TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

MINUTE N° 25/

AFFAIRE : N° RG 22/00805 – N° Portalis DBYA-W-B7G-E2TGF

Jugement Rendu le 12 Mai 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [K]

Né le 02/03/1969

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représenté par : M^e Isabelle MERLY CHASSOUANT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [O] [D]

Né le 19/08/1966

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par : M^e Isabelle MERLY CHASSOUANT, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE :

Association ASL HELIOPOLIS AB/L/K

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par son syndic en exercice

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le 12/05/25

société FONCIA SOGI PELLETIER,

Immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 314 686 429

Ayant son siège social

[Adresse 9]

[Localité 7]

Représentée par: Maître Patricia PIJOT de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Julie LUDGER, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assistée de Violaine MOTA, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Joël CATHALA, Vice-Président,

Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 Février 2025 différée dans ses effets au 24 Février 2025 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 10 Mars 2025 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 12 Mai 2025 ;

Vu le rapport fait par le Président d’audience ;

Les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assistée de Sylvia LUCAS, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

L’Association Syndicale Libre (ASL) HELIOPOLIS AB/L/K est composée de 3 ensembles immobiliers dénommés :

HELIOPOLIS BATIMENT AB,HELIOPOLIS BATIMENT L,HELIOPOLIS BATIMENT K,

Sis [Adresse 2].

L’ASL est régi par les statuts du 13 mai 1989.

La Société par Actions Simplifiée (SAS) FONCIA TERRE OCCITANE est directeur et de l’ASL et également syndic de copropriété des résidences HELIOPOLIS L et K.

La société AB GESTION est syndic de copropriété de la résidence HELIOPOLIS AB.

Lors de l’assemblée générale de l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K du 4 septembre 2020, la résolution n°11, relative aux convocations et délibérations de l’ASL, a été adoptée, ayant pour objet une convocation et un vote par copropriétaire dans le cadre des assemblées de l’ASL, de sorte que les votes s’effectueront par copropriétaire et non plus par copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence HELIOPOLIS AB a saisi le tribunal judiciaire de BEZIERS aux fins de voir annuler les résolutions adoptées pour contradiction avec les dispositions statutaires.

Par jugement du 24 février 2021, le tribunal de céans a déclaré irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence HELIOPOLIS AB aux motifs qu’il n’est pas membre de l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K et que, s’il peut bénéficier d’un mandat donné par un copropriétaire, il ne peut agir en son nom propre ou sur représentation de ce propriétaire en justice contre l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K.

***

Par acte du 22 mars 2022, Monsieur [O] [D] a assigné l’ASL HELIPOLIS AB/L/K, pris en la personne de son directeur en exercice, la société FONCIA SOGI PELLETIER, devant le tribunal judiciaire de BEZIERS, sur le fondement de l’article 1192 du code civil et de l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004, aux fins de :

Annuler les résolutions n°5,6 et 11 de l’assemblée générale du 4 septembre 2020,Condamner l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K à lui verser 2.500 euros au titre des frais irrépétibles,Condamner l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K aux entiers dépens de l’instance, Le dispenser de toute participation à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, Dire que l’exécution provisoire est de droit.

Par conclusions notifiées par RPVA le 20 novembre 2024, Monsieur [O] [K] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1192 du code civil, de l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004, ainsi que des articles 327 et suivants du code de procédure civile, de :

Déclarer recevable son intervention volontaire, Annuler les résolutions n°5,6 et 11 de l’assemblée générale du 4 septembre 2020,

Condamner l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K à lui verser 2.500 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamner l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K aux entiers dépens de l’instance,

Le dispenser de toute participation à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Dire que l’exécution provisoire est de droit.

Par conclusions notifiées par RPVA le 14 mai 2024, l’ASL HELIOPOLIS AB L K, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE, demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de :

débouter Monsieur [O] [D] et Monsieur [O] [K] de leur demande d’annulation des résolutions n°5, 6 et 11 de l’assemblée générale du 4 septembre 2020,condamner Monsieur [O] [D] et Monsieur [O] [K] à lui verser 3.000 euros de dommages et intérêts,condamner Monsieur [O] [D] et Monsieur [O] [K] à lui verser 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour chacune des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

Par ordonnance du juge de la mise en état du 13 février 2025, la clôture a été fixée au 24 février 2025.

L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 10 mars 2025.

La décision a été mise en délibéré au 12 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur le défaut d’intérêt à agir de Monsieur [O] [D]

L’ASL HELIOPOLIS AB/L/K soulève une fin de non-recevoir fondée sur le défaut d’intérêt à agir de Monsieur [O] [D] à la suite de la vente de ses lots.

