TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

S.C.I. ARTS ET METIERS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Catherine ROBIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/00156 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3W76

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 23 avril 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], Représenté par son Syndic le CABINET LESCALLIER sis [Adresse 1]

représenté par M^e Catherine ROBIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0633

DÉFENDERESSE

S.C.I. ARTS ET METIERS

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 février 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 avril 2024 par Clara SPITZ, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 23 avril 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/00156 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3W76

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI ARTS ET METIERS est propriétaire des lots 2, 27 et 28 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic le CABINET LESCALLIER, a fait assigner la SCI ARTS ET METIERS devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire la condamnation de cette dernière à lui payer les sommes suivantes :

—  7007,66 euros au titre des charges impayées arrêtée au 19 novembre 2023 avec intérêt aux taux légal à compter de la mise en demeure du 12 octobre 2023,

—  1 300 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Il a actualisé ses demandes par voie de conclusions signifiées à étude le 19 janvier 2024 par commissaire de justice.

A l’audience du 05 février 2024, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a soutenu oralement les conclusions susmentionnées aux termes desquelles il sollicite la condamnation de la SCI ARTS ET METIERS, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

—  9 271,30 euros au titre des charges impayées et des frais arrêtés au 1er janvier 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 12 octobre 2023 ;

—  720 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La SCI ARTS ET METIERS, bien que régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 avril 2024.

MOTIF DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient de rappeler que l 'article 12 du code de procédure civile fait obligation au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, la demande en paiement de la somme de 9 271,30 euros au titre des charges impayées incluant les frais doit s’analyser en deux demandes distinctes qui seront ainsi étudiées successivement.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI ARTS ET METIERS tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots 2, 27 et 28,

— l’extrait KBIS de la SCI ARTS ET METIERS,

— le décompte des sommes dues arrêté au 19 novembre 2023,

— le décompte actualisé des sommes dues arrêté au 1er janvier 2024,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période allant du 1er avril 2023 au 1er octobre 2023, appel du 4ème trimestre 2023 inclus,

— le procès-verbal de l’assemblée générale annuelle de copropriété du 30 janvier 2023 et le certificat de non-recours afférent, ayant notamment révisé à la hausse le budget de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et approuvé le budget prévisionnelle de l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024,

— le contrat de syndic,

Il ressort du décompte arrêté au 1er janvier 2024 produit par le demandeur débiteur, à cette date, de la somme de premier trimestre 2024.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne verse pas au débat les appels et fonds et relevés de charges concernant le 1er trimestre 2024 dont il réclame le paiement aux termes des conclusions d’actualisations signifiées le 19 janvier 2024 au défendeur.

Par conséquent, la SCI ARTS ET METIERS sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme de 6 111,66 euros arrêtée au 19 novembre 2023, dernier trimestre 2023 inclus -8 148.88 euros – 1940.46 – 96.76 euros).

Cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure d’avocat du 12 octobre 2023 dont l’envoi par LRAR est justifié, conformément à l’article 1236-1 du code civil.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

A l’appui de sa demande de remboursement des frais de recouvrement, le syndicat des copropriétaires avance des frais de mise en demeure, de relance, de « transmission de dossier avocat » et de mise en demeure d’avocat.

La preuve de l’envoi effectif des mises en demeure et des relances n’est pas rapportée. De plus, les frais liés à la « transmission de dossier avocat » n’excèdent pas l’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic. Enfin, la mise en demeure d’avocat relève des frais irrépétibles dont il est, par ailleurs, demandé le paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] sera débouté de sa demande au titre des frais.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que la SCI ARTS ET METIERS n’a pas payé les charges de copropriété dont elle est redevable depuis le début de l’année 2023. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire.

Il convient donc de la condamner au paiement de la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI ARTS ET METIERS, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle devra verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] une somme de 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI ARTS ET METIERS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic le CABINET LESCALLIER la somme de 6 111,66 euros (six mille cent onze euros et soixante-six centimes) au titre des charges et appels de fonds impayés, arrêtée au 19 novembre 2023, dernier trimestre 2023 inclus,

DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 12 octobre 2023,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] représenté par son syndic le CABINET LESCALLIER de sa demande de condamnation au titre des frais de recouvrement,

CONDAMNE la SCI ARTS ET METIERS à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] représenté par son syndic le CABINET LESCALLIER la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI ARTS ET METIERS à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] représenté par son syndic le CABINET LESCALLIER la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI ARTS ET METIERS aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 avril 2024 et signé par la présidente et la greffière susnommées.

La greffièreLa présidente