TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 6]-[Localité 5]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 13 Mars 2025

AFFAIRE N° RG 23/05458 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PQGM

NAC : 72A

Jugement Rendu le 13 Mars 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires LES 4 SAISONS, dont le siège social est situé [Adresse 2] et [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART-GATINAIS, Société par actions simplifiée au capital de 59 000,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 413 426 479, dont le siège social est [Adresse 4],

Représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES, dont le siège social est situé [Adresse 8]

— En qualité de curateur à succession vacante de Madame [P] [B], née [K], décédée le 10 décembre 2020 à EVRY-COURCOURONNES, selon ordonnance rendue par le Tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES le 05 juin 2023

— En qualité de curateur à succession vacante de Monsieur [E] [B], décédé le 07 octobre 2009 à EVRY-COURCOURONNES, selon ordonnance rendue par le Tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES le 05 juin 2023

Comparante, dispensée du ministère d’avocat conformément aux dispositions de l’article R.2331-10 du code général de la propriété des personnes publiques

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 14 mars 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 12 Décembre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 13 Mars 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M.[E] [B] et Mme [P] [O] née [K] étaient propriétaires des lots n°87 et 132 au sein de la résidence en copropriété [7] 4 saisons située [Adresse 3].

La Direction Nationale d’Interventions Domaniales (ci-après la DNID) a été désignée en qualité de curateur à la succession vacante de M. [E] [B], décédé le 7 octobre 2009, selon ordonnance rendue par le tribunal judiciaire d’Evry le 5 juin 2023.

La Direction Nationale d’Interventions Domaniales (ci-après la DNID) a été désignée en qualité de curateur à la succession vacante de Mme [P] [B] née [K], décédée le 10 décembre 2020, selon ordonnance rendue par le tribunal judiciaire d’Evry le 5 juin 2023.

Par actes de commissaire de justice du 12 septembre 2023, le [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la Sas Foncia Senart-Gatinais a assigné la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID) ès qualités de curateur à la succession vacante de Mme [P] [B] née [K] et es qualités de curateur à la succession vacante de M. [E] [B] devant le tribunal judiciaire d’Évry auquel il demande de :

— le recevoir en son action et l’en déclarer fondé ;

— condamner la défenderesse à lui payer les sommes de :

• 8.774,49 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2023, Prov/Chg courante 01/7/2023 et COTISATION FONDS TRAVAUX 01/07/2023 inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967

• 3.000 euros à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 1.359,14 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

• 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil, à compter du 21 octobre 2022, date du commandement de payer ;

— rejeter toute demande de délais ;

— rejeter les demandes de la défenderesse ;

— si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible ;

— rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir ;

— condamner la défenderesse en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par courrier daté du 28 février 2024, la DNID, es qualités, indique s’en rapporter à Justice sur les mérites des prétentions du demandeur.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 14 mars 2024. L’affaire a été plaidée sur l’audience juge rapporteur du 12 décembre 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [Y] [B] et de Mme [P] [B] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots 132 et 87 dans la copropriété ;

— les ordonnances du 5 juin 2023 du président du tribunal judiciaire d’Evry aux termes desquelles la DNID a été désignée en qualité de curateur à succession vacante de Mme [P] [K] et de M. [Y] [B];

— les appels de fonds et relevés individuels de charges ;

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 22/12/2020, 22/11/2021, 12/09/2022, 23/11/2023 ;

— un décompte, dans ses écritures, des charges et provisions réclamées, arrêté au 01er juillet 2023, sur la période du 01/01/2021 au 01/07/2023 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 8.774,49 euros.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre, s’élève bien à la somme de 8.774,49 euros, au titre des charges et appels de fonds travaux arrêtés au 01er juillet 2023 sur la période du 01/01/2021 au 01/07/2023 inclus.

Il y a donc lieu de condamner la DNID ès qualités au recouvrement de cette somme, dans la limite de l’actif successoral recueilli, conformément aux dispositions de l’article 810-4 du code civil.

La demande tendant à ce que la créance porte intérêt au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 21 octobre 2022, alors que les deux défendeurs étaient décédés à cette date, n’apparait pas bien fondée.

En conséquence, conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira des intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance du 12 septembre 2023.

Enfin conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de la défenderesse, laquelle ne se présume pas.

Il convient au contraire de relever que c’est le décès des défendeurs qui est la cause de la créance du syndicat et non une défaillance personnelle dans la gestion de ses charges, et que sa succession n’ayant fait l’objet d’aucune manifestation, il ne peut être soulevé aucune mauvaise foi.

S’agissant spécifiquement de la DNID, il ne peut également lui être reproché une quelconque mauvaise foi, celle-ci ayant été désignée à peine trois mois avant son assignation en recouvrement des charges impayées.

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires ne prouve pas qu’il a subi un dommage distinct du retard de paiement qui n’est pas compensé par la somme qui lui est allouée en principal, les intérêts produits par celle-ci et les sommes allouées au titre des frais de procédure.

Il y a donc lieu de le débouter de ce chef de demande.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes en ce qu’elle recouvre uniquement des frais de mises en demeure, de relances de mise en demeure, de suivi de procédures recouvrement adressées postérieurement aux décès des défendeurs et dont il n’est pas établi qu’elles ont été adressées à la DNID.

Les frais de constitution dr.avocat ne constituent pas des frais nécessaires au sens des dispositions de l’article 10-1 sus rappelées.

Aucune pièce n’ayant été versée aux débats au soutien des demandes relatives aux frais d’hypothèque, celles ci n’apparaissent pas bien fondées.

Au vu de ces éléments, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires les 4 saisons de l’intégralité de ses demandes au titre des frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires :

La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Dans les instances auxquelles le Domaine est partie en application des dispositions de l’article R.2331-10 du code général de la propriété des personnes publiques, le ministère d’avocat n’est pas obligatoire et les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ne peuvent donc pas trouver application. La demande de distraction des dépens présentée par le syndicat des copropriétaires demandeur n’apparaît pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée.

La défenderesse sera par ailleurs condamnée à payer une somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence ls 4 saisons, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que conformément aux dispositions de l’article 810-4 du code civil, la DNID n’est tenue d’acquitter les dettes de la succession que jusqu’à concurrence de l’actif.

Enfin, il sera rappelé que conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la Direction Nationale d’Intervention Domaniales ès qualités de curateur à la succession vacante de M. [E] [B] et de Mme [P] [B] née [K] , à payer au [Adresse 9] la somme de 8.779,49 euros, au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés arrêté au 01er juillet 2023 sur la période du 01 janvier 2021 au 07 juillet 2023 inclus ainsi que les intérêts au taux légal produits par cette somme à compter du 12 septembre 2023 et ce, jusqu’à parfait paiement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence les 4 saisons de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le [Adresse 9] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la Direction Nationale d’Intervention Domaniales ès qualités de curateur à la succession vacante de M. [E] [B] et de Mme [P] [B] née [K] aux dépens ;

DÉBOUTE le [Adresse 9] de sa demande de distraction des dépens ;

CONDAMNE la Direction Nationale d’Intervention Domaniales ès qualités de curateur à la succession vacante de M. [E] [B] et de Mme [P] [B] née [K] à payer une somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence les 4 saisons en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la DNID n’est tenue d’acquitter les dettes de la succession que jusqu’à concurrence de l’actif ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le TREIZE MARS DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,