En application de l’article 789 du code de procédure civile, une telle demande relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

Au surplus, le tribunal souligne que Monsieur [D] ne formule plus de demande aux termes de ses dernières écritures.

En conséquence, il conviendra de déclarer irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K, pris en la personne de son directeur en exercice, la société FONCIA SOGI PELLETIER.

Sur l’intervention volontaire de Monsieur [O] [K]

Aux termes de l’article 66 du code de procédure civile « constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires.

Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ; l’intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie ».

L’article 67 du même code précise que « la demande incidente doit exposer les prétentions et les moyens de la partie qui la forme et indiquer les pièces justificatives ».

L’article 325 du même code précise que « l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant ».

Aux termes de l’article 328 du code de procedure civile, « l’intervention volontaire est principale ou accessoire ».

L’article 329 du même code ajoute que « l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention ».

L’article 330 du même code précise que « l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie.

Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie ».

En l’espèce, Monsieur [O] [K] intervient volontairement à la présente procédure en sa qualité de copropriétaire au sein de la résidence HELIOPOLIS AB.

En application de l’article 2 des statuts du 13 mai 1989, les copropriétaires sont membres de l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K.

En tout état de cause, la recevabilité de l’intervention volontaire de Monsieur [K] n’est pas contestée.

En conséquence, il conviendra de déclarer l’intervention volontaire de Monsieur [O] [K] recevable.

Sur la nullité de la résolution n°5 relative à l’approbation des comptes de l’exercice

La résolution n°5 de l’assemblée générale de l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K du 4 septembre 2020 a été votée en ces termes :

« Majorité nécessaire : Majorité des présents et représentés

Résolution :

L’assemblée générale approuve les comptes de charges de l’exercice du 01/04/2019 au 31/03/2020.

POUR : 27 sur 45 tantièmes.

CONTRE : 18 sur 45 tantièmes.

HELIOPOLIS AB (18)

ABSTENTIONS : 0 tantièmes.

3 copropriétés totalisent 45 tantièmes au moment du vote.

CETTE RESOLUTION EST ADOPTEE A LA MAJORITE DES PRESENTS,

REPRESENTES

Mme [T] représentant le Batiment AB précise qu’elle s’oppose à l’approbation des comptes car elle n’a pas pu les présenter faute de tenue de son assemblée à la date prévue (COVID-19)

Mme [H] précise, en cours de séance, qu’en l’absence de position de l’assemblée du AB une abstention serait plus adaptée ».

En l’espèce, Monsieur [O] [K] fait valoir l’absence de vote de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence HELIOPOLIS AB ayant pour objet de donner leur accord au syndic d’engager le syndicat des copropriétaires lors de l’assemblée générale de l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K.

Sur ce point, il résulte de l’article 8 alinéa 1 à 3 des statuts du 13 mai 1989 de l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K que « l’assemblée générale se compose de toutes les copropriétés définies à l’article UN. Le syndic de la copropriété les représente à l’assemblée générale sans avoir à justifier d’une autorisation préalable de l’assemblée générale de son syndicat. A l’égard de l’association syndicale, les votes émis par le syndic de copropriété sont en toute hypothèse considérés comme l’expression de la volonté de ceux que le syndic représente. Le vote du syndic est indivisible ».

Dans ces conditions, il résulte des statuts de l’ASL concernée que le recours à une assemblée générale de la résidence HELIOPOLIS AB afin de donner pouvoir au syndic, VERISION IMMOBILIER, de siéger à l’assemblée générale de l’ASL n’était pas nécessaire.

Aucune irrégularité ne peut être donc soulevée de ce chef.

Parallèlement, Monsieur [O] [K] fait valoir l’absence de réunion de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence HELIOPOLIS AB, antérieurement à la tenue de l’assemblée générale de l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K, afin de pouvoir statuer sur les chiffres de l’ASL de manière éclairée. A cet égard, si le demandeur se prévaut de demandes relatives au report de l’assemblée générale de l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K, aucune pièce ne permet de corroborer ses dires.

Aussi, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale de la résidence HELIOPOLIS AB du 11 décembre 2020 que les comptes de l’exercice du 1er avril 2019 au 31 mars 2020 ont été approuvés, y compris par Monsieur [O] [K]. La résolution n°3 stipule que « l’Assemblée Générale approuve en leur forme, teneur, imputation et répartition, les comptes de charges de l’exercice du 01/04/2019 au 31/03/2020, comptes qui ont été adressés à chaque copropriétaire sans réserve ».

Ainsi, en ratifiant les comptes de la copropriété et compte tenu de la rédaction de ladite résolution, le tribunal en déduit qu’en ratifiant les comptes de sa copropriété comprenant les charges et dépenses de l’ASL, Monsieur [K] a également approuvé la participation aux charges de sa copropriété à l’ASL.

Il est donc établi que Monsieur [K] a ratifié, a posteriori, une résolution approuvant les comptes litigieux, de sorte qu’il est mal-fondé à les contester dans le cadre de la présente procédure en l’absence de grief avéré.

Au surplus, s’il est produit aux débats un procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires de la résidence HELIOPOLIS AB du 8 octobre 2021 ayant pour objet l’approbation des comptes de l’ASL pour l’exercice 2020 (résolution n°19), le tribunal souligne que ce vote intervient tardivement et sans qu’aucun autre procès-verbal d’assemblée générale ne porte trace d’une telle résolution votée précédemment ou postérieurement.

En tout état de cause, le syndic en exercice, VERSION IMMOBILIER, a participé à l’assemblée générale du 4 septembre 2020, bien qu’il n’avait réalisé aucune diligence pour convoquer l’assemblée générale de sa propre copropriété.

En conséquence, il conviendra de rejeter la demande de nullité de la résolution n°5.

Sur la nullité de la résolution n°6 relative au vote du budget provisionnel pour l’exercice du 1er avril 2021 au 31 mars 2022

La résolution n°6 de l’assemblée générale de l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K du 4 septembre 2020 a été votée en ces termes :

« Majorité nécessaire : Majorité des présents et représentés

Résolution :

L’Assemblée Générale fixe le budget de l’exercice à la somme de 93 000euros.

Elle autorise le syndic à procéder aux appels provisionnels à proportion du ½ du budget voté, le 1er jour de chaque semestre.

Rappel :

Il est rappelé à toutes les copropriétés que les appels de provisions émis par le syndic pour faire face aux dépenses de gestion courante, dans la limite du budget ci-dessus adopté, sont exigibles le premier jour de chaque semestre civil.

POUR : 27 sur 45 tantièmes ».

En l’espèce, la résolution n°6 avait pour objet le budget prévisionnel du 1er avril 2021 au 31 mars 2022. Or, lors de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence HELIOPOLIS AB du 11 décembre 2020, le budget prévisionnel de la même période a été approuvée, y compris par Monsieur [O] [K], de sorte qu’il convient de considérer, à l’instar de la résolution n°5 litigieuse, que le demandeur a également approuvé la participation aux charges de l’ASL.

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence HELIOPOLIS AB du 8 octobre 2021 n’est pas de nature à remettre en cause ce constat, conformément aux développements précités, d’autant que le syndic en exercice, VERSION IMMOBILIER, a participé à l’assemblée générale du 4 septembre 2020 alors même qu’il n’avait réalisé aucune diligence pour convoquer l’assemblée générale de sa propre copropriété.

En conséquence, il conviendra de rejeter la demande de nullité de la résolution n°6.

Sur la nullité de la résolution n°11 relative aux convocations et délibérations de l’ASL

Aux termes de l’article 1188 du code civil « le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation ».

L’article 1192 du même code ajoute que « on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation ».

En l’espèce, la résolution n°11 de l’assemblée générale de l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K du 4 septembre 2020 a été votée en ces termes :

« Résolution :

L’assemblée générale se prononce en faveur d’une convocation et d’un vote par copropriétaire dans le cadre des assemblées de l’ASL et prend acte que si cette résolution est adoptée, les votes se feront alors par copropriétaire et non plus par copropriété.

POUR : 27 sur 45 tantièmes.

CONTRE : 18 sur 45 tantièmes.

HELIOPOLIS AB (18).

ABSTENTIONS : 0 tantièmes.

3 copropriétés : totalisent 45 tantièmes au moment du vote.

CETTE RESOLUTION EST ADOPTEE A LA MAJORITE DES PRESENTS, REPRESENTES,

Madame [T] représentant le bâtiment AB, précise qu’elle s’oppose à la majorité appliquée à cette résolution ».

L’article 8 alinéa 1 à 3 des statuts du 13 mai 1989 applicables à l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K stipule que « l’assemblée générale se compose de toutes les copropriétés définies à l’article UN. Le syndic de la copropriété les représente à l’assemblée générale sans avoir à justifier d’une autorisation préalable de l’assemblée générale de son syndicat. A l’égard de l’association syndicale, les votes émis par le syndic de copropriété sont en toute hypothèse considérés comme l’expression de la volonté de ceux que le syndic représente. Le vote du syndic est indivisible ».

