TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

10 Décembre 2024

2ème Chambre civile

30Z

N° RG 22/08716 -

N° Portalis DBYC-W-B7G-KCVC

AFFAIRE :

S.C.I. LAUCEA,

C/

S.A.R.L. AUTO MONTFORT SERVICES (AMS),

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente, ayant statué seule, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente

ASSESSEUR : André ROLLAND, magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 15 Octobre 2024

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente

par sa mise à disposition au Greffe le 10 Décembre 2024,

date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. LAUCEA, inscrite au RCS de [Localité 4] sous le numéro 448 989 379, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Louise LAISNE de la SELARL AVOLITIS, avocats au barreau de RENNES, avocats postulant, M^e Noel LEJARD de L’AARPI LEJARD-BONNEAU, avocat au barreau de CAEN, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. AUTO MONTFORT SERVICES (AMS), immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 479.873.887, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par Maître Marie-caroline CLAEYS de la SELEURL MC2 AVOCAT, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

FAITS ET PRÉTENTIONS

Par acte sous seing privé du 21 juillet 2003, la SCI LAUCEA a donné à bail des locaux sis à Montfort-sur-Meu (35), à la société AUTOMOBILE MONTFORTAISE, qui exerce une activité de mécanique automobile et prestations accessoires.

Le bail mentionnait notamment une aire de lavage et une station-service, cette dernière se trouvant retirée de la désignation des lieux loués par avenant du 9 novembre 2004 conclu entre la SCI LAUCEA et sa locataire.

Par acte du 29 décembre 2004, la société AUTOMOBILE MONTFORTAISE a cédé son fonds de commerce à [W] [P] qui s’est par suite vu substitué par la société AUTO MONTFORT SERVICES. Cette vente emportait cession du bail.

Par exploit du 12 décembre 2017, la société AUTO MONFORT SERVICES a signifié à la SCI LAUCEA son congé à effet du 16 juin 2018.

Un état des lieux de sortie a été établi par huissier le 15 juin 2018, duquel ressortirait une dégradation des locaux.

Postérieurement au départ de sa locataire, la SCI LAUCEA a conclu un compromis de vente.

Dans les suites de la publication de la déclaration d’intention d’aliéner les locaux, la société d’aménagement foncier et d’établissement rural Bretagne (ci-après “SAFER”) a exercé son droit de préemption.

Faute d’accord entre la SAFER et la SCI LAUCEA, le juge de l’expropriation a été saisi aux fins de fixer la valeur vénale du bien, laquelle a été arrêtée, in fine, à un montant inférieur au prix stipulé au compromis de vente.

***

Par acte du 2 décembre 2022, la SCI LAUCEA a fait assigner la S.A.R.L. AUTO MONTFORT SERVICES en réparation du préjudice qu’elle estime subir à raison des dégradations des locaux par la société AUTO MONFORT SERVICES.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 avril 2024, la SCI LAUCEA demande au tribunal, au visa des articles 1714 et suivants du Code civil, de :

— Débouter la société AUTO MONTFORT SERVICES de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

— Condamner la société AUTO MONTFORT SERVICES au paiement de la somme de 18.103 € au titre du coût des travaux de réparation afin de conférer aux locaux restitués un parfait état locatif.

— Condamner la société AUTO MONTFORT SERVICES au paiement d’une somme de 65.925 € du fait de la moins-value de l’immeuble de la SCI LAUCEA à raison de son absence de dépollution par la société AUTO MONTFORT SERVICES.

— Condamner la société AUTO MONTFORT SERVICES au paiement d’une somme de 91 899.60 € TTC à titre d’indemnité d’occupation calculée en fonction du montant du loyer à la date de libération des lieux et ce pour la période du 16 juin 2018 jusqu’à celle du 17 janvier 2022.

— Condamner la société AUTO MONTFORT SERVICES au paiement d’une somme de 4.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI LAUCEA soutient en premier lieu que la société AUTO MONTFORT SERVICES a manqué à ses obligations contractuelles en n’entretenant pas les locaux, les restituant dans un état dégradé. Aux fins d’étayer son propos, elle invoque le procès-verbal de sortie des lieux. Outre le préjudice résultant de travaux qu’elle estime devoir réaliser aux fins de remise en état, elle allègue que l’état des locaux tels que restitués par la défenderesse est à l’origine d’une moins-value endurée dans le cadre de la vente des locaux.

