TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 4]-[Localité 3]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 06 Novembre 2025

AFFAIRE N° RG 24/05902 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QL2C

NAC : 72A

Jugement Rendu le 13 Novembre 2025

FE Délivrées le :

________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] [Adresse 5], situé [Adresse 12] représenté par son syndic, la SAS IMMO DE FRANCE ILE DE FRANCE dont le siège social est [Adresse 2], immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 529196412

représenté par Maître Nadia MOGAADI, avocate au barreau de PARIS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/6115 du 13/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

DEMANDEUR

ET :

Madame [R] [S], demeurant [Adresse 8]

défaillante

Monsieur [C] [S], demeurant [Adresse 8]

défaillant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 mars 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 25 Septembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 06 Novembre 2025. Le délibéré a été prorogé au 13 novembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [R] [S] et M. [C] [S] sont propriétaires des lots 2228, 2280 et 2311 dépendant de la copropriété [Adresse 7] située [Adresse 11] à [Adresse 10] [Localité 1].

Par assignation en date du 4 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, les a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir ce tribunal :

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1231-1 du code civil,

Vu les articles 514, 696 du code de procédure civile et l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Mme [R] [S] et M. [C] [S] à lui payer les sommes de :

. 9.953,40 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 31/12/2022 au 3ème trimestre 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

. 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

. 2.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner Mme [R] [S] et M. [C] [S] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [R] [S] et M. [C] [S], bien que régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de juge rapporteur du 25 septembre 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaires des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges 1er trimestre 2023 au 3ème trimestre 2024,

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 25 avril 2022 et 19 juin 2023,

— un décompte des charges réclamées arrêté au 29/08/2024, provision période du 31/12/2022 au 3ème trimestre 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 9.953,40 euros. Toutefois ce décompte comporte des sommes (1.564,68 €) qui seront examinées au titre des frais de recouvrement.

Outre les frais, il convient de déduire du montant de la créance, la somme de 260,00 euros (31/12/2022 – NGARAJ – URBANISME SI 2021) qui n’est pas justifiée et pour laquelle aucune explication n’est donnée.

Au final, l’examen des pièces fournies permet d’établir que la créance du syndicat des copropriétaires LA FERME DU TEMPLE s’élève à la somme de 8.128,72 euros [9.953,40 € – (1.564,68 €+ 260,00 €)], au titre des charges impayées arrêtées au 29 août 2024, pour la période du 31 décembre 2022 ([S] SI 2021 et réajustement charges 2022) au 1er juillet 2024 (fonds travaux Alur art. 58 01/07/2024 et 3 app. CC 01/07/2024 – 30/09/2024) inclus.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 7], cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2024, date de l’assignation.

Concernant la solidarité, il convient de rappeler que, quand le lot constitue le logement de la famille, quel que soit le régime matrimonial, les charges de copropriétés peuvent être qualifiées de dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants aux termes de l’article 220 du code civil. En conséquence, Mme [R] [S] et M. [C] [S] seront condamnés solidairement au paiement des sommes dues au titre des charges de copropriété.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Enfin, les indivisaires dont le comportement est fautif à l’égard du syndicat peuvent être condamnés in solidum au paiement des dommages et intérêts dus en réparation du préjudice causé.

En l’espèce, Mme [R] [S] et M. [C] [S] ont déjà été condamnés par jugement du tribunal d’instance tribunal d’instance d’Evry du 29/10/2019 et par jugement du tribunal judiciaire d’Evry du 16 janvier 2023, cette dernière décision portant sur les charges impayées pour la période du 4ème trimestre 2019 au 4ème trimestre 2022 inclus.

En ne procédant pas, sans justifier des raisons pouvant expliquer cette carence, au paiement des charges de copropriété leur incombant, Mme [R] [S] et M. [C] [S] ont perturbé le bon fonctionnement de la copropriété et ainsi causé au syndicat des copropriétaires LA FERME DU TEMPLE un préjudice distinct de celui résultant d’un simple retard, justifiant leur condamnation in solidum à lui verser une indemnité de 810,00 euros en réparation de son préjudice.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] sollicite la somme de 1.564,68 euros au titre des frais de recouvrement.

En premier lieu, il convient de rappeler que les frais afférant à l’exécution des précédentes décisions ne constituent pas des frais nécessaires au recouvrement des travaux et charges pour la période du 31/12/2022 au 1er juillet 2024. En deuxième lieu, les frais relatifs à l’aide juridictionnelle et les honoraires du syndic et de l’avocat, n’entrent pas dans le champ des frais nécessaires.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires LA FERME DU TEMPLE justifie de l’envoi de la mise en demeure du 7 décembre 2023, dont le montant, en l’absence de production du contrat de syndic, sera ramené au coût de l’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception, soit 14,56 euros.

En conséquence, Mme [R] [S] et M. [C] [S] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 14,56 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Mme [R] [S] et M. [C] [S], qui succombent à l’instance, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance.

Mme [R] [S] et M. [C] [S] seront également condamnés solidairement à verser une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [R] [S] et M. [C] [S] à payer au syndicat des copropriétaires LA FERME DU TEMPLE la somme de 8.128,72 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 29 août 2024, pour la période du 31 décembre 2022 ([S] SI 2021 et réajustement charges 2022) au 1er juillet 2024 (fonds travaux Alur art. 58 01/07/2024 et 3 app. CC 01/07/2024 – 30/09/2024) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2024, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE solidairement Mme [R] [S] et M. [C] [S] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] la somme de 810 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Mme [R] [S] et M. [C] [S] à payer au syndicat des copropriétaires LA FERME DU TEMPLE la somme de 14,56 euros au titre des frais de recouvrement, ;

CONDAMNE solidairement Mme [R] [S] et M. [C] [S] à payer la somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [R] [S] et M. [C] [S] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le TREIZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,