TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/02135 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I3KB

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 09 Septembre 2025

[K] [Z] veuve [U]

C/

[G] [R] épouse [O]

[I] [O]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Noël LEJARD – 50,

M^e Sébastien REVEL – 134

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Noël LEJARD – 50,

M^e Sébastien REVEL – 134

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Madame [K] [Z] veuve [U]

née le 07 Juillet 1970 à [Localité 8], demeurant Chez monsieur et madame [X] – [Adresse 2]

représentée par M^e Sébastien REVEL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 134 substitué par M^e Marianne LE HELLOCO, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 26

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [G] [R] épouse [O]

née le 08 Décembre 1973 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [I] [O]

né le 14 Décembre 1978 à TUNISIE, demeurant [Adresse 5]

Tous deux représentés par M^e Noël LEJARD, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 50 substitué par M^e Charlène RICCOBONO, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 050

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 03 Décembre 2024

Date des débats : 03 Juin 2025

Date de la mise à disposition : 09 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 août 2014, Monsieur [J] [U] et Madame [K] [U] ont donné à bail à Madame [G] [R] épouse [O] un logement sis au [Adresse 7].

Par acte de commissaire de justice daté du 29 avril 2024, Madame [K] [Z] veuve [U] a fait assigner Madame [G] [R] épouse [O] et Monsieur [I] [O] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Caen aux fins de voir entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater la résiliation du contrat de location consenti par Madame [K] [S] [A] [Z] veuve [U] à Madame [O] [G] et Monsieur [O] [I] à compter du 16 avril 2024 et dire que la location a cessé de plein droit ;Prononcer l’expulsion de Madame [O] [G] et Monsieur [O] [I] du logement sis [Adresse 6], tant de leur personne que de tous occupants de leur chef et de leurs biens ;Condamner solidairement Madame [O] [G] et Monsieur [O] [I] à payer à Madame [K] [Z] veuve [U] la somme de 4423,87 euros correspondant aux loyers et charges arrêtés au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, ainsi que les loyers échus ou à échoir dus jusqu’au jour de la résiliation du bail ;Dire que l’indemnité d’occupation qui sera due à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective et la restitution des clés sera égale au montant du loyer en cours et des charges ; Condamner solidairement Madame [O] [G] et Monsieur [O] [I] aux dépens

Le 24 juillet 2024, Madame [O] [G] et Monsieur [O] [I] ont quitté le logement.

A l’audience du 3 juin 2025, Madame [K] [Z] veuve [U], représentée, demande au juge des contentieux de la protection de :

Constater la résiliation du contrat de location consenti par Madame [K] [Z] veuve [U] à Monsieur et Madame [O] à compter du 18 mars 2023 et dire que la location a cessé de plein droit ;Condamner Monsieur et Madame [O] à payer à Madame [K] [Z] veuve [U] la somme de 6761,24 euros correspondant aux loyers et charges arrêtés au 24 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter des présentes conclusions ;Condamner les consorts [O] à payer à Madame [K] [Z] veuve [U] la somme de 22 715 euros au titre de la remise en état du bien ;Condamner Monsieur et Madame [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement du 18 janvier 2023, le coût de signification de l’assignation du 6 avril 2023 et de sa notification aux services de la préfecture ;Débouter les consorts [O] de toutes leurs fins, demandes et prétentions ;Condamner Monsieur et Madame [O] à payer la somme de 1800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir par application de l’article 515 du code de procédure civile.

Elle fonde ses demandes sur les articles 1103, 1104, 1224, 1225, 1228, 1231, 1231-2, 1231-3, 1231-5, 1231-6, 1231-7, 1728 et 1741 du code civil, ainsi que sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, sur les articles 515, 696 et 700 du code de procédure civile et enfin les articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Elle expose que les consorts [O] ont cumulé un arriéré de loyer et charges à hauteur de 6761,24 euros qu’ils ne contestent pas.

Par ailleurs, suite à leur départ, une remise en état du bien a été nécessaire à hauteur de 22715 euros.

Contrairement à ce qu’ils invoquent, elle a été diligente pour effectuer les diverses réparations sollicitées. Elle n’est pas responsable du caractère tardif de l’intervention de l’entreprise AC PLOMBERIE. D’autre artisans ont été contactés au préalable mais n’ont pas répondu aux sollicitations.

