TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 9]-[Localité 8]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 06 Novembre 2025

AFFAIRE N° RG 24/05879 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QMEU

NAC : 72A

Jugement Rendu le 13 Novembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires IDELYA, situé [Adresse 5] représenté par son syndic, la SAS CONVERGENCE IMMOBILIER dont le siège social est situé au [Adresse 2], immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 518 241 922 00013

représenté par Maître Nadia MOGAADI, avocate au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Madame [V] [E], demeurant [Adresse 4]

défaillante

Monsieur [W] [E], demeurant [Adresse 3]

défaillant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC,greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 mars 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 25 Septembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 06 Novembre 2025. Le délibéré a été prorogé au 13 novembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [W] [E] et Mme [V] [E] sont propriétaires des lots 68, 322 et 323 dépendant de la copropriété RESIDENCE [10] située [Adresse 6] [Localité 7] [Adresse 1]).

Par assignation en date du 17 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE IDELYA, représenté par son syndic la SAS CONVERGENCE IMMOBILIER, les a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir ce tribunal :

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1231-1 du code civil,

Vu les articles 514, 696 du code de procédure civile et l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [W] [E] et Mme [V] [E] à lui payer les sommes de :

. 16.323,41 euros au titre des charges dues au 3ème trimestre 2024 inclus, à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 mars 2023 sur la somme de 8.502,43 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

. 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

. 2.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner M. [W] [E] et Mme [V] [E] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [W] [E] et Mme [V] [E], bien que régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de juge rapporteur du 25 septembre 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE IDELYA produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaires des défendeurs,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges du 4ème trimestre 2019 au 3ème trimestre 2024,

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 29 novembre 2021, 14 décembre 2022 et 15 décembre 2023,

— un décompte des charges réclamées arrêté au 1er juillet 2024, provision 3ème trimestre 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 16.323,41 euros. Toutefois, ce décompte comporte des sommes (711,69 €) qui seront examinées au titre des frais nécessaires.

L’examen des pièces fournies permet d’établir que la créance du syndicat des copropriétaires RESIDENCE IDELYA s’élève à la somme de 15.611,72 euros (16.323,41 € – 711,69 €), au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, pour la période du 1er octobre 2019 (Prov./chg courante 01/10/2019 et fonds travaux art.58) au 1er juillet 2024 (Prov./chg courante 01/07/2024 et cotisation fonds travaux) inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2024, date de l’assignation sur le surplus, la preuve d’envoi des mises en demeure n’étant pas produite.

Concernant la solidarité, il convient de rappeler que, quand le lot constitue le logement de la famille, quel que soit le régime matrimonial, les charges de copropriétés peuvent être qualifiées de dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants aux termes de l’article 220 du code civil.

En conséquence, M. [W] [E] et Mme [V] [E] seront condamnés solidairement au paiement des sommes dues au titre des charges de copropriété.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Enfin, les indivisaires dont le comportement est fautif à l’égard du syndicat peuvent être condamnés in solidum au paiement des dommages et intérêts dus en réparation du préjudice causé.

Le syndicat des copropriétaires RESIDENCE IDELYA, qui ne verse aucune pièce au soutien de sa demande de dommages et intérêts, ne justifie ni de la mauvaise foi de M. [W] [E] et Mme [V] [E] ni avoir subi un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

La demande présentée au titre des dommages et intérêts n’apparaît ainsi pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires RESIDENCE IDELYA sollicite la somme de 711,69 euros au titre des frais de recouvrement. Toutefois :

— il ne produit pas la preuve d’envoi des mises en demeure dont il demande de remboursement et, ne peut donc, non plus, prétendre au remboursement des relances qui doivent être précédées d’une mise en demeure,

— les frais de mise en contentieux, dès lors qu’il s’agit de prestations qui constituent des actes d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle, ne peuvent non plus être retenus au titre des frais nécessaires.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE IDELYA sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [W] [E] et Mme [V] [E], qui succombent à l’instance, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance.

M. [W] [E] et Mme [V] [E] seront également condamnés solidairement à payer une somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires RESIDENCE IDELYA au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [W] [E] et Mme [V] [E] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE IDELYA la somme de 15.611,72 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, pour la période du 1er octobre 2019 (Prov./chg courante 01/10/2019 et fonds travaux art.58) au 1er juillet 2024 (Prov./chg courante 01/07/2024 et cotisation fonds travaux) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2024, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires RESIDENCE IDELYA de sa demande à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires RESIDENCE IDELYA de sa demande au titre des frais de recouvrement, ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [E] et Mme [V] [E] à payer la somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires RESIDENCE IDELYA en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [E] et Mme [V] [E] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le TREIZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,