TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 21 Mai 2026

AFFAIRE N° RG 26/01966 – N° Portalis DB3Q-W-B7K-RRYC

NAC : 72I

Jugement Rendu le 21 Mai 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], situé [Adresse 2] & [Adresse 3] représenté par son syndic la société WELO, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 902 854 231, sise [Adresse 4]

représenté par Maître Patricia ROY-THERMES de la SCP CORDELIER & Associés, avocate au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [H] [J], demeurant [Adresse 5]

non comparant

Madame [E] [J], demeurant [Adresse 5]

non comparante

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 27 Mars 2026,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 Avril 2026 et mise en délibéré au 21 Mai 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [H] [J] et Mme [E] [J] sont propriétaires des lots numéros 261 et 310 au sein de la résidence en copropriété [Etablissement 1] vert 1 sise [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 4].

Par actes de commissaire de justice en date du 27 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] vert 1, représenté par son syndic en exercice, la société Welo, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, M. [H] [J] et Mme [E] [J] devant le président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes aux fins de voir :

— Déclarer recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] vert 1 sis [Adresse 2] et [Adresse 8], représenté par son syndic la société Welo ;

— Condamner solidairement M. [H] [J] et Mme [E] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] vert 1 sis [Adresse 2] et [Adresse 8], représenté par son syndic la société Welo, les sommes suivantes :

—  9 891,77 euros avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 juillet 2025, au titre de l’arriéré de charges arrêté au 28 août 2025 ;

—  1 966,06 euros avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 juillet 2025, au titre des provisions non encore échues pour les trois trimestres restants de l’exercice 2025-2026 ;

—  2 000,00 euros à titre de dommages-intérêts ;

— Condamner solidairement M. [H] [J] et Mme [E] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] vert 1 sis [Adresse 2] et [Adresse 8], représenté par son syndic la société Welo, la somme de 2 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de la SCP Cordelier & associés – Maître Patricia Roy-Thermes, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien, il explique que M. [H] [J] et Mme [E] [J] ont arbitrairement cessé d’acquitter leur quote-part de charges communes.

Il ajoute que, faute d’apurement spontané et face à l’absence de paiement persistant de M. [H] [J] et Mme [E] [J], à la suite des mises en demeure qui leur ont été adressées, il n’a eu d’autre choix que d’introduire la présente instance aux fins de recouvrement des arriérés de charges.

A l’audience du 16 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] vert 1 a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

M. [H] [J] et Mme [E] [J], bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu à l’audience et n’ont pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges (…).

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.(…)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] vert 1 verse aux débats :

— une lettre de mise en demeure datée du 23 octobre 2025, adressée en recommandé avec avis de réception à M. [J] [H], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”,

— et une lettre de mise en demeure datée du 23 octobre 2025, adressée en recommandé avec avis de réception à Mme [E] [J], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”,

Aux termes de ces lettres le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] vert 1 met en demeure M. [H] [J] et Mme [E] [J] de payer dans le délai de trente jours la somme de 927,24 euros (852,03 € au titre de l’appel de fonds du budget prévisionnel et 75,21 € au titre du fonds de travaux) correspondant à l’appel de fonds du 1er trimestre de l’exercice 2025-2026 en cours.

Il résulte de l’examen du décompte et de la situation de compte du syndic versés aux débats que cette provision n’a pas été réglée dans le délai de 30 jours de la mise en demeure du 23 octobre 2025.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet et, dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond sur les demandes en paiement des sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] vert 1 produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,

— un décompte dans ses écritures des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi ALUR échus et impayés au 12 janvier 2026, sur la période du 23 février 2023 au 12 janvier 2026, 2ie Ech appel de provision et fonds travaux ALUR du 01/01/2026 inclus, faisant apparaître un solde débiteur deà 9 891,77 euros,

— un extrait du [Localité 5] livre du cabinet [D] sur la période du 30 septembre 2019 au 1er janvier 2023,

— un extrait du [Localité 5] livre de Citya 3 vallées sur la période du 1er octobre 2020 au 27 janvier 2021,

— une situation de compte du cabinet Welo arrêté au 5 février 2026, sur la période du 1er octobre 2024 au 1er janvier 2026,

— les appels de fonds des 2ème et 3ème trimestres 2023, des années 2024 et 2025 et du 1er trimestre 2026,

— les appels de fonds travaux d’étanchéité tour 19 pour les périodes du 01/05/2024 at 30/06/2024, du 01/07/2024 au 31/08/2024 et du 1er septembre 2024

— l’appel de fonds installation LED du 1er juillet 2024,

— l’appel de fonds remboursement ancien compte ALUR du 5 février 2025,

— l’appel de fonds provisions travaux du 1er avril 2025,

— l’appel de fonds DTG du 1er octobre 2025,

— une répartition des travaux du 2 août 2023 portant sur la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022,

— un état de répartition des charges sur la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022,

— un décompte des charges du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023,

— un décompte des charges du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024,

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 21 mars 2019, 29 janvier 2021, 28 mars 2022, 5 juillet 2023, 8 avril 2024 et 5 février 2025 et les attestations de non recours se rapportant aux assemblées générales des 5 juillet 2023, 8 avril 2024 et 5 février 2025,

— les lettres de mise en demeure du syndic des 31 mai 2024 et 2 septembre 2024,

— le règlement de copropriété,

— et le contrat de syndic.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

Le décompte des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi ALUR échus et impayés, dans les écritures du demandeur, débute le 23 février 2023 par une “REPRISE DE SOLDE CABINET [D]” de 5 345,70 euros au débit, qui correspond au solde débiteur du compte des défendeurs figurant sur l’extrait du grand livre du cabinet [D] versé aux débats, qui détaille les sommes en débit et crédit du 30 septembre 2019 au 1er janvier 2023.

Cet extrait du cabinet [D] comporte lui aussi une “REPRISE SOLDE ANCIEN SYNDIC” de 7 405,01 euros à la date du 31 janvier 2021 correspondant au solde débiteur du compte des défendeurs figurant sur l’extrait du grand livre du cabinet Citya 3 Vallées du 01/10/2020 au 31/01/2021 qui détaille les sommes en débit et crédit du 1er octobre 2020 au 27 janvier 2021.

Au vu des procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires versés aux débats, il est acquis que les comptes des exercices du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018, du 1er octobre 2028 au 30 septembre 2019 et du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 ont été approuvés. Ainsi, il a été donné quitus au syndic précédent. En conséquence, la nouvelle reprise de solde sera acceptée.

A l’examen des décomptes et extraits de grand livre, il apparaît qu’il convient de déduire du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires :

— les appels de fonds travaux de 0,64 euros, 42,90 euros et 43,54 euros au titre de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, aucun procès-verbal justifiant du vote de la cotisation annuelle du fonds de travaux loi Alur n’ayant été versé aux débats,

— la somme de 186,00 euros débitée le 17/12/2021 au titre de “RAISON CARNEL”, non justifiée,

— les frais suivants figurant sur le [Localité 5] livre du cabinet [D] : les frais de mise en demeure de 38,00 euros débités les 1er octobre 2021, 19 décembre 2021, 17 juin 2022, 5 décembre 2022 et 30 décembre 2022,

— et les frais figurant sur le décompte dans les écritures du syndicat des copropriétaires, savoir : les frais de relance de 30,00 euros débités le 07/10/2024, les honoraires de mise en demeure de 156,00 euros débités le 24/01/2025, les frais de “transmission dossier avocat” de 324,00 euros débités le 31/03/2025, les frais intitulés “SUIVI TRANSMISSION DOSSIER AVOCAT” de 216,00 euros débités le 30/06/2025 et les frais de “MISE EN DEMEURE AVOCAT” de 108,00 euros débités le 31/12/2025.

En effet, ces frais ne correspondent ni à des appels de charges ni à des appels de fonds travaux.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] peut prétendre au titre de l’arriéré de charges, sur la période du 23 février 2023 au 1er janvier 2026, 2ème Ech. appel de provisions et fonds travaux Alur du 01/01/2026 inclus, s’élève à la somme de 8 341,61 euros (=9 891,77€-0,64€-42,90€-43,54€-43,54€-43,54€-186,00 €-38,00€-38,00€-38,00€-38,00€-38,00€-30,00€-156,00€-324,00€-216,00€-108,00€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 927,24 euros à compter du 23 octobre 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 27 mars 2026, date de l’assignation introductive d’instance.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles:

A l’examen des pièces produites (résolution n°12 du PV de l’assemblée générale du 5 février 2025 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 et résolution n°16 adoptant le taux de cotisation annuelle du fonds de travaux loi Alur pour cet exercice), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] peut prétendre au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles pour la période du 1er avril 2026 au 30 septembre 2026, appels provisions charges et fonds travaux Alur 4ème trimestre 2025-2026 inclus, s’élève à la somme de 1 966,06 euros.

Sur la solidarité :

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

Il ressort de l’article 105 – chapitre V (p. 157) du règlement de copropriété versé contradictoirement aux débats, ce qui suit : “ Dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis à vis du syndicat, lequel pourra en conséquence exiger l’entier paiement de n’importe lequel des copropriétaires indivis.”

Les défendeurs coindivisaires des lots sont donc tenus solidairement au paiement des charges et seront condamnés solidairement au paiement de leur dette.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, il résulte de l’extrait de compte versé aux débats que les défendeurs n’avaient procédé à aucun règlement depuis septembre 2024.

Cette défaillance, qui perdure depuis plusieurs mois est constitutive d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Toutefois, il convient d’observer qu’un règlement de 1 500,00 euros est intervenu le 8 décembre 2025, ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérêts dus.

M. [H] [J] et Mme [E] [J] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] vert 1 une somme de 400,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [H] [J] et Mme [E] [J], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront par ailleurs condamnés in solidum à payer une somme de 1 200,00 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] vert 1, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [H] [J] et Mme [E] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] vert 1 la somme de 8 341,61 euros au titre de l’arriéré de charges, sur la période du 23 février 2023 au 1er janvier 2026, 2ème Ech. appel de provisions et fonds travaux Alur du 01/01/2026 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 927,24 euros à compter du 23 octobre 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 27 mars 2026, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [J] et Mme [E] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] vert 1 la somme de 1 966,06 euros au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles pour la période du 1er avril 2026 au 30 septembre 2026, appels provisions charges et fonds travaux Alur 4ème trimestre 2025-2026 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [J] et Mme [E] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 400,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [J] et Mme [E] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] vert 1 la somme de 1 200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [J] et Mme [E] [J] aux entiers dépens ;

DIT que les dépens seront recouvrés par Maître Patricia Roy-Thermes, membre de la SCP Cordelier et associés, conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT ET UN MAI DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,