N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 06 Mai 2025

N° RG 24/00481 – N° Portalis DB22-W-B7I-SMEN

DEMANDEUR :

S.A. LES RESIDENCES

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Laurie MARTIN substituant M^e MENARD

DEFENDEUR :

Madame [O] [P]

[Adresse 5]

[Adresse 9][Adresse 8]

[Localité 7]

comparante,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : M^me Rosette SURESH

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : M^e MENARD

Copie certifiée conforme à l’original à : Mme [P]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La SA LES RESIDENCES a donné à bail à Mme [O] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Adresse 1] A – Apprt. [Adresse 3] [Localité 10] par contrat du 22 février 2023, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 647,65€, outre 45,56€ de provision sur charges.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 2786,28€ a été délivré à Mme [O] [P] le 31 mai 2024.

Devant l’absence de régularisation, la société LES RESIDENCES, par acte du 2 septembre 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 4 septembre 2024, a fait assigner Mme [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, et subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail en raison des impayés locatifs,L’expulsion de corps et de biens de la locataire des lieux loués ainsi que de tous occupants de son chef,La condamnation de Mme [O] [P] à lui payer la somme de 3057,16€ au titre de l’arriéré de loyers et charges,La condamnation de Mme [O] [P] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été demandé si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges, jusqu’à la libération des lieux,La condamnation de Mme [O] [P] à lui verser 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,La condamnation de Mme [O] [P] aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 mars 2025.

La société LES RESIDENCES, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 1754,64€, échéance de février 2025 incluse. Elle est favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à la défenderesse.

Mme [O] [P] comparait en personne et reconnait le montant de la dette locative, mais demande à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100€ en règlement de l’arriéré. Elle demande à ce que les frais correspondant aux pénalités de retard de paiement lui soient remboursés à hauteur de 150€. Elle perçoit une retraite de l’ordre de 1650€ et précise que ses enfants lui viennent en aide financièrement. Elle a fait une demande de relogement social, laquelle est restée bloquée en raison de l’arriéré locatif.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Sur autorisation du juge, le conseil du bailleur a fait parvenir un décompte actualisé de l’arriéré locatif au 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La CCAPEX des Yvelines a été saisie de la situation d’impayés le 2 octobre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 4 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 11).

Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 2786,28€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, reproduit les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par Mme [O] [P] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 1er août 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société LES RESIDENCES produit un décompte démontrant que Mme [O] [P] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2169,99€ à la date du 6 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Mme [O] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’elle reconnait d’ailleurs à l’audience.

Elle sollicite toutefois le remboursement des frais facturés par le bailleur à titre de pénalité de retard dans le paiement des loyers. Or, si la présence d’une clause contractuelle prévoyant une telle pénalité devrait être réputée non écrite en application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, pour autant force est de constater à la lecture du décompte qu’aucune somme n’a été facturée par la société LES RESIDENCES à Mme [O] [P] à ce titre.

Mme [O] [P] sera donc condamnée à payer à la société LES RESIDENCES la somme de 2169,99€ arrêtée au 6 mars 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il convient en outre de fixer à compter du 1er avril 2025 une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyer et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, payable jusqu’à la libération des lieux, afin de réparer le préjudice subi par le bailleur du fait du maintien dans les lieux.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, Mme [O] [P] sollicite des délais de paiement suspendant la clause résolutoire.

Le bailleur y est favorable.

Mme [O] [P] propose de verser 100€ en sus du loyer courant, ce qui permet de solder l’arriéré dans les délais légaux. Elle a en outre repris le paiement intégral du loyer depuis septembre 2024, soit antérieurement à l’audience, auquel elle ajoute régulièrement des suppléments (entre 100€ et 600€).

Par ailleurs, il ressort des débats que si Mme [O] [P] perçoit une retraite d’un montant de 1650€. Ses enfants l’aident financièrement lorsqu’ils le peuvent. Elle apparait dès lors en mesure de régler sa dette locative.

Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d’accorder à la défenderesse des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, à la demande de la locataire qui souhaite rester dans le logement.

Il sera rappelé qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [O] [P], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité et la situation économique des parties commandent en revanche de rejeter la demande de la société LES RESIDENCES au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 1er août 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONDAMNE Mme [O] [P] à payer à la SA d’HLM LES RESIDENCES une somme de 2169,99€ (Deux-mille-cent-soixante-neuf euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 6 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Mme [O] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 21 mensualités de 100€ chacune et une 22ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour Mme [O] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM LES RESIDENCES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ;

que Mme [O] [P] soit condamnée à verser à la SA d’HLM LES RESIDENCES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTE la SA d’HLM LES RESIDENCES de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [O] [P] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 6 mai 2025.

La Greffière La juge