TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 12]-[Localité 11]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 16 Octobre 2025

AFFAIRE N° RG 25/04299 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QWZ7

NAC : 72I

Jugement Rendu le 16 Octobre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 13], situé [Adresse 2], représenté par son syndic [Adresse 8], SAS au capital de 40.000 euros, immatriculée au RCS d'[Localité 12] sous le numéro 327 399 150 ayant son siège [Adresse 7]

représenté par Maître Caroline CARLBERG de l’AARPI ACHACHE & CARLBERG, avocate au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [P] [R] [O], demeurant [Adresse 6]

non comparant,

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 23 Juillet 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 11 Septembre 2025 et mise en délibéré au 16 Octobre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [P] [R] [O] est propriétaire des lots numéros 1035 et 1082 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 13] sise [Adresse 3] à [Adresse 10] [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice, la SAS [Adresse 9], a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, M. [P] [R] [O] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES, aux fins de :

— Condamner M. [P] [R] [O] à payer au SDC de la Résidence [Adresse 13] sise [Adresse 4] la somme de 6 090,47 euros à titre d’arriérés de charges, arrêtés au 1er juillet 2025, incluant les appels de provisions du 3ème trimestre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

— Condamner M. [P] [R] [O] à payer au SDC de la Résidence LE [Localité 15] sise [Adresse 4] la somme de 476,43 euros au titre des provisions pour charges pour l’exercice clos du 1er octobre au 31 décembre 2025, non encore échues,

— Condamner M. [P] [R] [O] à payer au SDC de la Résidence LE [Localité 15] sise [Adresse 4] la somme de 1 015,34 euros correspondant aux frais de recouvrement,

— Condamner M. [P] [R] [O] à payer au SDC de la Résidence LE [Localité 15] sise [Adresse 4] la somme de 1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Ordonner la capitalisation des intérets à compter de la délivrance de la présente assignation par application des dispositions de l’article 1342 du code civil,

— Condamner M. [P] [R] [O] à payer au SDC de la Résidence LE [Localité 15] sise [Adresse 5] la somme de 1 500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC,

— Condamner M. [P] [R] [O] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien, il explique que le compte de charges de M. [P] [R] [O] est débiteur depuis le 1er janvier 2023 et que ce dernier, bien qu’ayant été déjà condamné par jugement rendu par le tribunal de proximité de LONGJUMEAU le 10 mai 2023, a persisté à ne pas payer les charges de copropriété dont il est redevable, les sommes auxquelles il a été condamné aux termes de ce jugement n’étant pas entièrement recouvrées.

Il ajoute que M. [P] [R] [O] n’a jamais adopté une attitude diligente dans le paiement de ses charges et qu’en s’abstenant de les régler à leur échéance il a naturellement contraint les autres copropriétaires à en faire l’avance et obligé le syndicat des copropriétaires à s’engager dans une procédure contentieuse.

A l’audience du 11 septembre 2025, le [Adresse 16] [Adresse 13] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

M. [P] [R] [O], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I.

Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges (…).

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.(…)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 13] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 27 janvier 2025 adressée en recommandé avec avis de réception à M. [P] [R] [O], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”, aux termes de laquelle le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement dans un délai de 30 jours des provisions échues dues au titre des budgets prévisionnels non approuvés ainsi que des dépenses pour travaux non compris dans ces budgets prévisionnels, soit un montant de 2 450,51 euros, et rappelle les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le [Adresse 16] [Adresse 13] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— une situation de compte au 1er juillet 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 6 090,47 euros,

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 19 avril 2022, 20 avril 2023, 28 mai 2024 et 19 juin 2025 et les attestations de non recours s’y rapportant,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée,

— le jugement du tribunal de proximité de LONGJUMEAU du 10 mai 2023,

— et le contrat de syndic.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 13] peut prétendre au titre des arriérés de charges, sur la période du 1er janvier 2023 au 1er juillet 2025, appel 3ème trimestre 2025 et 3/4 fonds travaux loi ALUR 2025 inclus, s’élève bien à la somme de 6 090,47 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2025, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles:

A l’examen des pièces produites (résolution n°8 du PV de l’assemblée générale du 28 mai 2024 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2025 et résolution n°10 fixant le taux de cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR), il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] peut prétendre au titre des provisions pour charges non encore échues devenues exigibles pour la période du 3ème trimestre 2025 au 4ème trimestre 2025 inclus, s’élève à la somme de 476,43 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M. [P] [R] [O] a déjà été condamné par jugement du tribunal de proximité de LONGJUMEAU du 10 mai 2023 pour non paiement de ses charges de copropriété. Aux termes de ce jugement, il a été consenti à M. [P] [R] [O] un délai de 23 mois pour le règlement des sommes dues au titre de ce jugement et il ressort de l’assignation du 23 juillet 2025 que ces sommes n’ont pas été totalement recouvrées.

Cette défaillance, qui perdure depuis plusieurs mois est constitutive d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner M. [P] [R] [O] à payer au [Adresse 16] [Adresse 13] une somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de paiement des frais de recouvrement :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat des copropriétaires doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 13] réclame une somme de 1 015,34 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais intitulés “A.S HONOS SUIVI PROC.” de 134,40 euros et “RECOUVR CHARGES [R]” de 480,00 euros ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès de la défenderesse.

Ces coûts pourront être inclus dans les frais irrépétibles.

Les frais des relances et mise en demeures n’apparaissent pas fondés, les modalités d’envoi de ces lettres n’étant pas justifiées,

Il y a donc lieu de débouter le [Adresse 16] [Adresse 13] de sa demande au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [P] [R] [O], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il sera par ailleurs condamné à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 13], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE M. [P] [R] [O] à payer au [Adresse 16] [Adresse 13] la somme de 6 090,47 euros au titre des arriérés de charges, sur la période du 1er janvier 2023 au 1er juillet 2025, appel 3ème trimestre 2025 et 3/4 fonds travaux loi ALUR 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 450,51euros à compter du 27 janvier 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 23 juillet 2025, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE M. [P] [R] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 13] la somme de 476,43 euros au titre des provisions pour charges non encore échues devenues exigibles pour la période du 3ème trimestre 2025 au 4ème trimestre 2025 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil;

CONDAMNE M. [P] [R] [O] à payer au [Adresse 16] [Adresse 13] la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231-1 du code civil;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 13] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE M. [P] [R] [O] à payer au [Adresse 16] [Adresse 13] la somme de 1.200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [P] [R] [O] aux entiers dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le SEIZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,