Elle désapprouve la lecture faite par la défenderesse des stipulations du bail, lesquelles, selon elle, mettraient bien à la charge du locataire les réparations locatives, en ce compris celles imputables à la vétusté.

Elle détaille ensuite les dégradations imputables selon elles à la locataire, constats par l’huissier, à l’appui.

Elle réfute le reproche formulé à son encontre tenant au défaut d’entretien, affirmant que les dégradations en jeu ne relèvent que des réparations locatives et menu entretien incombant au preneur.

Elle fait également valoir que le manque d’entretien des locaux par la défenderesse est à l’origine d’une moins-value sur la vente qu’elle comptait réaliser, ajoutant que la cession des locaux ultérieurement est indifférente sur l’évaluation de son préjudice dès lors qu’il conviendrait de se placer à la date de restitution des locaux pour apprécier le dit préjudice.

Elle explique qu’il incombait à la société AUTOMONFORT SERVICES de procéder à la dépollution du site et que, faute pour elle d’avoir exécuté son obligation, elle est tenue de l’indemniser dès lors que cette absence de dépollution a elle aussi contribué à la dévalorisation du bien.

Elle ajoute que la modification de l’assiette des locaux loués, excluant la station-service, ne lui est pas opposable, qu’il est indifférent que la société AUTO MONFORT n’ait pas exercé d’activité de ce type dès lors qu’elle a la qualité de dernier exploitant, et que la déclaration figurant à l’acte de cession de fonds de commerce ne contiendrait aucune mention de dépollution.

La SCI LAUCEA sollicite enfin le bénéfice d’une indemnité d’occupation. Au soutien de sa demande, elle produit un procès-verbal de constat dressé par huissier daté de janvier 2022 ; lequel mettrait en exergue l’absence de libération complète des lieux.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 mai 2024, la S.A.R.L. AUTO MONTFORT SERVICES demande au tribunal, sur le fondement des articles 1719, 1720 et 1755 du Code civil, des dispositions du Code de l’environnement, de :

— Débouter la SCI LAUCEA ce l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— La condamner à lui verser une somme de 3.000 € au titre de ses frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux fins d’obtenir le rejet des demandes formulées par la SCI LAUCEA, la société AUTO MONTFORT SERVICES conteste la matérialité des détériorations mentionnées au niveau des portes sectionnelles, affirme que l’altération de la clôture en bêton ne lui est pas imputable puisque générée par la vétusté de l’installation et relevant donc, comme telle, des obligations du bailleur, allègue que la preuve du préjudice n’est pas rapportée s’agissant des menuiseries, les devis produits étant sans rapport avec l’installation initiale, et dénie tout manquement d’entretien au niveau des fils électriques, ajoutant que, si dégradations il y a, elles ne lui sont pas imputables.

Elle souligne que l’état des locaux tel que constaté à la sortie résulte de l’indigence du bailleur, qui n’aurait pas entretenu son bien. En outre, et à l’inverse, elle aurait elle-même procédé à des travaux de réfection.

Elle conteste l’analyse des stipulations du bail proposée par la demanderesse, faisant observer qu’il n’existe aucune clause mettant expressément à sa charge une obligation d’entretien des installations altérées par la vétusté.

Elle poursuit en énonçant qu’il est nécessaire, aux fins d’apprécier l’existence du préjudice allégué, de se placer au jour où le juge statue, ce qui conduirait, au présent cas, à dénier tout préjudice dès lors que la SCI LAUCEA ne serait plus propriétaire du bien litigieux, pour avoir dû le céder à la SAFER. Le bien serait d’ailleurs en cours de démolition, ce qui exclurait davantage tout préjudice.

Elle conteste ensuite être tenue d’une obligation de dépollution. Elle affirme que, d’une part, le gérant de la SCI LAUCEA étant le même que celui de la société AUTOMOBILE MONTFORTAISE, il ne pouvait ignorer l’acte de cession de fonds de commerce et, d’autre part, que la station-service supposée être à l’origine de la pollution a été expressément exclue de l’assiette des locaux loués par avenant en date du 9 novembre 2004.

Elle souligne également qu’elle n’a jamais exploité d’activité nécessitant une dépollution, le garage exploité n’étant pas une installation classée pour la protection de l’environnement au sens du Code de l’environnement.

Elle allègue encore que la SCI LAUCEA ne démontrerait pas davantage que la pollution alléguée lui est imputable.

Elle nie enfin être tenue au paiement d’une indemnité d’occupation puisque la bailleresse n’aurait pas sollicité de libération des lieux depuis 2018 et qu’elle l’aurait privé d’accès aux locaux, l’empêchant par là même de retirer les éléments restant sur le site, concluant son propos en affirmant que le peu d’objets restant ne peut être considéré comme empêché la mise en location du bien.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 19 septembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 octobre 2024 au cours de laquelle elle a été mise en délibéré au 10 décembre 2024.

MOTIFS

1/ Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 1720 du Code civil : “Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives”.

L’article 1754 du même Code dispose : “Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :

Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ;

Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation à la hauteur d’un mètre ;

Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés ;

Aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;

Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures”.

L’article 4-2-1 “entretiens et réparations locatifs” du bail conclu entre les parties, pris en son alinéa 1er, stipule : “Le “PRENEUR” devra entretenir les lieux loués de façon constante et les rendre en fin de jouissance en parfait état de réparations locatives et de menu entretien visés aux articles 605 et 1754 du Code civil”.

L’article 4-2-2 “Grosses réparations”, également pris en son alinéa 1er, énonce quant à lui : “Le “BAILLEUR” s’oblige à exécuter et prendre en charge les grosses réparations visées aux articles 606 et 1720 du Code civil”.

Sur le remplacement de panneau de porte sectionnelle :

Les parties ne semblent pas disconvenir du fait qu’il s’agit d’une réparation locative. Fait débat la matérialité du défaut d’entretien.

Aux termes de son constat, l’huissier “relève un décalage entre deux panneaux” (page 35 du procès-verbal). Étaient constatées en outre diverses pliures.

Il est vrai que les photographies jointes au procès-verbal établi par l’huissier corroborent le constat, savoir qu’il existe bien un décalage entre deux panneaux sur une des portes sectionnelles, et diverses pliures résultant assurément de coups.

Les constats dressés par l’huissier démontrent, sans contestation utile en défense, une certaine négligence. Et ce n’est pas parce que le devis présenté en demande mentionne un remplacement que le locataire peut espérer se soustraire aux obligations d’indemnisation qui sont les siennes, pour n’avoir pas entretenu le local loué. Le simple fait qu’un élément d’un local donné à bail nécessite d’être remplacé, et non simplement réparé, ne saurait exonérer le locataire de son obligation d’entretien.

Ceci étant, comme le fait valoir la défenderesse, le local n’est, semble t-il, plus la propriété de la demanderesse, laquelle demeure étrangement silencieuse sur ce point.

Les éléments versés aux débats ne laissent, en réalité, guère de place au doute quant au fait que le bien litigieux n’appartient plus à la SCI LAUCEA. Une telle certitude ressort non seulement de la procédure d’expropriation qui est, à ce jour et depuis un moment déjà, achevée, de la prétention de la demanderesse qui invoque une moins value, sous-tendant que le bien a nécessairement été cédé, et de la pièce 11 de la défenderesse qui laisse apparaître un panneau mentionnant une démolition en cours, et la SAFER comme maître d’oeuvre.

En conséquence, la SCI LAUCEA n’a plus à, et ne peut en tout état de cause plus, intervenir aux fins de le remettre en état d’être loué et, dans la mesure où aucune dépense n’a été engagée par elle, il n’existe aucun préjudice de ce chef.

De surcroît, il convient de souligner, ce qui est valablement soutenu par la défenderesse, que le juge apprécie le préjudice au jour où il statue. Le tribunal peine à comprendre ce qui justifierait, comme le fait valoir la demanderesse, qu’il faudrait se placer au jour de la restitution du local pour apprécier l’existence et l’ampleur du préjudice, s’agissant du coût de travaux qui n’ont pas été effectués ou l’ont été par d’autres.

Il importe de ne pas omettre que le principe de la réparation intégrale induit certes que la victime ne subisse aucune perte, mais parallèlement qu’elle ne s’enrichisse pas à raison du fait dommageable. Au cas présent, la situation conduirait à enrichir la demanderesse en lui octroyant le bénéfice de sommes pour la réfection d’un local dont elle n’a plus la propriété.

Le débouté s’impose donc.

