONDAMNE Monsieur [W] [K] à payer au syndicat des copropriétaires ÉMILE ZOLA sis [Adresse 4] représenté par son syndic, la SARL PGI GESTION IMMOBILIERE, la somme provisionnelle de 400 euros au titre de dommages et intérêts ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Monsieur [W] [K] à payer au syndicat des copropriétaires ÉMILE ZOLA sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la SARL PGI GESTION IMMOBILIERE la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [K] aux entiers dépens.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 10 juin 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,