Les époux [O] demandent au juge des contentieux de la protection de

Débouter Madame [K] [Z] veuve [U] de toutes ses fins, demandes et prétentions ;Condamner Madame [Z] à la somme de 750 euros au titre du dépôt de garantie majorée d’une indemnité mensuelle de 10 % du montant du loyer à compter du 24 août 2024 ;Condamner Madame [K] [Z] veuve [U] à verser à Monsieur [I] [O] et Madame [G] [O], née [R] la somme de 30 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi ;Déduire quoiqu’il en soit des condamnations susceptibles d’être prononcées la somme de 750 euros correspondant au dépôt de garantie non restitué ;Condamner Madame [K] [Z] veuve [U] à verser à Monsieur [I] [O] et Madame [G] [O] née [R], la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils fondent leurs demandes sur les articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, sur l’article 3 du décret du 30 janvier 2002 et sur l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Ils ne contestent pas ne pas avoir payé leur loyer, situation qu’ils expliquent par le préjudice de jouissance subi. S’agissant des dégradations locatives, ils exposent que les dégradations sont soit préexistantes à l’entrée dans les lieux, soit dues à la vétusté des locaux, soit causées par le système d’évacuation des eaux usées défaillant qui n’étaient pas conformes aux normes applicables. Les devis produits ne sont pas exploitables car ils ne font mention que de sommes forfaitaires sans explication sur le coût des travaux.

Par ailleurs, ils ont subi un préjudice de jouissance du fait de la tardivité de l’intervention sollicité à cause des bouchages récurrents des toilettes et du refoulement des effluents via la baignoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la résolution du contrat

Il résulte de l’avis de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1 et 1 , de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le contrat de bail litigieux a été conclu le 29 août 2014, de sorte qu’il convient de se référer à l’article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Selon cette disposition, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 16 février 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer. Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail conclu le 29 août 2014 à compter du 16 avril 2024.

Sur la fixation d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 avril 2024. Les époux [O] ont quitté le logement le 24 juillet 2024. Entre ces deux dates, ils étaient occupants sans droit ni titre du logement. Ils devront ainsi une indemnité d’occupation durant cette période qui sera équivalent au montant du loyer charges comprises qui aurait été payé durant cette période si le bail n’avait pas été résolu.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, les époux [O] ne contestent pas ne pas avoir payé de loyer, ni son équivalent en indemnité d’occupation. La dette locative invoquée à hauteur de 6761,24 euros par la demanderesse n’est pas contestée, de sorte qu’elle sera tenue pour acquise, conformément aux articles 4 et 5 du code de procédure civile et du principe dispositif par lequel le juge est tenu.

Il est acquis que le mécanisme de l’exception d’inexécution, tel que prévu par les articles 1219 et suivants du code civil, ne justifie le non-paiement du loyer que lorsque le preneur est dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail, c’est-à-dire que le logement n’est pas habitable. Ainsi le manquement à l’obligation de délivrance invoquée par le bailleur ne saurait justifier le non-paiement de cette dette.

La dette locative constitue une dette solidaire des époux en application de l’article 220 du code civil. Ils seront ainsi condamnés solidairement.

Il conviendra cependant de déduire de cette somme le dépôt de garanti de 750 euros et par conséquent de rejeter la demande de restitution à ce titre.

Les défendeurs seront ainsi condamnés solidairement au paiement de la somme de 6011,24 euros avec intérêt au taux légal à compter du 3 juin 2025, date de l’audience où les conclusions ont été déposées.

Sur les réparations locatives

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

De plus, l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, pour justifier de sa demande de réparation locative, la demanderesse produit un devis daté du 19 septembre 2024 au nom de « GROUP JON-ADA- une entreprise dont le siège social se situe en Roumanie. Ce devis fait état d’un prix forfaitaire de 22 000 euros, pour un chantier relatif à l’ensemble des pièces du logement. Le devis vise, la peinture blanche de l’ensemble des pièces, ainsi que le sol du couloir, des pièces d’eau et des chambres. Il fait également apparaître les mentions « meuble cuisine, crédance + plaque de cuisson, hotte, douche double parois verre meuble avec un vaste ». Ce devis, pour une prestation forfaitaire ne permet pas d’évaluer poste par poste les dégradations invoquées par la demanderesse. Par ailleurs, certaines prestations de ce devis, et notamment les réfections de peintures, s’expliquent par la vétusté nécessairement subie par le logement durant la période de location, de dix ans. Faute de pouvoir identifier ce qui relève de réfection due en raison de dégradation du logement et ce qui relève uniquement de la vétusté due à un usage normal du logement, étant rappelé que la demande fondée sur des dégradations locatives ne doit pas avoir pour objet d’indemniser la remise à neuf d’un logement après une location, la demande fondée sur ce devis ne pourra qu’être rejetée.

S’agissant des travaux de menuiserie pour lesquels il est produit un devis de 715 euros TTC daté du 2 décembre 2024, il ressort du constat d’état des lieux de sortie du 24 juillet 2024 que les locataires sortants ont remis 3 clefs de portillon, 3 clefs de boite aux lettres et 2 clefs de porte d’entrée. L’état des lieux d’entrée faisait apparaître la remise de 2 clefs pour l’appartement, 3 clefs pour la boite aux lettres, 2 clefs pour l’immeuble et 3 clefs pour le garage. Ainsi, l’examen comparatif de ces documents fait apparaître que seules les 2 clefs d’entrée d’immeuble sont manquantes. Or le devis de serrurerie fourni concerne les clefs du portillon, du garage et de la porte d’entrée. Ainsi, les sommes sollicitées à ce titre n’apparaissent pas justifiées. S’agissant des volets et fenêtres, d’une part le devis ne permet pas d’individualiser les prestations réalisées pour celles-ci, d’autre part, l’état des lieux de sortie s’il précise que les fenêtres sont sales, ne fait pas état de dégradation.