Sur la réfection de la clôture en béton

La société AUTO MONTFORT SERVICE tire argument du caractère vétuste mentionné par l’huissier aux fins d’affirmer que la réfection ne lui incombe pas, tandis que le bailleur invoque les clauses du bail pour soutenir que toutes les réparations sont à la charge du preneur.

L’huissier, aux termes de son procès-verbal, relevait (page 34) : “une clôture en béton vétuste. Cette dernière est cassée à un endroit et un panneau en béton est manquant”.

Il ne saurait être fait reproche au preneur de n’avoir pas entretenu la clôture dès lors qu’il ressort des photographies prises par l’huissier que l’état dégradé de la dite clôture ne peut être imputé qu’à la vétusté.

Le bailleur ne peut raisonnablement se réfugier derrière les stipulations du bail qu’il invoque et en déduire que les parties auraient dérogé au droit commun du bail en mettant à la charge du preneur les dégradations engendrées par la vétusté. En procédant de la sorte, la demanderesse fait dire au bail ce qu’il ne dit pas.

Si en effet les dispositions mettant à la charge du bailleur les réparations rendues nécessaires par la vétusté ne sont pas d’ordre public, de sorte que les parties peuvent y déroger, il n’en demeure pas moins qu’une telle dérogation doit résulter d’une clause exprès. Au cas présent, aucune stipulation du bail ne met à la charge du preneur les réparations rendues nécessaires par la vétusté.

L’état de la clôture tel qu’il ressort des photographies prises par l’huissier mis en perspective avec les propos et les demandes de la SCI laissent davantage à penser que cette dernière entend faire peser sur son ancienne locataire le délaissement de son bien qu’à une réelle volonté d’obtenir une remise en état limitée aux réparations locatives.

En somme, la demande n’est pas fondée et doit donc être rejetée.

En tout état de cause, et pour le surplus, renvoi aux propos développés supra tenant au défaut de titre de propriété sur le bien suffira à dire le préjudice non caractérisé.

Remplacement des menuiseries

La SCI LAUCEA, toujours procès-verbal de l’huissier à l’appui, affirme que les menuiseries sont dégradées et que, relevant des réparations locatives, il incombe à sa locataire de l’indemniser aux fins de remise en état.

La défenderesse allègue que le procès-verbal ne ferait pas mention de menuiseries en PVC, mais simplement de boiseries, et qu’il s’agit au demeurant d’une obligation d’entretien incombant au bailleur, de sorte que la demande de la SCI ne saurait prospérer.

Il est vrai que le procès-verbal ne fait nullement mention de fenêtres PVC, la photographie jointe démontrant que la menuiserie dont il est demandé réparation est en bois. Ceci étant, cela est sans incidence dans l’appréciation à effectuer sur la présente problématique.

Aux termes du procès-verbal (page 111), l’huissier a relevé un “défaut d’entretien des extérieurs. La façade du logement de fonction admet des fissures et la peinture des huisseries s’effrite”.

La photographie démontre une altération avancée des menuiseries, qui ne peuvent que résulter d’un manque d’entretien de la part du locataire. Les “simples” menuiseries litigieuses ne peuvent relever des grosses réparations mises à la charge du bailleur aux termes du bail, s’agissant davantage d’éléments supposant un menu entretien au sens du bail.

Partant, il doit être considéré que la société AUTO MONTFORT SERVICES a manqué à son obligation d’entretien des locaux.

Ceci étant, renvoi aux propos développés supra tenant au défaut de titre de propriété sur le bien suffira une fois encore à dire le préjudice non caractérisé, étant ajouté qu’il n’est pas davantage justifié d’une dépense de nature à démontrer un préjudice.

En conséquence, la demande doit être rejetée.

Protection du réseau électrique

La SCI LAUCEA invoque les constats dressés par l’huissier aux fins de solliciter condamnation de la défenderesse à assumer la charge financière de la sécurisation des lieux.

La société AUTOMONFORT SERVICE, pour se défendre, invoque un défaut d’habilitation de l’entreprise sollicitée par la demanderesse aux fins d’établir devis. Cet argument est toutefois dénué de pertinence. La défenderesse ne se donne même pas la peine de définir ce que devrait être l’habilitation invoquée au-delà de l’affirmation péremptoire que seul vaudrait un devis établi par un électricien.

Il ressort également de la photographie une dégradation du mur sur lequel est apposé ce qui s’apparente au compteur électrique, semblant résulter d’arrachements et manifestent un manque d’entretien.

Là encore, la société AUTO MONFORT SERVICES ne peut tenter d’atténuer les propos de l’huissier en énonçant que les fils ne sont pas “dénudés” mais simplement “apparents”. La photographie figurant au procès-verbal ne fait que corroborer la négligence dont a fait preuve la défenderesse dans l’entretien du bien. Il lui appartenait, aux termes des réparations locatives et menu entretien auxquels elle est tenue, de prendre les dispositions nécessaires aux fins de réhabiliter le mur et d’occulter les fils électriques.

Ceci étant, le devis produit par la demanderesse au soutien de sa prétention (pièce 8) n’est pas sans poser difficulté. À l’instar de la défenderesse, le tribunal peine à exploiter le document. Divers éléments intriguent, comme par exemple le fait que sont listées diverses prestations sans pour autant qu’un tarif soit associé à chacune d’elle, seul étant annoncé un montant total. Aussi, il apparaît légitime de s’interroger sur le caractère arbitraire du montant annoncé.

De façon plus problématique encore, l’auteur du document, [C] [K], est inconnu du net. Tout comme le nom de la société “BUREAU D’ETUDES TECHNIQUES”, le numéro de SIRET renvoyant à une société dont l’activité apparaît cessée depuis 2005…

Et que dire de la faute d’orthographe dans l’expression “ingénierie électrique”, écrite littéralement “ingéniérie électrique”, ou de la présentation désordonnée, sans nulle mention de référence, ou d’objet.

Enfin, le tribunal s’interroge sur la raison pour laquelle la demanderesse est allée solliciter une entreprise à Caen – même si elle y a son siège social – alors que les locaux sont situés à Montfort-sur-Meu, soit à environ 200 kilomètre et que le bon sens commande de considérer, dans une perspective de limiter les coûts, de recourir à une entreprise “locale”. Ce d’autant qu’il n’est nullement justifié que le prétendu expert s’est rendu sur les lieux aux fins d’établir son devis, ce qui amenuise encore le crédit à y apporter.

En somme, le document ainsi produit ne peut être considéré comme suffisant à fonder la demande, tant sa crédibilité peut et doit être remise en cause.

À défaut d’élément probant suffisant, la demande doit être considérée comme infondée et donc rejetée.

En tout état de cause, pour les raisons exposées supra tenant au transfert de propriété du local, aucun préjudice n’est à déplorer. Le débouté s’impose de plus fort.

2/ Sur la dépollution

Aux termes de l’article L.512-7-6 du Code de l’environnement, pris en ses deux premiers alinéas : “Lorsque l’installation est mise à l’arrêt définitif, son exploitant place son site dans un état tel qu’il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l’article L. 511-1 et, le cas échéant, à l’article L. 211-1 et qu’il permette un usage futur du site déterminé conjointement avec le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme et, s’il ne s’agit pas de l’exploitant, le propriétaire du terrain sur lequel est sise l’installation.

A défaut d’accord entre les personnes mentionnées au premier alinéa, lorsque l’installation est mise à l’arrêt définitif, son exploitant place son site dans un état tel qu’il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l’article L. 511-1 et, le cas échéant, à l’article L. 211-1 et qu’il permette un usage futur du site comparable à celui de la dernière période d’exploitation de l’installation mise à l’arrêt.”

La société AUTO MONTFORT SERVICES n’a pas la qualité d’exploitant au sens de la disposition sus-visée, de sorte que ne peut lui être imputée l’obligation de dépollution invoquée en demande.

Par ailleurs, les propos de la demanderesse tendant à considérer que l’état de pollution du site est la seule cause de la dévalorisation de son bien dans le cadre de la procédure d’expropriation ne sont que partiellement exacts.

La SCI LAUCEA omet, manifestement volontairement, que le juge de l’expropriation a relevé aux termes de son jugement (pièce 5 demanderesse), au sujet de trois logements d’habitation : “De conception ancienne, vétustes et à l’état d’abandon, leur réutilisation impliquerait de lourds travaux de réhabilitation dont le coût ne serait très probablement pas justifié au regard de la médiocre qualité architecturale de l’ensemble”. La SCI aurait de même indiqué, à l’occasion du transport sur les lieux, qu’un des appartements n’aurait pas été ouvert depuis plus de vingt années.

Certes, la SCI LAUCEA affirme – sans toutefois le démontrer – avoir eu l’occasion de vendre son bien à la somme de 310.000 € à des acquéreurs, qui avaient accepté le prix en connaissant l’état du terrain.

Aux fins de déterminer le montant de sa prétention, elle y a soustrait le prix fixé par le juge de l’expropriation. Un tel raisonnement pourrait s’entendre, si le prix fixé judiciairement ne résultait que de la prise en compte de l’état de pollution du site.

Or, il ressort clairement du jugement que l’abattement de 30% appliqué tient compte, en outre, du coût de démolition. Et il n’est pas possible de savoir, sur ces 30% quelle part représente le coût de la dépollution.

Faute de pouvoir déterminer quelle part représente l’absence de dépollution du site, dans la diminution du prix, il ne peut qu’être retenu que la preuve du préjudice n’est pas rapportée.

Partant, la demande doit être rejetée.

3/ Sur l’indemnité d’occupation

La société AUTO MONTFORT SERVICES fait valoir que la demanderesse est seule responsable de l’absence de déménagement complet, de sorte qu’aucune indemnité d’occupation ne saurait lui être réclamée.

Le procès-verbal dressé par Me [V] (pièce 12 demanderesse), le 17 janvier 2022 fait état de la présence de véhicule, d’une cuve d’huile de vidange, de diverses pièces auto et cartons ainsi que d’enseignes. Il est vrai que ce constat, établi trois ans et demi après la date fixée pour la fin du bail, laisse quelque peu circonspect, et ce à deux égards : le premier concerne la masse de matériel laissé par la locataire, le second – intrinsèquement lié au premier – l’inertie du bailleur qui ne semble pas avoir accompli la moindre diligence durant tout ce temps.

Ceci étant, le seul constat versé aux débats par la demanderesse ne peut suffire à fonder sa prétention. Il convient de rappeler que les clés ont été restituées à l’occasion de l’établissement de l’état de sortie des lieux, ce qui a été constaté par l’huissier et est constitutif d’une libération effective des lieux. Par ailleurs, la présence de ces objets aujourd’hui critiquée par la demanderesse était déjà mentionnée au procès-verbal valant état de sortie.

Le bail a été régulièrement résilié par les parties, les clés restituées, et le seul fait que le matériel cité par l’huissier n’ait pas été retiré ne suffit pas à retenir que les locaux sont occupés sans droit ni titre par la société AUTO MONTFORT SERVICES, donc qu’une indemnité d’occupation serait due.

Ainsi, la demande ne peut qu’être considérée comme infondée et donc comme telle rejetée.

4/ Les demandes accessoires

A. Les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Si la société LAUCEA est partie succombante au sens de la disposition sus visée, il importe de souligner que le présent litige n’aurait assurément pas eu lieu d’être si la société AUTO MONTFORT SERVICES n’avait pas autant négligé le bien loué.

Le procès-verbal dressé à l’occasion de la sortie des lieux est en effet pour le moins édifiant, les photographies démontrant un délaissement complet des lieux, imputable à la seule locataire, qui ne s’est pas donnée la peine de s’occuper des herbes, d’entretenir les toilettes, de débarrasser les lieux ne serait-ce que de cartons ou plus simplement encore de nettoyer le sol.

Aussi, en raison, d’une part, de l’inertie et de la mauvaise foi du bailleur – qui a semble- t-il volontairement fait abstraction du transfert de propriété, lequel affectait la pertinence de ses prétentions – dans le cadre de la présente procédure, et d’autre part de l’irrévérence de la locataire, il y a lieu de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.

B. Les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose : “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

[…]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent”.

En l’espèce, l’équité commande de rejeter les demandes concurrentes des parties au titre des frais irrépétibles.

C. L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile : “Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”.

Il n’y a pas lieu de déroger à cette disposition au cas d’espèce.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉBOUTE la SCI LAUCEA de sa demande de condamnation au titre de travaux de réparation.

DÉBOUTE la SCI LAUCEA de sa demande de condamnation au titre de la moins-value constatée à l’occasion de la cession des locaux à la SAFER BRETAGNE.

DÉBOUTE la S.C.I LAUCEA de sa demande de condamnation au versement d’une indemnité d’occupation.

DIT que chaque partie assumera la charge de ses propres dépens.

REJETTE les demandes des parties au titre des frais irrépétibles.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE