TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute : 1063

Références : R.G N° N° RG 25/00570 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QVY4

JUGEMENT

DU : 03 Juillet 2025

S.D.C. [8]

C/

M. [V] [O]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 03 Juillet 2025.

DEMANDERESSE:

S.D.C. [8]

rep par son syndic le Cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 9] ILE DE FRANCE

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

Monsieur [V] [O]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 19 Mai 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge du Tribunal Judiciaire d’Evry, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e MOGAADI

+ 1CCC au Défendeur

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [O] est propriétaire de divers lots de copropriété situés [8] – [Adresse 10] à [Localité 7].

Le 04 février 2025, le syndicat des copropriétaires [8], représenté par son syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 9] ILE DE FRANCE, a fait assigner Monsieur [V] [O] devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

condamner Monsieur [V] [O] à lui payer la somme de 4060.74 euros, au titre des charges impayées au 1er trimestre 2025 inclus,condamner Monsieur [V] [O] à lui payer la somme de 2000 euros, à titre de dommages et intérêts,condamner Monsieur [V] [O] à lui payer la somme de 2000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 mai 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires [8], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il actualise sa créance à la somme de 3343.14, arrêtée au 16 mai 2025 appel du 2ème trimestre inclus et ajoute s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [V] [O] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Cité par acte remis à étude, Monsieur [V] [O], est présent. Il ne conteste pas le principe de la créance réclamée, mais précise avoir effectué des versements réguliers afin d’apurer la dette et notamment un versement de 300 euros le 18 mars 2025 et de 500 euros le 15 mai 2025. Il explique avoir rencontré des difficultés financières et proposer d’apurer la dette par versements mensuels de 200 euros en plus des charges courantes.

L’affaire est mise en délibéré au 03 juillet 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [8] verse aux débats:

un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [V] [O] est propriétaire des lots 605 et 606 situés [8] – [Adresse 10] à [Localité 7],

le contrat de syndic,

un décompte daté du 16 mai 2025,

les appels de fonds,

les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 30 juin 2021, 20 juin 2022, 12 juin 2023 et 10 juin 2024, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Par ailleurs, Monsieur [V] [O] ne justifie pas de versements éventuellement effectués qui n’apparaissent pas dans le décompte ou d’erreurs dans le décompte produit, dès lors que l’historique du compte versé au débat mentionne bien les versements de 300 euros et de 500 euros allégués à l’audience.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [V] [O] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 2780.42 euros (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [V] [O] au paiement de la somme de 2780.42 euros, au titre des charges dues à la date du 16 mai 2025, provisions de charges pour la période du Prov / Chg courante 01/04/2025 et Fonds Travaux ALUR 01/04/2025 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 04 février 2025.

Monsieur [V] [O] ne justifiant d’aucun élément à l’appui de sa demande de délais de paiement, celle-ci sera rejetée.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [8] sollicite le paiement des frais visés en application de l’article 10-1 précité pour un montant total de 562.72 euros

Il apparaît que le syndicat des copropriétaires [8] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [V] [O] la somme de 146.40 euros au titre de la mise en demeure du 22 août 2024 et du 22 octobre 2024, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, ou relevant des dépens et des frais irrépétibles et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Monsieur [V] [O] sera condamné à payer la somme de 146.40 euros au syndicat des copropriétaires [8] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 04 février 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Le demandeur établit l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements ou l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifient l’allocation de dommages-intérêts distincts ;

Il résulte en effet du paiement irrégulier et partiel de ses charges par Monsieur [V] [O] que les autres copropriétaires ont dû supporter sa part dans le règlement des charges de copropriété, et que Monsieur [V] [O] s’est octroyé des délais de paiement auxquels il n’avait pas droit, ce qui constitue un préjudice distinct du seul retard de paiement.

Il sera alloué en réparation la somme indiquée au dispositif.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V] [O], qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et de la situation économique du défendeur, il convient de condamner celui-ci à payer au syndicat des copropriétaires [8] la somme de 150 en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [V] [O] à verser au syndicat des copropriétaires [8], représenté par son syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 9] ILE DE FRANCE, la somme de 2780.42 euros, au titre des charges dues à la date du 16 mai 2025, provisions de charges pour la période du Prov / Chg courante 01/04/2025 et Fonds Travaux ALUR 01/04/2025 incluses, ainsi que la somme de RGEFIELDFRAIS146.40 euros au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 04 février 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [O] à verser au syndicat des copropriétaires [8], représenté par son syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 9] ILE DE FRANCE, la somme de 150 euros au titre des dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de délais de paiement,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [8], représenté par son syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 9] ILE DE FRANCE, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [V] [O] à verser au syndicat des copropriétaires [8], représenté par son syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 9] ILE DE FRANCE, la somme de 150 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [O] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 03 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,