TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/01123 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QCSI

JUGEMENT

DU : 06 Mai 2025

S.C.I. CHAMPCUEIL IMMOBIIER

C/

M. [Z] [E]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 06 Mai 2025.

DEMANDERESSE:

S.C.I. CHAMPCUEIL IMMOBIIER

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e François-rené GAS, avocat au barreau d’ESSONNE

DEFENDEUR:

Monsieur [Z] [E]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représenté par M^e SERVILLAT, avocat au barreau de l’ESSONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-008943 du 05/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 04 mars 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : Me [Localité 10] + CCC

CCC M^e SERVILLAT

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1er juin 2017, la SCI CHAMPCUEIL IMMOBILIER a loué à Monsieur [Z] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [8] (91750), moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 875 euros hors charge, le contrat stipulant un paiement périodique des charges sans provision.

Monsieur [Z] [E] a donné congé et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement en présence du locataire le 02 août 2023.

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2023 la SCI CHAMPCUEIL IMMOBILIER a fait délivrer à Monsieur [Z] [E] une sommation de payer la somme de 1226.60 euros en principal au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier recommandé avec accusé réception du 08 novembre 2023, Monsieur [Z] [E] a proposé à la SCI CHAMPCUEIL de régler la dette par versement de 50 euros pendant 18 mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2024, la SCI CHAMPCUEIL IMMOBILIER a fait assigner Monsieur [Z] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronne et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

condamner le locataire à payer la somme de 1226.60 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 11 août 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer,

condamner le locataire sortant à payer la somme de 5198.60 euros au titre des réparations locatives

condamner le locataire à payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 décembre 2024 et après deux renvois a été plaidée à l’audience du 04 mars 2025.

A cette audience, la SCI CHAMPCUEIL IMMOBILIER , représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. En réponse aux moyens soutenus par Monsieur [Z] [E] il soutient oralement l’absence de prescription, relevant la présence d’irrégularité et d’impayés de loyers dès l’origine du bail mais que la demande porte sur les derniers loyers appelés. Il ajoute que Monsieur [Z] [E] dans son courrier en date du 24 octobre 2023 a reconnu devoir cette somme, et a d’ailleurs proposé un échéancier de paiement qu’il n’a pas respecté. Il soutient que les quittances ont été délivrées à demande contrairement à ce que soutient le locataire. Il précise que le premier loyer lors de la prise à bail n’avait pas été réclamé en échanges de travaux qu’avaient acceptés de faire le locataire mais qui n’ont pas été réalisés.

S’agissant des charges, il expose produit un tableau de répartition des charges démontrant les sommes dues et avoir déduit les frais d’ampoule du couloir desservant plusieurs appartements dont celui du locataire. Enfin, s’agissant des réparations locatives, il soutient qu’elles font notamment suite à un dégât des eaux causés par un oubli de fermeture d’un vélux par le locataire.

La demanderesse précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Monsieur [Z] [E] représenté par son conseil sollicite du tribunal :

— la constatation de prescription de l’action en paiement des loyers et charges qui seraient antérieurs au 4 juin 2021 l’assignation ayant été délivrée le 4 juin 2024.

— condamner la SCI CHAMPCUEIL IMMOBILIER à restituer les dépôt de garantie de 375 euros,

— rejeter la demande en paiement de la SCI CHAMPCUEIL IMMOBILIER faute de production d’un historique complet des loyers et charges appelés et encaissés depuis le 1er juin 2017, et intégrant les sommes versées par la CAF.

— condamner la SCI CHAMPCUEIL IMMOBILIER d’avoir à produire l’intégralité des quittances de loyers et charges à compter du 1er juillet 2017 sous astreinte de 50 euros par jour de retard et par document à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la date de signification par commissaire de justice du jugement à intervenir,

— rejeter la demande au titre des réparations locatives ,

— condamner la SCI CHAMPCUEIL IMMOBILIER à produire l’état des charges d’électricité indûment payées par le locataire au titre des parties communes et d’une terrasse privative d’un voisin,

A titre subsidiaire :

— accorder des délais de paiement sur 03 ans en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989

En tout état de cause :

— condamner la SCI CHAMPCUEIL IMMOBILIER au paiement de la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 2222 du code civil et de la prescription triennale en matière de paiement des loyers et charges, il fait valoir que le bailleur sollicite le paiement de rappel de loyer de novembre et décembre 2017 à hauteur de 908 euros au titre de travaux de peinture dus non réalisés et que cette demande est prescrite depuis le 4 juin 2021.