L’article 11 ajoute que « chaque membre de l’association a droit à autant de voix que les tantièmes de charges ci-après définies à l’article 22 ». Ledit article 22 dispose que « les charges seront réparties entre les différentes copropriétés dans les proportions suivantes :

Ensemble immobilier « HELIOPOLIS AB » : 18/45 (DIX HUIT/QUARANTE CINQUIEMES)

Ensemble immobilier « HELIOPOLIS L » : 13/45 (TREIZE/QUARANTE CINQUIEMES)

Ensemble immobilier « HELIOPOLIS K » : 14/45 (QUATORZE/QUARANTE CINQUIEMES) ».

Il est donc établi que lors de l’assemblée générale, les 3 copropriétés membres de l’ASL sont représentées par leur syndic en exercice, la répartition des voix se faisant selon les règles de répartition des charges.

Si l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K se prévaut de l’article 2 des statuts stipulant que « tout copropriétaire pour quelque cause que ce soit à quelque titre que ce soit de l’une des copropriétés visées à l’article premier » est membres de l’association, ainsi que de l’article 12 précisant que « sauf les exceptions ci-après énoncées, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés », il résulte de l’article 8 alinéa 3 que l’expression de ces votes se réalise, au sein de l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K, par l’intermédiaire du syndic de copropriété à l’égard de l’association syndicale.

Concrètement, il appartient à chaque copropriété, préalablement à l’assemblée générale de l’ASL, de délibérer au sein de sa propre assemblée sur les questions à l’ordre du jour de l’assemblée de l’ASL afin de disposer d’un vote des copropriétaires devant être reporté dans le cadre de l’assemblée générale de ladite ASL.

La stipulation de l’article 15 des statuts indiquant que les décisions des délibérations sont notifiées aux copropriétaires n’est pas de nature à remettre en cause les stipulations précédentes.

Dès lors, il est établi que la résolution n°11 est de nature à modifier les statuts, sans qu’elle ne puisse être considérée comme une simple interprétation de ceux-ci.

Pourtant, aux termes de l’article 12.3 des statuts, « lorsque l’assemblée est appelée à délibérer sur un projet de modification des statuts ou du cahier des charges, ses décisions seront prises par les copropriétés détenant ensemble les deux tiers des voix ». La résolution n°11 précise avoir été votée à la majorité des présents ou représentés.

En conséquence, il conviendra de prononcer la nullité de la résolution n°11 de l’assemblée générale de l’ASL HELIPOLIS AB/L/K du 4 septembre 2020.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K, pris en la personne de son directeur en exercice, la société FONCIA SOGI PELLETIER, succombe à la présente instance. Il lui appartiendra donc de supporter la charge des entiers dépens.

En outre, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut, si l’équité le commande, condamner la partie perdante au paiement des frais irrépétibles exposés.

En l’espèce, l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K, pris en la personne de son directeur en exercice, la société FONCIA SOGI PELLETIER, étant condamné aux dépens, il conviendra de le condamner à verser 1.200 euros à Monsieur [O] [K].

Aussi, il sera dit qu’en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Monsieur [O] [K] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose : “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances “introduites” (et non “en cours”) devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

En l’espèce, il y aura lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

DECLARE la fin de non-recevoir soulevée par l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K, pris en la personne de son directeur en exercice, la société FONCIA SOGI PELLETIER, irrecevable,

DECLARE l’intervention volontaire de Monsieur [O] [K] recevable,

DEBOUTE Monsieur [O] [K] de ses demandes de nullité des résolutions n°5 et 6 de l’assemblée générale de l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K du 4 septembre 2020,

PRONONCE la nullité de la résolution n°11 de l’assemblée générale de l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K du 4 septembre 2020,

CONDAMNE l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K, pris en la personne de son directeur en exercice, la société FONCIA SOGI PELLETIER, à supporter la charge des entiers dépens,

CONDAMNE l’ASL HELIOPOLIS AB/L/K, pris en la personne de son directeur en exercice, la société FONCIA SOGI PELLETIER, à verser 1.200 euros à Monsieur [O] [K], au titre des frais irrépétibles,

DIT que Monsieur [O] [K] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 12 Mai 2025

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Copie à M^e Isabelle MERLY CHASSOUANT, Maître Patricia PIJOT de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY