RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 21 mars 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00005 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QSU4

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 11 février 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C. TOURMALINE REAL ESTATE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Denis HUBERT de l’AARPI KADRAN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0154

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. LM CORPORATION

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte délivré le 20 décembre 2024, la SC TOURMALINE REAL ESTATE a fait assigner en référé, devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, la SAS LM CORPORATION, au visa des articles 1103, 1104, 1231-6 et 1343-2 du code civil, des articles L.145-1 et suivants du code de commerce et des articles 835 alinéa 2 et 836 du code de procédure civile, aux fins de voir :

— Condamner la SAS LM CORPORATION à verser à la SC TOURMALINE REAL ESTATE une provision de 20.000 euros TTC assortie de l’intérêt de retard majoré de 6 points au titre des loyers et charges impayés à compter du 23 octobre 2024, date du commandement de payer, ainsi qu’une provision de 2.000 euros HT au titre de la clause pénale ;

— Constater que la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial est acquise depuis le 23 novembre 2024 ;

— Prononcer l’expulsion de la SAS LM CORPORATION et de tout occupant de son chef de l’ensemble des locaux objet du contrat de bail commercial précité, sis [Adresse 1] à [Localité 5], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois commençant à courir le jour de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation mise à la charge de la SAS LM CORPORATION à la somme de 44,05 euros HT par jour ;

— Condamner, à titre provisionnel, la SAS LM CORPORATION au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux par elle et de tout occupant de son chef ;

— Condamner la SAS LM CORPORATION aux entiers dépens ainsi qu’à verser à la SC TOURMALINE REAL ESTATE la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la SC TOURMALINE REAL ESTATE expose que, par acte du 21 février 2022, elle a donné à bail à la SAS LM CORPORATION des locaux commerciaux situés à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer annuel hors charges et hors taxes de 14.400 euros payable trimestriellement et d’avance. Elle explique que, sa locataire ayant cessé de payer ses loyers et charges de manière régulière, elle a été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice le 23 octobre 2024 un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 20.825,94 euros TTC. Ledit commandement étant resté infructueux dans le délai imparti, elle estime la clause résolutoire acquise.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 février 2025 au cours de laquelle la SC TOURMALINE REAL ESTATE, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

Bien que régulièrement assignée, la SAS LM CORPORATION pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SC TOURMALINE REAL ESTATE justifie, par la production du bail commercial du 21 février 2022, du commandement de payer du 23 octobre 2024 et du décompte actualisé au 29 novembre 2024, que sa locataire a cessé de payer ses loyers, charges et taxes.

Le bail commercial en son article 26 stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La SC TOURMALINE REAL ESTATE a fait délivrer le 23 octobre 2024 à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce d’avoir à payer la somme en principal de 20.825,94 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 23 octobre 2024 est demeuré infructueux. Par conséquent, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 24 novembre 2024.

L’obligation de la SAS LM CORPORATION de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion et de considérer la SAS LM CORPORATION occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance et passé ce délai, sous astreinte journalière de 300 euros.

Enfin, il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SAS LM CORPORATION causant un préjudice à la SC TOURMALINE REAL ESTATE, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle, et non journalière, égale au montant du loyer augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 24 novembre 2024 et ce jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS LM CORPORATION au paiement de ladite indemnité à compter du 1er janvier 2025, celle dues depuis le 24 novembre 2024 seront comprises au titre de la provision.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort du décompte arrêté au 29 novembre 2024 que sont réclamés en paiement les loyers et charges impayés ainsi que le montant de la taxe foncière pour l’année 2024 laissant apparaître un solde débiteur de 20.000 euros.

En conséquence, il convient de condamner la SAS LM CORPORATION à payer à la SC TOURMALINE REAL ESTATE la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 20.000 euros TTC au titre des impayés locatifs arrêtés au mois de décembre 2024 inclus.

En application de l’article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2024, date du commandement de payer.

Cependant, la demande de majoration des intérêts de retard s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

De même, la somme de 2.000 euros HT réclamée au titre de la clause pénale, susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SAS LM CORPORATION, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle est également condamnée à payer à la SC TOURMALINE REAL ESTATE la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 5] à la date du 24 novembre 2024 ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS LM CORPORATION et/ou de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à partir de la notification de la présente ordonnance ;

DIT n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte ;

RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SAS LM CORPORATION à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SC TOURMALINE REAL ESTATE aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 24 novembre 2024 ;

CONDAMNE la SAS LM CORPORATION à payer à la SC TOURMALINE REAL ESTATE, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

CONDAMNE la SAS LM CORPORATION à payer à la SC TOURMALINE REAL ESTATE la somme provisionnelle de 20.000 euros TTC au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de décembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2024, date du commandement de payer ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de clause pénale ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la majoration des intérêts de retard ;

CONDAMNE la SAS LM CORPORATION aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire ;

CONDAMNE la SAS LM CORPORATION à payer à la SC TOURMALINE REAL ESTATE la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 21 mars 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,