Il sollicite en outre le rejet des demandes en paiement, au motifs de l’absence de production d’un historique complet des loyers et charges appelés et encaissés depuis le 1er juin 2017 date de commencement du bail et en l’absence de justification des charges. Il soutient qu’aucune quittance de loyers n’a été produit et qu’il les a reçues la veille de l’audience. A titre subsidiaire, il sollicite des délais de paiement faisant valoir être en arrêt maladie depuis le 11 avril 2023 et percevoir les indemnités journalières.

L’affaire est mise en délibéré au 06 mai 2025.

Par note en délibéré autorisée, la SCI CHAMPCEUIL a produit la justification du versement du dépôt de garantie à hauteur de 375 euros par Monsieur [Z] [E] et de 500 euros par le dispositif LOCAPASS.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 7-1 de la loi précitée, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, la SCI CHAMPCUEIL IMMOBILIER sollicite la somme de 1226.60 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 11 août 2023 et de la location du compteur d’eau . A l’appui de sa demande, elle verse aux débats l’acte de bail, l’état des lieux de sortie établi contradictoirement en présence du locataire le 02 août 2023, des décomptes locatifs.

Monsieur [L] [E] sollicite de justificatifs au titre des sommes dues.

La société Bailleresse produit divers historiques de décomptes locatifs remontant au plus tard à janvier 2021 reprenant les versements effectués par le locataire et les montant versés par la CAF. Le dernier décompte produit arrêté au 11 août 2023, fait état d’une somme totale due de 1088 euros au titre du solde locatif et des charges du 1er juin 2023 au 30 juin 2023, outre la somme de 138.60 euros au titre de la location du compteur d’eau et des consommations d’eau. Il ressort de ce décompte que le loyer résiduel de juillet 2023 de 816 euros n’ a pas été réglé.

Contrairement à ce que soutient le locataire, il ne ressort pas de l’ensemble des justificatifs produits que le bailleur a sollicité le paiement des loyers de novembre et décembre 2017. Les sommes réclamées portent sur des loyers et charges postérieurs à juin 2021 et dès lors la prescription triennale n’est pas acquise, l’assignation ayant été délivrée le 04 juin 2024.

Il ressort des pièces fournies qu’au 2 août 2023, Monsieur [Z] [E] était redevable du loyer de juillet 2023 de 816 euros. Le bailleur sollicite en outre les charges récupérables à hauteur de 272 euros. Il appartient au bailleur de justifier du bien fondé des charges réclamées. En l’espèce, la SCI CHAMPCUEIL IMMOBILIER produit un tableau qu’elle a elle-même établi reprenant différents noms d’occupants, dont celui de Monsieur [Z] [E], la mention d’un compteur général et de sous-compteurs d’eau, ainsi que des ventilations de consommations d’eau. Elle ne produit toutefois aucun relevé et facturation établis par les fournisseurs d’eau à la SCI CHAMPCUEIL, de sorte que les montants reportés sur le tableaux difficilement lisibles qu’elle produit, ne sont pas vérifiables. En conséquence, elle ne justifie pas des montants récupérables demandés au locataires et sera déboutée de sa demande au titre des charges.

Par ailleurs, le preneur soutient avoir réglé au titre de ses factures d’électricité depuis son entrée dans les lieux, des consommations relevant des parties communes – couloir d’accès – et privatives d’un tiers. Ayant lui-même réglé les consommations d’électricité rattachées à son compteur individuel, les consommations qui auraient été indûment mises à sa charge ne peuvent le cas échéant qu’être déterminée par estimation.

Au terme d’un courrier en date du 23 novembre 2023 en réponse à Monsieur [Z] [E] qui soutient avoir pris connaissance de cette situation lors de la restitution des lieux et après avoir disjoncté le compteur électrique rattaché au logement loué, la SCI CHAMPCUEIL IMMOBILIER reconnait que des parties communes et la terrasse d’un autre locataire sont reliées au compteur électrique du logement occupé par Monsieur [E]. Le bailleur soutient que le preneur était informé de cette situation depuis la prise à bail. Aucun élément ne vient au soutien de l’affirmation selon laquelle Monsieur [E] avait accepté de prendre à la charge les consommations d’énergie de parties communes et l’éclairage de la terrasse privative d’un voisin.

Le bailleur, sur la base d’une attestation établie par un électricien s’agissant des consommations des ampoules du couloir, de la terrasse de Monsieur [E] et de celle de son voisin reliées ensemble ( 5 ampoules) est estimée à 22.63 euros par an. Le locataire n’a pas contesté cette estimation versée au débat, ni produit d’autres éléments.

Monsieur [E] doit être considéré comme seul redevable uniquement des consommations concernant sa terrasse privative et de la moitié des consommations des parties communes, soit 11.31 euros par an. Monsieur [Z] [E] a donc réglé au titre de sa consommation d’électricité indûment mises à sa charge la somme de 11.31 x 6 années d’occupation soit 67.86 euros qu’il convient de déduire des sommes qu’il doit par ailleurs au bailleur.

Il s’en suit que la dette locative de Monsieur [Z] [E] s’élève uniquement à la somme de 816 euros au titre du loyer de juillet 2023 resté impayé dont il convient de déduire la somme de précitée de 67.86 euros outre le montant du dépôt de garantie versé par Monsieur [Z] [E] d’un montant de 375 euros.

Il convient donc de condamner le locataire au paiement de la somme de 307.14 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du présent jugement.

II – Sur la demande au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n° 87-112 du 26 août 1987;

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public et le locataire ne peut donc renoncer à leur application ;

La bailleresse sollicite la somme de 5198.60 euros au titre des réparations engagées suite au départ du locataire, qui se décompose comme suit :

1120 euros au titre de la réfection des peintures du plafond du séjour et du coin cuisine,

605 euros au titre du lessivage et reprise de peinture sur les murs du séjour du coins cuisine,

222 euros au titre du remplacement de deux lavabos cassés,

369 euros au titre du remplacement du set de douche, du mitigeur et du détartrage des robinetteries,

680 euros au titre du remplacement de la porte de douche,

454 euros au titre du remplacement du plan de travail et des plinthes de la cuisine

96 euros au titre du lessivage des meubles de cuisine,

280 euros au titre du remplacement de la plaque de cuisson vitrocéramique,

92 euros au titre du remplacement des détecteurs de fumée disparus,

480 euros au titre du remplacement du linoléum de la chambre du 1er étage

96 euros au titre du nettoyage de joints du receveur de douche,

112 euros au titre du remplacement du rideau de vélux arraché,

120 euros au titre du décrassage des sols.

Le locataire sortant conteste les sommes réclamées comme étant non justifiées, précisant en outre avoir effectué les travaux de peinture qu’il s’était engagé à faire avant son départ.

Si la SCI CHAMPCEUIL IMMOBILIER produit l’état des lieux d’entrée outre un état des lieux de sortie, dont il ressort que les peintures des plafond et murs du salon étaient en bon état lors de la prise des lieux, ils étaient respectivement en état d’usage et d’état moyen avec des tâches et des déchirures lors de la restitution des lieux. Le plafond et murs du coin cuisine étaient respectivement en état d’usage et en bon état à l’entrée dans le lieux et décrits comme sales dans l’état des lieux de sortie. L’état de lieux de sortie mentionne deux lavabos cassés, qui étaient en bon état à la prise à bail, de même que la robinetterie salle de bains était en bon état à l’entrée dans les lieux et très encrassée, entartrée et cassé s’agissant de l’ensemble de support de douche à la restitution des lieux, de même pour les parois coulissantes de douches dégradées ( sales, entartrées) et les joints du receveur . S’agissant de la cuisine, l’état des lieux d’entrée mentionne un plan de travail fendu sur le rebord, sous la plaque de cuisson, un rebord abimé sur le plan de travail du meuble bar et un table bar en état d’usage, et l’état des lieux de sortie, un plan de travail cassé, et comportant pour le plan du meuble bar de nombreux éclats tachés et de la saleté. Il est relevé sur l’ensemble des meubles de cuisines, et des plaintes une importante saleté, qui n’était pas relevée à la prise des lieux, et qui relèvent d’un manque d’entretien du locataire. De même, la plaque chauffante est notée en bon état la prise des lieux et très sale et rayée lors de la restitution du logement, les détecteurs de fumés manquants. S’agissant de la chambre, le linoléum était noté en état d’usage à la prise à bail et dégradé, avec des déchirures par endroit à la sortie, qui sont imputable au locataire sortant mais en tenant compte de l’état de vétusté antérieur. Enfin le rideaux de vélux étant en bon état à l’entrée dans les lieux et déchiré à la sortie et l’état général de sol noté sale, de sorte que des frais de nettoyage devraient être à la charge du locataire.

