Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 04 Septembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.C.I. ROMA

7 Bis Rue Maurice Guichard

44100 NANTES

représentée par Madame [X] [E], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [M]

7 rue de la Constitution

Maison 8 Cours Arrière

44000 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Nicolas BIHAN

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 03 juillet 2025

date des débats : 03 juillet 2025

délibéré au : 04 septembre 2025

RG N° N° RG 25/01743 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NZ2H

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à la S.C.I. ROMA

CCC à Monsieur [L] [M] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2003, Monsieur [W] [H] et Madame [Y] [N] ont consenti à Monsieur [L] [M] un bail d’habitation pour un logement situé au 7 rue de la Constitution à NANTES (44100) d’une durée de neuf ans renouvelable par périodes triennales, moyennant le paiement d’un loyer annuel, charges comprises, de 6681,12 euros .

Le bien objet du bail a été vendu à la société civile immobilière ROMA en août 2022, celle-ci venant au droit des vendeurs dans le cadre du bail d’habitation.

Par acte d’huissier remis à étude le 15 janvier 2024, le bailleur donnait congé au locataire pour motif sérieux et légitime à effet au 30 novembre 2024. L’acte précisait que le congé était lié à d’importants travaux de démolition envisagés ainsi qu’au paiement irrégulier ou au non-paiement de loyers.

Le 25 octobre 2024, une sommation de payer interpellative a été signifiée à personne, mentionnant une dette locative de 3532,50 euros. Le locataire indiquait prévoir de partir le 28 novembre 2024.

Ce congé n’a pas été suivi d’effet et Monsieur [L] [M] s’est maintenu dans les lieux.

Une nouvelle sommation interpellative a été signifiée le 6 janvier 2025, enjoignant le défendeur de quitter les lieux et de s’acquitter d’une dette locative s’élevant à 5046,50 euros.

Constatant le maintien du preneur dans le logement, la SCI ROMA lui faisait signifier le 29 avril 2025 une assignation à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de Nantes, en vue de voir :

— déclarer valide le congé délivré le 15 janvier 2024 à Monsieur [L] [M] ;

— le déclarer occupant sans droit ni titre et ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef ;

— le condamner à une indemnité d’occupation mensuel, revalorisable, égale au dernier loyer dû et ce jusqu’à libération des lieux ;

— le condamner au paiement de 500 euros de dommages et intérêts et 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Elle sollicite en outre qu’il soit condamné aux dépens.

Une copie de l’assignation a été adressée aux services préfectoraux le 30 avril 2025. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 11 juin 2025. Il a été joint à la procédure.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 4 juillet 2025.

Madame [X] [Z], se présentant comme la représentante de la SCI ROMA, s’en est rapporté aux demandes figurant dans son assignation. Elle ajoute une demande de paiement des arriérés locatifs arrêté à la date de l’audience à 7554 euros.

À l’audience, Monsieur [L] [M] indique être gérant d’entreprise dans le bâtiment, laquelle se trouve en grande difficulté. Il n’a aucune ressources et se trouve dans l’incapacité de payer son loyer et ses dettes. Il envisage de retourner vivre chez sa mère et accepte de quitter le logement. Il n’a pas déposé de dossier de surendettement pour ne pas compromettre plus encore la situation de son entreprise.

Autorisée à envoyer en délibéré les éléments relatifs à son pouvoir de représentation de la SCI ROMA, Madame [X] [E] a transmis un pouvoir spécial de représentation et les statuts de la bailleresse, justifiant sa capacité à la représenter à l’audience.

MOTIVATION

— Sur la validité du congé du 15 janvier 2024 :

L’article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que les baux d’habitation sont conclus pour une durée de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique, une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ou une indivision, et de six ans pour les autres personnes morales. En cas de reconduction tacite, il est reconduit pour une période identique.

L’article 15 suivant dispose :

I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement.

En l’espèce, le congé a bien été délivré pour de six mois avant la date d’échéance du bail, pour une prise d’effet à celle-ci. Il comporte les mentions légales prescrites ainsi que le détail du motif du congé. Il est donc recevable en la forme.

Il n’est par ailleurs pas contesté que la SCI ROMA, après l’acquisition de l’ensemble de l’immeuble, a souhaité réaliser des travaux de restructuration importants sur le bien. Il n’est pas plus contesté l’existence d’une dette locative à hauteur de quatre mois de loyers au moment de la délivrance du congé.

Il en ressort que la matérialité du motif légitime et sérieux pour délivrer un congé au locataire est établi.

En l’absence de tout élément susceptible de démontrer une fraude ou un abus du droit à donner congé au terme du bail, il doit donc être considéré comme valide. Le bail a donc pris fin le 30 novembre 2024.

— Sur le maintien dans les lieux du défendeur :

L’article 544 du code civil définit la propriété comme le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 628 du même code dispose que les droits d’usage et d’habitation se règlent par le titre qui les a établis. Il en ressort qu’en l’absence de titre, nul ne peut se maintenir dans un logement pour l’occuper.

En l’espèce, compte tenu du terme du bail d’habitation objet du litige en date du 30 novembre 2024, Monsieur [L] [M] est, dès lors, occupant sans droit ni titre du logement. Il pourra en être expulsé selon les modalités rappelées au dispositif.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Par ailleurs, il reste redevable à compter de la fin du bail et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à hauteur du montant du loyer et des charges en cours à cette date, soit à 757 euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

— Sur la demande au titre de la dette locative :

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI ROMA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date de l’audience, Monsieur [L] [M] lui devait la somme de 7554 euros. Ce dernier n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, et reconnaissant cette dette, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

— Sur les demandes d’indemnisation du préjudice formée par la SCI ROMA:

L’article 1240 du code civil prévoit l’indemnisation d’un préjudice causé par celui qui en est responsable. Il ressort par ailleurs des articles 6 et 9 du code de procédure civile que celui qui allègue un fait au soutien d’une prétention doit le prouver.

En l’espèce, la SCI ROMA sollicite l’indemnisation d’un préjudice à hauteur de 500 euros, sans préciser quel est ce préjudice, ni apporter aucun élément susceptible de le démontrer. Cette demande sera donc rejetée comme étant infondée.

— Sur les demandes accessoires et l’exécution du jugement:

Monsieur [L] [M] partie succombante, sera condamné aux dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande de ce chef formulée par la SCI ROMA, qui en sera dès lors déboutée.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort,

CONSTATE la résiliation, à la date du 30 novembre 2024, du bail d’habitation en date du 1er décembre 2003, liant la société civile immobilière ROMA, d’une part, et Monsieur [L] [M], d’autre part, concernant le logement situé au 7 rue de la Constitution à NANTES (44100) ;

ORDONNE à Monsieur [L] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le logement précité et les parties louées à titre accessoire ;

CONDAMNE Monsieur [L] [M] au paiement de la somme de 7554 euros à la SCI ROMA au 1er juillet 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 757 euros par mois à partir du 1er août 2025 et jusqu’à la libération des lieux ou remise des clés au bailleur ou son mandataire ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 30 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique :

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [L] [M] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation ;

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE

Michel HORTAIS Nicolas BIHAN