TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 6]-[Localité 5]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 09 Octobre 2025

AFFAIRE N° RG 24/06536 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QMLP

NAC : 72A

Jugement Rendu le 09 Octobre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 10], situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, Société par actions simplifiée au capital de 23 486 519,79 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 529 196 412, dont le siège social est [Adresse 4]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Madame [I] [D] épouse [Y], demeurant [Adresse 3]

défaillante

Monsieur [L] [V] [Y], demeurant [Adresse 3]

défaillant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSE,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Zahra BENTOUILA, greffière lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 mars 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 26 Juin 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 09 Octobre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [I] [D] épouse [Y] et M. [L] [V] [Y] sont propriétaires des lots 1107, 1108 et 2713 dépendant de la copropriété [Adresse 8] située [Adresse 1] à [Localité 7].

Par assignation en date du 16 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, les a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir ce tribunal :

— le recevoir en son action et l’en déclarer bien fondé,

— condamner in solidum Mme [I] [D] épouse [Y] et M. [L] [V] [Y] à lui payer les sommes de :

. 14.013,63 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2024, appel AP remplt Bouteilles Purges et Prov./chg courante 01/10/2024 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

. 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil,

. 2.158,66 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

. 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 10 novembre 2022, date du commandement de payer,

— rejeter toute demande de délais,

— si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible,

— rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir,

— condamner in solidum Mme [I] [D] épouse [Y] et M. [L] [V] [Y] en tous les dépens et autoriser la Selarl AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jennifer POIRRET à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [I] [D] épouse [Y] et M. [L] [V] [Y], bien que régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de juge rapporteur du 26 juin 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaires des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,

— le contrat de syndic,

— un extrait « REFONTE DU RCP – EDD »

— les appels de fonds et relevés individuels de charges du 1er trimestre 2022 au 3ème trimestre 2024,

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 30 juin 2021, 29 novembre 2021, 20 juin 2022, 12 juin 2023 et 10 juin 2024,

— un décompte des charges réclamées arrêté au 1er octobre 2024, provision AP remplt Bouteilles Purges et Prov./chg courante 01/10/2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 14.013,63 euros.

Il convient de déduire de cette créance la somme totale de 2.087,29 euros se décomposant comme suit :

—  1.252,89 euros : 1.095,29 € sommes appelées le 1er octobre 2024 + 157,60 € appel de fonds solidarité en débit, ces sommes n’étant pas justifiées par des appels de fonds indispensables pour permettre au tribunal de vérifier que la répartition des charges est conforme aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et que les sommes mises en recouvrement ont été exactement calculées et régulièrement mises en recouvrement auprès du copropriétaire débiteur,

—  74,40 euros : 15,40 € achat de deux badges + 59,00 € achat de télécommande, en l’absence de production d’une facture et/ou de la preuve du vote en assemblée générale,

—  380,00 euros : « réalisation pré état financier », d’une part ce document n’étant ni obligatoire ni nécessairement établi par le syndic de copropriété et d’autre part il constitue une prestation particulière effectuée pour le compte personnel du copropriétaire qui le sollicite.,

—  380,00 euros : état daté, qui ne relève pas des charges mais des frais nécessaires.

Au final, l’examen des pièces fournies permet d’établir que la créance du syndicat des copropriétaires LE PARC DE PETIT BOURG s’élève à la somme de 11.926,34 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, pour la période du 31 décembre 2021 (solde travaux ascenseurs) au 1er juillet 2024 (prov./chg courante et fonds travaux alur 01/07/2024) inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2024, date de l’assignation sur le surplus, en l’absence de production du commandement de payer (la pièce sept du dossier du syndicat des copropriétaires étant constituée d’une page blanche).

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l’assignation du 16 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Concernant la solidarité des défendeurs, le syndicat des copropriétaire [Adresse 9] [Adresse 11] produit un extrait de « REFONTE DU RCP – EDD » en date du 20 décembre 2023 mentionnant la solidarité des indivisaires pour le paiement des charges.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, Mme [I] [D] épouse [Y] et M. [L] [V] [Y] seront tenus in solidum au paiement de ces sommes.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Enfin, les indivisaires dont le comportement est fautif à l’égard du syndicat peuvent être condamnés in solidum au paiement des dommages et intérêts dus en réparation du préjudice causé.

En l’espèce, Mme [I] [D] épouse [Y] et M. [L] [V] [Y] ont déjà été condamnés par jugements du tribunal d’instance d’Evry en date du 27 août 2015 et du tribunal judiciaire d’Evry en date du 21 avril 2022, cette dernière décision portant sur les charges impayées arrêtées au 1er octobre 2021.

En ne procédant pas, sans justifier des raisons pouvant expliquer cette carence, au paiement des charges de copropriété leur incombant, Mme [I] [D] épouse [Y] et M. [L] [V] [Y] ont perturbé le bon fonctionnement de la copropriété et ainsi causé au syndicat des copropriétaires LE PARC DE [Adresse 11] un préjudice distinct de celui résultant d’un simple retard, justifiant leur condamnation in solidum à lui payer une indemnité de 1.100,00 euros en réparation de son préjudice.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] sollicite la somme de 2.158,66 euros au titre des frais de recouvrement. Il convient de déduire de cette somme les frais suivants:

—  1.154,42 euros : suivi impayé [28/02/2022 (124,91 €) – 23/09/2022 (343,17 €) – 31/10/2023 (34,17 €) – 03/10/2023 (343,17 €)], dès lors qu’il s’agit de prestations qui constituent des actes d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle,

—  282,14 euros : frais HDJ commandement de payer [10/11/2022 – 24/04/2023 (141,07 € x 2)], ces actes n’étant pas produits,

—  722,10 euros : frais HDJ matrice (35,76 €) + assignation (2 x 343,17 €), ces actes relevant des dépens et/ou des frais irrépétibles,

—  380,00 euros : état daté, le justificatif de la réalisation de cet acte n’étant pas produit.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires LE PARC DE PETIT BOURG sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Mme [I] [D] épouse [Y] et M. [L] [V] [Y], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés par la Selarl AD LITEM JURIS, représentée par M^e Jean-Sébastien TESLER, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [I] [D] épouse [Y] et M. [L] [V] [Y] seront également condamnés in solidum à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Mme [I] [D] épouse [Y] et M. [L] [V] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires LE PARC DE PETIT BOURG la somme de 11.926,34 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, pour la période du 31 décembre 2021 (solde travaux ascenseurs) au 1er juillet 2024 (prov./chg courante et fonds travaux alur 01/07/2024) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2024, et ce, jusqu’à parfait paiement

DIT que les intérêts produits depuis le 16 octobre 2024 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière

CONDAMNE in solidum Mme [I] [D] épouse [Y] et M. [L] [V] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] la somme de 1.100,00 euros à titre de dommages et intérêts

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires LE PARC DE PETIT BOURG de sa demande au titre des frais de recouvrement

CONDAMNE in solidum Mme [I] [D] épouse [Y] et M. [L] [V] [Y] à payer la somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE in solidum Mme [I] [D] épouse [Y] et M. [L] [V] [Y] aux dépens

DIT que la Selarl AD LITEM JURIS pourra recouvrer, sur la partie condamnée, ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le NEUF OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,