Cependant, pour chiffrer le coût de ces réparations locatives, le bailleur, ne produit aucun éléments objectifs.

En effet, il appuie sa demande sur un documents intitulé « facture » adressé au locataire, qui reprend la liste des travaux avec mention d’un un coût attribué à chaque rubrique, document établi par la SCI CHAMPCUEUIL IMMOBILIER elle-même.

Elle ne produit pour étayer son chiffrage, aucune facture d’achat, ou devis de remise en état de sorte que le tribunal n’est pas en possibilité de vérifier le chiffrage demandé

Par conséquent, la preuve du coût des réparations n’étant pas rapportée par le bailleur, il sera débouté de l’intégralité de ses demandes sur ce point.

III – Sur la demande reconventionnelle de communication des quittances.

Monsieur [Z] [E] sollicite que le bailleur soit condamné à produire les quittances de loyers de loyers non communiquées depuis l’origine du bail.

Le bailleur soutient que les quittances sont délivrées à son locataire dès qu’il en fait la demande et précise les avoir communiquées en cours d’instance.

L''article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.

Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu."

Il ne ressort pas des pièces versées par le locataire qu’il ait demandé la délivrance de quittance auprès du bailleur, et que celui-ci ne les aurait alors pas délivrées. En l’absence de trace de demandes du locataire auprès de son bailleur tendant à la délivrance de quittances de loyers, et de refus manifeste de ce dernier de délivrer les quittances, il n’y pas lieu d’enjoindre à la SCI CHAMPCUEIL IMMOBILIER de produire l’ensemble des quittances depuis l’origine du bail, étant observé que les quittances ont effectivement été produites dans le cadre de la présente instance.

IV – Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Monsieur [Z] [E] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100,00 euros par mois. Au soutien de sa demande, il justifie être en arrêt de travail et percevoir des indemnités journalière, ave pour charge avec un loyer actuel de 541.26 euros . Au regard de sa situation financière il d’accorder à Monsieur [Z] [E] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette à hauteur de 100,00 euros par mois.

En cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, Monsieur [Z] [E] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision et la totalité de la dette restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SCI CHAMPCUEIL IMMOBILIER

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [E] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de la SCI CHAMPCUEIL IMMOBILIER les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter cette demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le [Z] [E] succombant.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] à verser à la SCI CHAMPCUEIL IMMOBILIER la somme de 307.14 euros au titre des loyers impayés, arrêtés au 11 août 2023 terme d’août inclus avec les intérêts au taux à compter du présent jugement ;

DEBOUTE la SCI CHAMPCUEIL IMMOBILIER de sa demande au titre des charges impayées ;

DÉBOUTE la SCI CHAMPCUEIL IMMOBILIER au titre des réparations locatives faute de justificatifs ;

DÉBOUTE la SCI CHAMPCUEIL IMMOBILIER du surplus de ses prétentions ;

AUTORISE Monsieur [Z] [E] à s’acquitter de ces sommes en 4 mensualités de 100 euros, la dernière égale au solde de la dette, en ce incluant les dépens ;

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 6e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, Monsieur [Z] [E] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, et la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SCI CHAMPCUEIL IMMOBILIER , 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse ;

REJETTE la demande de Monsieur [Z] [E] d’enjoindre à la SCI CHAMPCUEIL IMMOBILIER de produire les quittances sous astreinte ;

REJETTE le surplus des demandes de Monsieur [Z] [E] ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du de la sommation de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 06 mai 2025 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,