RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 22 juillet 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00687 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q7U3

PRONONCÉE PAR

Elisa VALDOR, Juge,

Assistée de Sarah TREBOSC, greffière lors des débats à l’audience du

1er juillet 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

Monsieur [E] [G]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Ségolène FOUCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : F1

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET :

Madame [N] [L]

demeurant [Adresse 5]

Monsieur [Z] [L]

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Olivier BOHBOT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC342

DÉFENDEURS

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025, Monsieur [E] [G] a fait assigner Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] devant le Président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, statuant en référé, aux fins de voir ;

déclarer recevable l’intégralité de ses moyens et prétentions ;condamner Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] à le laisser ainsi que l’entreprise de son choix installer un échafaudage dans la propriété sis [Adresse 3] pour réaliser les travaux d’étanchéité du bien immobilier sis [Adresse 7] ;dire qu’il devra prévenir Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L], par tout moyen au moins 7 jours avant l’installation de l’échafaudage ; ordonner que, passé un délai de 10 jours après cette information, Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] devront le laisser ainsi que la société de son choix exercer le tour d’échelle, sous peine d’astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard ; ordonner que le tour d’échelle sera autorisé le temps de la réalisation des travaux d’enduit et d’étanchéité du pignon, soit pour une durée de trois (3) semaines à compter de l’installation de l’échafaudage, sauf intempéries ; condamner Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] à lui régler la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile avec distraction au profit de Maître Ségolène Fouché, avocat au barreau de Paris, conformément à l’article 699 du même code ; condamner Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] à tous les dépens, notamment le coût du constat du commissaire de justice, de la signification de l’assignation.

A l’audience du 1er juillet 2025, Monsieur [E] [G], représenté par son conseil et se référant à ses conclusions notifiées par RPVA, le 30 juin 2025, et déposées à l’audience, a réitéré ses demandes figurant dans son assignation, sollicitant en outre que Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] soient déboutés de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et, oralement, que les frais de constat soient partagés.

A l’appui de ses prétentions, il fait valoir, au visa de l’article 834 du code de procédure civile, de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, et de l’article 544 du code civil que :

il est propriétaire d’un bien immobilier situé au [Adresse 6] à [Localité 11] qui nécessite de toute urgence une étanchéité du pignon droit qui ne peut être réalisé qu’avec l’installation d’un échafaudage dans la propriété voisine située au [Adresse 4] la même avenue et appartenant aux époux [L] ;il a ainsi demandé aux époux [L], le 27 juillet 2017, l’autorisation d’installer un échafaudage sur le propriété pour réaliser ces travaux, ce que ces derniers ont accepté mais à la condition qu’il soit établi un constat d’huissier ;il n’a pas donné suite, les travaux n’étant pas urgents, en l’absence d’humidité, puis il s’est rapproché de ses voisins, en 2024, l’état de sa propriété se dégradant, et ces derniers ont accepté oralement l’installation de l’échafaudage, de sorte qu’il a mandaté l’entreprise [T] [Y] que les époux [L] connaissaient, ainsi qu’un commissaire de justice pour établir un constat, le 22 octobre 2024, mais les époux [L] ont refusé les constatations du commissaire de justice au sein de leur domicile, puis ont opposé un refus à l’installation de l’échafaudage, sollicitant désormais la présente d’un drone pour obtenir des photographies ;les époux [L] ont refusé ensuite que la société [T] prennent des photographies de leurs maison et notamment de leur toiture, le commissaire n’ayant pu accéder ;il les a donc mis en demeure, le 15 février 2025, mais les époux [L] ont persisté dans leur refus ;les travaux d’étanchéité du pignon droit de sa propriété sont nécessaires et urgents, des moisissures, cloques et fissures ayant été constatées par le commissaire de justice, et ces travaux ne peuvent être réalisés qu’avec l’installation d’un échafaudage sur la propriété des défendeurs, au regard de la configuration des lieux, comme le confirme l’entreprise [T] et les constats du commissaire de justice ;l’installation de l’échafaudage n’est pas de nature à causer un trouble excessif et disproportionné aux défendeurs, dès lors que, d’une part, la pose de l’échafaudage se ferait conformément aux descriptions transmises par l’entreprise [T], et pour une durée de 3 semaines, les travaux étant précisément définis par cette dernière, d’autre part, il se propose d’informer les époux [L] 7 jours avant l’installation de l’échafaudage ;il ne peut être fait droit à la demande de délai de prévenance d’un mois, les travaux étant urgents, et à la demande tendant à ce que les frais de constat soient à sa charge, ayant déjà assumé le coût d’un procès-verbal de constat d’huissier.

Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L], représentés par leur conseil et se référant à leurs conclusions déposées à l’audience, ont sollicité du juge des référés de :

les recevoir en l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions,

A titre principal,

débouter Monsieur [G] de l’ensemble des demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire, et sous réserve de la production par Monsieur [G] d’un devis précis et circonstancié reprenant un descriptif détaillé des travaux à réaliser, de leur durée et un descriptif détaillé des préconisations prises aux fins d’installation du chantier :

leur donner acte qu’ils ne s’opposent pas au principe de la servitude de tour d’échelle ;juger que Monsieur [E] [G] devra les informer au moins un mois avant le début des travaux de la date de commencement du chantier ;

condamner Monsieur [E] [G] à faire effectuer un procès-verbal de constat dressé par un Commissaire de justice, juste avant puis après travaux, à ses frais, pour rendre compte de l’état du terrain et de leur maison, y compris du toit situé à l’endroit du pignon et, en particulier, des dégradations commises et plus largement, de tous dommages causés par les ouvriers et/ou les travaux réalisés ;juger que l’échafaudage posé soit entièrement bâché, pour éviter toutes projection sur leur terrain et pour assurer leur sécurité et que des protections soient installées sur les végétaux pour les préserver ;juger que la meule à aiguiser manuelle soit remise à sa place ;juger que les travaux, une fois terminés, feront l’objet d’un nettoyage pour laisser les lieux aussi propres que trouvés au départ.- débouter Monsieur [E] [G] de sa demande d’astreinte.

En tout état de cause,

condamner à titre provisionnel Monsieur [E] [G] à leur réglerla somme de 2400,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

Au soutien de leur défense, Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] font valoir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, et de l’article 9 du code civil, que :

Suite à la demande de Monsieur [E] [G] d’installation d’un échafaudage, le 27 juillet 2017, ils n’ont pas refusé, mais sollicité un descriptif détaillé des travaux et l’établissement d’un procès-verbal de constat avant et après la réalisation des travaux, mais Monsieur [E] [G] n’a donné aucune suite, ne reprenant attache avec eux, qu’en septembre 2024 ;ils ont été contactés par un commissaire de justice, qui a pu accéder à leur domicile, mais refusé de monter sur une échelle pour faire des constatations sur le toit, alors que de telles constatations étaient nécessaires ;c’est la raison pour laquelle ils ont insisté sur la nécessité qu’un procès-verbal de constat soit réalisé, notamment par courrier du 3 janvier 2025, en réponse au courrier du conseil de Monsieur [E] [G], du 23 décembre 2024 ;ils n’ont ainsi pas refusé l’installation d’un échafaudage sur leur propriété sous réserve de l’établissement d’un procès-verbal de constat ;l’entrepreneur ne détaille pas les travaux qu’il envisage de réaliser, ne précise pas si une protection sera installée sur leur toiture et sur leur terrain et si ses ouvriers auront besoin d’accéder à leur propriété, ni ne se prononce sur la durée des travaux ;or la configuration des lieux impose que des précautions soient prises en amont aux fins de protection des sols et de la végétation de sorte qu’en l’état des pièces communiquées, il ne peut être considéré que la nécessité d’installer un échafaudage sur leur fonds est démontrée avec l’évidence requise devant le juge des référés ;il est donc nécessaire que Monsieur [E] [G] produise un devis technique précisant les modalités des travaux et des mesures de protection ;sous réserve de la production d’un devis précis et circonstancié comprenant un descriptif détaillé des travaux et de leur durée, et un descriptif détaillé des préconisations prises aux fins d’installation du chantier, ils ne s’opposeront pas au principe de la servitude de tour d’échelle ;ils souhaitent impérativement aux fins de se prémunir de difficultés éventuelles, qu’un procès-verbal de constat soit dressé par un commissaire de justice, avant et après la réalisation des travaux et d’être prévenus au moins un mois avant le début des travaux.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de droit de passage pour réalisation de travaux

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. ».

L’article 835 du même code prévoit que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Pour être autorisée par le juge des référés, la servitude temporaire de passage pour travaux dite de tour d’échelle suppose de démontrer que les travaux sont nécessaires, que la configuration des lieux ne permet pas une autre solution technique pour les réaliser et que l’atteinte portée au droit de propriété de Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] apparaît justifiée et proportionnée aux fins poursuivies, en étant enfermée dans des conditions de durée et de nuisance encadrées.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [E] [G] est propriétaire d’une maison d’habitation située [Adresse 6] à [Localité 11], laquelle est contiguë à la propriété de Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] qui est située au [Adresse 8] la même avenue.

Il est justifié de la nécessité et de l’urgence pour Monsieur [E] [G] de faire accomplir des travaux d’étanchéité et de ravalement sur le pignon droit de sa maison, au regard, d’une part, de la lettre de l’entreprise de maçonnerie [Localité 10] qu’il a chargée desdits travaux et qui mentionne, dans sa lettre du 30 avril 2015, que " suite à notre visite sur place, [Adresse 9], et aux diverses constatations d’humidité sur la façade intérieure du mur. Il serait impératif de réaliser au vite des travaux d’étanchéité et de ravalement sur ce pignon mitoyen. (…) Par conséquent, la dégradation du mur risque de s’amplifier ", et, d’autre part, des constatations de, Maître [X] [C], commissaire du justice mandaté par Monsieur [E] [G], qui a relevé dans son procès-verbal du 22 octobre 2024, la présence de cloques, de coulures et de traces moisissures, dans la cuisine, et de fissurations sur le pignon coté droit de la maison.

En outre, il est établi et non discuté l’impossibilité de réaliser les travaux d’étanchéité et de ravalement sur le pignon droit de la maison de Monsieur [E] [G] sans accéder à la propriété de Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L], qui est mitoyenne à ce pignon, compte tenu de la configuration des lieux, ce que confirment les photographies produites aux débats, notamment celles jointes au procès-verbal de constat de commissaire de justice du 22 octobre 2024, et l’entreprise [T] chargée des travaux projetés qui indique dans sa lettre du 30 avril 2025 qu’il est impossible de réaliser les travaux sans l’accord des voisins pour accéder au pignon par leur propriété.

L’atteinte ainsi portée au droit de propriété de Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] apparaît justifiée et proportionnée aux fins poursuivies d’étanchéité du pignon droit de la maison d’habitation de Monsieur [E] [G], dès lors qu’il est enfermé dans des conditions de durée et de nuisance encadrées.

A cet égard, la durée des travaux mentionnée dans le devis établi de façon précise par l’entreprise [T], en date du 30 juin 2025, est limitée à 3 semaines, et ce devis détaille les travaux envisagés ainsi que les mesures qui seront mises en place pour assurer la protection de la propriété des époux [L], à savoir la protection du terrain par platelage d’accès, bâche journalière de protection des végétaux et protection de la couverture de leur maison.

En conséquence il sera enjoint à Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] de laisser Monsieur [E] [G] et l’entreprise de son choix accéder à leur propriété sise [Adresse 3], pour l’installation d’un échafaudage aux fins de réalisation des travaux d’étanchéité du bien immobilier sis [Adresse 7], dans les conditions de temps, de lieu, de durée, de constatation et de prévenance et selon modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’y pas lieu de prononcer une astreinte, s’agissant de l’octroi d’un droit de passage temporaire tiré d’une situation de fait créant la nécessité de sortir d’une enclave pour mener une opération précise de travaux indispensables.

Par ailleurs, un constat par un commissaire de justice au choix de Monsieur [E] [G], auquel seront appelés à participer contradictoirement Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] ou toute personne désignée par eux, sera dressé avant et après les travaux, à l’effet d’établir la situation, notamment l’état du terrain et de la maison, y compris du toit situé à l’endroit du pignon, et de prévenir tout litige, aux frais partagés des parties, compte tenu du précédent procès-verbal de commissaire de justice établi aux frais de Monsieur [E] [G].

II. Sur les dépens et les frais irrépétibles

Compte tenu des circonstances et la nature du litige, il convient de dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

En outre, l’équité ne commande pas de faire droit aux demandes au titre des frais irrépétibles qui seront donc rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

ENJOINT à Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] de laisser Monsieur [E] [G] et l’entreprise de son choix accéder à leur propriété sise [Adresse 3], pour l’installation d’un échafaudage dans leur propriété aux fins de réalisation des travaux d’étanchéité du pignon droit du bien immobilier sis [Adresse 7], étant précisé que :

l’entreprise choisie par Monsieur [E] [G] devra intervenir en semaine, hors jours fériés, dans un créneau horaire compris entre 9h00 et 18h00 ;

il est autorisé que l’échafaudage demeure en place le temps strictement nécessaire pour procéder à l’étanchéité du mur pignon droit à l’exclusion expresse de tout autre travaux non autorisé par le juge des référés ;

l’entreprise choisi devra prendre toute précaution utile pour assurer la sécurité des biens et des personnes en agissant dans les règles de l’art et en assurant la protection du terrain, des végétaux et de la maison sur lequel le droit de passage s’effectuera, en veillant à limiter les nuisances, notamment sonores, au maximum ;

les travaux, d’une durée maximum de 3 semaines, devront être réalisés dans un délai de quatre mois à compter de la date de signification de la présente ordonnance ;

Monsieur [E] [G] ou l’entreprise choisi par lui devront prévenir de leur intervention Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] dans un délai de trois semaines, avant le début des travaux, par tous moyens doublés d’une lettre recommandée;

un constat par un commissaire de justice du choix de Monsieur [E] [G], auquel seront appelés à participer contradictoirement Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] ou toute personne désignée par eux, sera dressé avant et après les travaux, à l’effet d’établir la situation, notamment l’état de la maison, y compris du toit situé à l’endroit du pignon, et du terrain, et de prévenir tout litige, aux frais partagés des parties, soit la moitié à la charge de Monsieur [E] [G] et l’autre moitié à la charge de Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L], et dont les rapports, qui comprendront un plan et des photographies couleurs, seront adressés en copie aux deux parties ;

Monsieur [E] [G] ou l’entreprise de son choix devra procéder au nettoyage des lieux pour les laisser aussi propres que trouvés au départ, et devra remettre les lieux le cas échéant dégradés par les travaux en l’état identique et, le cas échéant remplacer à ses frais et à l’identique les plantations de Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] qui seraient touchées par les travaux (à l’identique s’entendant par une même essence et une même hauteur) ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande d’astreinte ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

LAISSE à la charge de chacune des parties ses propres dépens.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 22 juillet 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,