Les demandes sur ce fondement seront donc intégralement rejetées.

Sur le préjudice de jouissance

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

L’article 3 du décret du 30 janvier 2002 prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants : des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon. Il est également prévu que le logement doit comprendre une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.

En outre, l’article 6 a) de la même loi prévoit que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas.

En l’espèce, il est invoqué que l’évacuation du sanitaire de la salle de bain dysfonctionnait au niveau de son évacuation, ce qui entrainait des bouchages réguliers, et des reflux. L’existence de ce dysfonctionnement n’est pas contesté par la bailleresse et a été constaté par le rapport simplifié d’intervention du 24 août 2020 préconisant une réhabilitation du réseau en raison de la réduction du diamètre du réseau qui passe de DN100 à DN80 ce qui forme un entonnoir et provoque des engorgement à ce niveau.

En raison de l’existence d’un autre sanitaire dans le logement, il apparaît que ce défaut s’apparente davantage à un défaut de délivrance au locataire d’un logement en bon état d’usage plutôt que d’un défaut de décence, sans que cela remette en cause l’existence d’un préjudice de jouissance subi par les locataires.

Il est constant que bien que l’origine de ce défaut ait été diagnostiqué le 24 août 2020, les travaux de réparations sont intervenus seulement le 18 octobre 2022, soit 2 ans, 1 mois et 25 jours plus tard. Madame [U] justifie ce délai par le fait qu’un premier artisan n’est pas répondu à sa sollicitation. Elle produit un courriel du 5 février 2021 à une première entreprise et un courriel du 5 avril 2022 à une deuxième entreprise. Cette dernière n’est pas responsable du délai de réponse des artisans mais elle ne justifie pas non plus avoir sollicité plusieurs entreprises pour tenter de solutionner ce problème au plus vite. Par ailleurs, force est de constater que déjà plusieurs mois séparent le rapport d’août 2020, le premier courriel de février 2021 et le deuxième courriel d’avril 2022. Ainsi, bien qu’aucune relance des époux [O] ne soit versée en procédure, l’inertie du bailleur pour satisfaire à son obligation de délivrance apparaît fautive.

Pour justifier de leur préjudice, les époux [O] versent plusieurs attestations relatives aux désagréments subis lors des débouchages nécessaires et au fait qu’ils ont dû rendre disponible le sanitaire de la salle de bain parentale. Pour quantifier le préjudice subi, il convient de prendre en compte, outre ces éléments, le prix du loyer du logement (842,54€ par mois, soit une somme quotidienne de 27,70€) et l’existence d’un deuxième sanitaire. Ainsi, une indemnisation du préjudice de jouissance quotidiennement fixé à une somme de 4 euros peut être retenue. Ainsi, le préjudice de jouissance subi par les époux [O] sera évalué à 3140 euros (785x4).

La demanderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 3140 euros en indemnisation du préjudice de jouissance subi par les époux [O].

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La procédure a été initiée en vue d’une expulsion en raison de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat. Bien qu’ils aient quitté le logement postérieurement à l’assignation, la procédure apparaissait donc nécessaire. Les défendeurs succombent dès lors à la procédure et seront ainsi condamnés aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnés aux dépens, les époux [O] devront verser à la demanderesse une somme de 1000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Rien ne commande en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire qui sera ainsi constatée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 août 2014 entre Monsieur [J] [U] et Madame [K] [U], d’une part, et Madame [G] [R] épouse [O], d’autre part, portant sur le logement sis au [Adresse 7] sont réunies à la date du 16 avril 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Madame [G] [R] épouse [O] et Monsieur [I] [O] à payer à Madame [K] [Z] veuve [U] la somme de 6011,24 euros avec intérêt au taux légal à compter du 3 juin 2025 ;

CONDAMNE Madame [K] [Z] veuve [U] à payer à Madame [G] [R] épouse [O] et Monsieur [I] [O] une somme de 3140 euros avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTE Madame [G] [R] épouse [O] et Monsieur [I] [O] de leur demande de restitution du dépôt de garanti, celui-ci ayant été déduit de la condamnation de Madame [K] [Z] veuve [U] ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [R] épouse [O] et Monsieur [I] [O] à payer à Madame [K] [Z] veuve [U] une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [R] épouse [O] et Monsieur [I] [O] aux dépens comprenant le coût du commandement du 16 février 2024, le coût de signification de l’assignation du 29 avril 2024 et de sa notification aux services de la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection