REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

ORDONNANCE DE REFERE

DU 26 Décembre 2025

MINUTE N° : 1897

Références : R.G N° N° RG 24/00031 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PZOE

DEMANDEUR:

Monsieur [B] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Alexis NAIT MAZI, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

Monsieur [O] [L]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Hind BELFEROUM, avocat au barreau d’ESSONNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 23 Octobre 2025

ORDONNANCE :

Contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 26 Décembre 2025, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 26/07/2020, M. [O] [L] est locataire d’un local à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 6], et appartenant à M. [B] [Y].

Par acte du 11/09/2023, M. [B] [Y] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 10.953 euros au titre des loyers et charges échus.

Par acte en date du 10/01/2024, M. [B] [Y] ont fait assigner M. [O] [L] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] statuant en référé et demandent de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire,

— condamner le locataire à payer la somme de 11.129,90 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner le locataire à payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le locataire aux entiers dépens.

A l’audience, M. [B] [Y], représenté par son conseil, réactualise sa créance à la somme de 17.514 euros, au titre des loyers échus à la date du 1/10/2025.

Cité par acte délivré à étude, M. [O] [L], représenté par son conseil, indique bénéficier de prestations sociales à hauteur de 1.000 euros, outre une APL. Il précise avoir des difficultés importantes en raison de son handicap (cécité totale) et du renouvellement de sa carte de séjour. Il sollicite le rejet de la demande d’expulsion et l’octroi d’un maintien dans les lieux jusqu’à l’attribution d’un logement social. Subsidiairement, il demande l’octroi de délais de paiement. A cet égard, il fait également état d’une décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers de l’Essonne en date du 14/08/2025 et offre d’apurer sa dette, dans l’attente d’une mesure de surendettement, en réglant mensuellement la somme de 50 euros en sus du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 26/12/2025, date indiquée à l’issue des débats.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur quoi,

Attendu que l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative ; que, selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du même article ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;

Que l’article 24 VI de la loi précitée dispose notamment que, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

Attendu, en l’espèce, qu’il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 1/10/2025, que la locataire a repris le paiement du loyer, depuis au mois 3 mois au jour de l’audience ; que les dispositions précitées ont donc vocation à s’appliquer ;

Sur les loyers et charges impayés

Sur l’arriéré de loyers et charges

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu que M. [B] [Y] versent aux débats l’acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution ;

Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu’au 1/10/2025, la dette non sérieusement contestable s’élève à la somme de 17.514 euros au titre des loyers et charges impayés, terme d’octobre 2025 inclus,, à laquelle il convient de faire droit;

Sur les délais de paiement

Attendu, par ailleurs, que la commission de surendettement des particuliers de l’Essonne a rendu le 14/08/2025 au profit de M. [O] [L] une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement ; qu’il n’est pas contesté que la situation de surendettement demeure en cours d’instruction ;

Qu’en conséquence, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, d’autoriser le locataire à se libérer de leur dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d’un montant égal à 50 euros, dans les conditions prévues au dispositif ;

Qu’à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer courant, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure adressée aux locataires demeurée infructueuse pendant 10 jours ;

Sur la résiliation du bail

Attendu qu’au regard des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, il est rappelé que le maintien dans les lieux jusqu’à l’octroi d’un logement social ne peut être prononcé ;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 10/01/2024 et ce plus de six semaines avant l’audience du 23/10/2025 ;

Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;

Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Attendu qu’aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, dans sa version applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Attendu qu’il n’est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Attendu que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 11/09/2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ;

Qu’ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 11/11/2023 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ;

Que toutefois, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, durant les délais de paiement accordés et sous réserve du respect de l’échéancier, les effets de la clause résolutoire seront suspendus ; qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Attendu que l’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail ;

Qu’à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Sur la demande d’expulsion

Attendu que les bailleurs ont un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre; qu’il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion du locataire en cas de non respect de l’échéancier d’apurement de la dette ;

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit ;

Attendu que M. [O] [L] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens ;

Attendu qu’aucun motif lié à l’équité ne commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des référés,

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal,

Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

Et dès à présent, vu l’urgence,

Condamnons M. [O] [L] à verser à M. [B] [Y] la somme provisionnelle de 17.514 euros, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 1/10/2025, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11/09/2023 pour la somme de 10.953 euros et à compter de la décision pour le surplus;

Autorisons M. [O] [L] à apurer la dette locative précédemment fixée en 36 mensualités de 50 euros chacune, en plus du loyer courant, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou du loyer courant, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ;

Disons qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

A défaut de respect de l’échéancier:

Constatons la résiliation du bail convenu entre les parties au jour du premier impayé dans le cadre de l’échéancier précédemment fixé ;

Ordonnons l’expulsion de M. [O] [L], faute pour lui d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamnons M. [O] [L] à verser à M. [B] [Y] une provision mensuelle fixée à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir, à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier et jusqu’à la libération effective des lieux, à valoir sur l’indemnité d’occupation pouvant être fixée au fond, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir ;

En tout état de cause:

Rappelons que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [O] [L] aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Président