RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 2 décembre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00890 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-REIX

PRONONCÉE PAR

Philippe DEVOUCOUX, Premier Vice-Président adjoint,

Assisté de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 7 octobre 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. LAC DES GRANDS BOIS

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Julien DUPUY de la SELARL DBA AVOCATS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. SIGNALISATION PUBLICITAIRE HORS MEDIAS exerçant sous l’enseigne ENSEIGNES SERVICES PLUS – ESP

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-philippe TOUATI de la SELEURL Jean-Philippe Touati AVOCAT, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2025, la SCI LAC DES GRANDS BOIS a fait assigner en référé la SAS SIGNALISATION PUBLICITAIRE HORS MEDIAS exerçant sous l’enseigne ENSEIGNES SERVICES PLUS – ESP (ci-après la SAS SPHM), devant le président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 1343-5 du code civil, et L.145-41 du code commerce, pour voir :

— constater que le jeu de la clause résolutoire est acquis à effet du 4 juillet 2025 à minuit et ordonner en conséquence l’expulsion de la SPHM ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, du bien sis [Adresse 3]

— juger que la bailleresse, la SCI LAC DES GRANDS BOIS, pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la SPHM

— condamner la SPHM à payer à la SI LAC DES GRANDS BOIS, à titre provisionnel, la somme totale de 226.231,57 euros TTC au titre de son arriéré de loyers, et indemnités d’occupation arrêté au mois de juillet 2025 inclus

— déclarer mal fondée une éventuelle demande de délais

— subsidiairement et dans l’hypothèse où des délais étaient accordés, dire que les sommes qui seront versées par la SPHM s’imputent en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement de payer, l’arriéré dû au titre du commandement de payer n’étant apuré qu’en outre

— dans cette hypothèse, juger que faute par la SAS SPHM de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement au commandement de payer, et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et la SCI LAC DES GRANDS BOIS pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la SAS SPHM ainsi que celle de tous occupants de leur chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier

— condamner la SAS SPHM à payer une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges soit la somme de 21.028,91 euros TC jusqu’à la reprise du local par le bailleur

— condamner la SAS SPHM à payer à la SCI LAC DES GRANDS BOIS la somme de 3.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la SAS SPHM en tous les dépens, en ce compris, le coût du commandement, les frais de délivrance de la présente assignation, et de la signification de l’ordonnance à intervenir

A l’audience du 7 octobre 2025 la SCI LAC DES GRANDS BOIS, par avocat, s’est référée à ses conclusions aux termes desquelles elle maintient ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d’instance, actualisant toutefois le quantum de sa demande provisionnelle en paiement à la somme de 289.318,30 euros TTC terme du mois d’octobre 2025 inclus. Elle sollicite en outre le débouté de la SAS SPHM de l’intégralité de ses demandes et formule de nouveaux moyens en réplique.

La SCI LAC DES GRANDS BOIS expose que, par acte du 31 décembre 2022, elle a donné à bail à la SAS SPHM des locaux situés à Saint Germain les Arpajon, moyennant un loyer annuel de 200.000 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance. La société explique que sa locataire ayant cessé de payer ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 52.572,27 euros HT au titre du dépôt de garantie restant dû et la somme de 184.173,74 euros TTC au titre des impayés locatifs arrêtés au mois de mai 2025 inclus. Le commandement étant resté infructueux dans le délai d’un mois imparti, elle considère la clause résolutoire acquise et sollicite le bénéfice de ses effets.

La SAS SPHM, par avocat, s’est référée à ses conclusions aux termes desquelles elle sollicite, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, du juge des référés de :

— dire n’y avoir à référé et envoyer la SCI LAC DES GRANDS BOIS à mieux se pourvoir

— rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de la SCI LAC DES GRANDS BOIS

reconventionnellement,

— condamner la SCI LAC DES GRANDS BOIS à mettre immédiatement fin au trouble manifestement illicite résultant de la location, à la société TERRADOM, des lieux déjà loués par bail du 1er janvier 2017 à la SAS SPHM, et à restituer immédiatement à cette dernière la pleine jouissance des lieux loués

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de huit jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir

— condamner, à titre provisionnel, la SCI LAC DES GRANDS BOIS à payer à la SAS SPHM la somme de 171.000 euros en réparation du trouble de jouissance subi

en tout état de cause,

— condamner la SCI LAC DES GRANDS BOIS à verser à SPHM la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à venir, laquelle est de droit

— condamner la SCI LAC DES GRANDS BOIS aux entiers dépens de l’instance dont distraction faite au profit de Maître Jean-Philippe TOUATI, avocat au barreau de Paris

La SAS SPHM fait valoir que, jusqu’au 10 avril 2025, son capital social était intégralement détenu par la société EMBLEMA dont Monsieur [C] [S], gérant de la SCI LAC DES GRANDS BOIS, est le dirigeant et associé unique. Elle rappelle que, par acte sous seing privé du 25 janvier 2008, la SCI LAC DES GRANDS BOIS a donné à bail commercial, pour une durée de neuf années, à la SAS SPHM les locaux objet de la présente procédure étant précisé que ce bail a été renouvelé le 1er janvier 2017 moyennant un loyer annuel en principal fixé à la somme de 180.000 euros hors taxes. La défenderesse explique que, suite à l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire de la SAS SPHM, de nouveaux actionnaires ont pris la direction de la société, lesquels ont pu constater que Monsieur [C] [S] n’avait pas réalisé les travaux indispensables à la conservation des lieux. Elle souligne que l’état de délabrement et de saleté des locaux ainsi que la gravité des désordres, à savoir des infiltrations, des dysfonctionnements électriques et des dégradations structurelles, ont pu être constatés par commissaire de justice le 9 mai 2025. La société fait valoir que les nouveaux actionnaires ont également découvert qu’une partie des locaux loués est en réalité occupée par une société tierce selon les termes du bail commercial conclu le 31 mai 2023 entre la société TERRADOM et la SCI LAC DES GRANDS BOIS. Elle soutient dès lors que le commandement délivré le 4 juin 2025 l’a été sur la base d’un bail fallacieux puisque le seul bail commercial liant les parties est celui du 1e janvier 2017 devant se terminer le 31 décembre 2025. Elle relève en outre que le faux bail daté du 31 décembre 2022 vise seulement un bâtiment d’une surface de 4.800m² environ et un terrain d’une surface de 10.000 m² alors que le bail du 1er janvier 2017 porte sur l’intégralité de l’ensemble immobilier. La société défenderesse indique contester formellement la validité du commandement de payer soulignant que le dépôt de garantie ne lui a jamais été réclamé, l’arriéré locatif invoqué résulte de la gestion défaillante de Monsieur [S] lui-même, le bail du 31 décembre 2022 n’a jamais été porté à sa connaissance de ses organes sociaux ni approuvé en assemblée alors même qu’il s’agirait d’une convention réglementée. Elle souligne en effet que les deux procès-verbaux des décisions de l’associé unique adoptées le 31 décembre 2023 et le 31 décembre 2024 ne font pas mention du bail du 31 décembre 2022 sur lequel se fonde pourtant la SCI LAC DES GRANDS BOIS pour solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et le bénéfice de ses effets. Elle entend démontrer que le caractère frauduleux du bail ressort également de l’examen des factures de loyer des mois de janvier à mars 2025, qui ont été remplacées par de nouvelles factures sur la base du bail falsifié. La défenderesse soutient en conséquence que l’ensemble de ces éléments, qui se heurtent à des contestations sérieuses, ne permet pas au juge des référés de faire droit aux demandes de la SCI LAC DES GRANDS BOIS.

A l’appui de ses demandes reconventionnelles, la société SPHM soutient que la SCI LAC DES GRANDS BOIS, qui a elle-même loué à une société tierce les locaux déjà loués, a manqué à son obligation de lui garantir une jouissance paisible des lieux loués. Elle considère en conséquence que cette location à un tiers d’une partie des lieux déjà loués à la SAS SPHM constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

En réplique, la SCI LAC DES GRANDS BOIS soutient que le bail en vigueur est celui signé par chacune des parties le 31 décembre 2022, précisant qu’elles ont convenu de signer un nouveau bail à cette date au motif que la surface louée et le montant du loyer n’étaient plus les mêmes. Elle fait valoir que les dirigeants actuels de la SAS SPHM avaient bien connaissance de la situation locative depuis l’été 2024, soulignant que celle-ci s’affranchit du paiement de la totalité des loyers et charges depuis cette période.

Concernant le trouble manifestement illicite allégué par la SAS SPHM, la demanderesse explique que, conformément au bail conclu le 31 décembre 2022, la surface louée a été réduite de telle sorte que la SAS SPHM n’est pas locataire de la totalité de la surface mais seulement d’une partie, précisant en effet qu’elle a en effet donné à bail à la SAS TERRADOM l’autre partie des locaux dont elle est propriétaire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025, prorogé au 2 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans un contexte où la SCI LAC DES GRANDS BOIS sollicite que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial contenue dans le bail daté du 31 décembre 2022 qui la lie à la SAS SPHM, cette dernière fait valoir, au titre des contestations sérieuses, que le bail sur lequel se fonde la SCI LAC DES GRANDS BOIS constitue un faux, de sorte que le commandement de payer n’a pas été délivré sur la base d’un bail en vigueur liant les parties, privant celui-ci de tout effet.

Il apparaît que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en exécution d’un bail commercial conclu le 31 décembre 2022 entre, d’une part, Monsieur [C] [S] en sa qualité de président de la SAS SPHM, et, d’autre part, Monsieur [C] [S] et Madame [I] [K] en qualité de gérants de la SCI LAC DES GRANDS BOIS.

Or, la SAS SPHM conteste la véracité du bail au motif que celui-ci a été établi par Monsieur [C] [S] dans le but de créer une créance locative injustifiée dans un contexte où le société EMBLEMA, qui avait pour mission d’assurer la gestion commerciale, administrative, comptable et financière de la SAS SPHM, dont le capital était détenu jusqu’au 10 avril 2025 par Monsieur [C] [S], a dû procéder à la cession forcée de ses actions.

La SAS SPHM soutient que le bail qui la lie à la SCI LAC DES GRANDS BOIS est celui conclu entre les parties le 1er janvier 2017. Or, force est de constater que ce bail n’est signé par aucune des parties cocontractantes. Dès lors, une partie ne pouvant se constituer de preuve à elle-même, cette pièce ne saurait suffire à établir de manière manifeste en référé que le bail daté du 31 décembre 2022 constitue un faux et doit être corroborée par d’autres éléments.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments des divergences sur les baux commerciaux conclus et celui applicable, avec des arguments sérieux de part et d’autre, de sorte qu’il est nécessaire de déterminer préalablement le bail applicable permettant de fonder le commandement de payer pour obtenir le bénéfice de l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets.

Or, l’appréciation des baux trouvant à s’appliquer relève de la compétence du juge du fond, le juge des référés, juge de l’évidence, ne pouvant interpréter les pièces pour trancher préalablement cette question de fond qui excède son office.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande visant l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes.

Sur les demandes reconventionnelles de la SAS SPHM

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines.

La SAS SPHM sollicite reconventionnellement que la SCI LAC DES GRANDS BOIS soit condamnée sous astreinte à lui restituer la pleine jouissance des lieux loués, celle-ci ayant donné à bail à une société tierce une partie des locaux qu’elle occupait en vertu du bail commercial conclu en 2008 et renouvelé en 2017.

Or, il résulte des explications énoncées ci-dessus que les parties s’opposent, chacune de manière sérieuse, sur le fait de savoir quel est le bail applicable au litige, appréciation qui relève du juge du fond, le juge des référés étant juge de l’urgence, de l’évidence et du provisoire.

Par ailleurs, il convient de souligner que les baux litigieux font chacun référence à des annexes, à savoir un métrage effectué le 27 novembre 2020 et un plan topographique des locaux loués, qui ne sont pourtant pas versés aux débats, ne permettant pas d’en apprécier l’évidence de la portée.

Dès lors, les conditions de l’article susvisé n’étant pas remplies, il n’y a pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes reconventionnelles présentées par la SAS SPHM, en ce compris la demande de provision formée au titre de la réparation du préjudice de jouissance subi.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dépens seront mis à la charge de la SCI LAC DES GRANDS BOIS, partie demanderesse succombant à la présente instance.

Conformément à l’article 699 du code de procédure civile, ces dépens pourront être recouvrés, pour ceux dont il aura fait l’avance sans provision, par l’avocat de la défenderesse, Maître Jean-Philippe TOUATI, avocat au barreau de Paris, en tant que de besoin.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte-tenu des éléments de la cause et de l’équité il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et l’ensemble des demandes subséquentes formées par la SCI LAC DES GRANDS BOIS.

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes reconventionnelles formées par la SAS SIGNALISATION PUBLICITAIRE HORS MEDIAS (SPHM).

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

CONDAMNE la SCI LAC DES GRANDS BOIS aux dépens de l’instance en référé, qui pourront être recouvrés directement par Maître Jean-Philippe TOUATI, avocat au barreau de Paris, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 2 décembre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,