TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 04/09/2025

à : – M^e V. SELLAM BENISTY

— M^e E. ASSOUS

Copie exécutoire délivrée

le : 04/09/2025

à : – M^e V. SELLAM BENISTY

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 25/04363 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XDU

N° de MINUTE :

2/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 4 septembre 2025

DEMANDEURS

Madame [A] [E] [B] [X], demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

représentée par M^e Valérie SELLAM BENISTY, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #D0136, substituée par M^e Margot DEMI, Avocate au Barreau de PARIS

Monsieur [V] [W] [C] [Z], demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

représenté par M^e Valérie SELLAM BENISTY, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #D0136, substituée par M^e Margot DEMI, Avocate au Barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

La Société OPPCI VIVALDI, dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 3]

représentée par M^e Emilie ASSOUS, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #G0866, substituée par M^e Orane BERTHELOT, Avocate au Barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Clara SPITZ, Juge, Juge des contentieux de la protection

assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 juin 2025

Décision du 04 septembre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/04363 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XDU

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 4 septembre 2025 par Madame Clara SPITZ, Juge, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 mai 2018, la société OPPCI VIVALDI a donné à bail à Mme [A] [X] et à M. [V] [Z] un appartement situé au 1er étage de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2024, ils ont fait assigner leur bailleresse devant le tribunal judiciaire de PARIS, afin d’obtenir, en substance, sa condamnation à remédier aux désordres constatés dans l’appartement sous astreinte et, à défaut, la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance du 4 février 2025, le tribunal judiciaire de PARIS s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection statuant en référé.

Les parties ont été convoquées par le greffe à l’audience du 17 juin 2025, à laquelle l’affaire a été retenue.

Au cours de l’audience, Mme [A] [X] et M. [V] [Z], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles ils demandent :

— à titre principal,

. la condamnation de la société OPPCI VIVALDI à remédier et à prendre en charge les dégâts dans le logement pris à bail, assortie, à défaut d’exécution spontanée, d’une astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance,

— à titre subsidiaire,

. la désignation d’un expert judiciaire avec pour mission notamment de détailler l’origine, les causes et l’étendue des désordres et d’en déterminer les responsabilités, la consignation devant exceptionnellement être mise à la charge de la défenderesse,

— en tout état de cause,

. l’autorisation de suspendre le paiement des loyers à compter du 1er juillet 2025 et de les consigner auprès de la Caisse des dépôts et de Consignation,

. la condamnation de la société OPPCI VIVALDI à leur verser 3.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens.

Au soutien de leur demande de travaux, les locataires indiquent, au visa de l’urgence, qu’ils vivent avec leur deux enfants dans un logement insalubre en raison de la prolifération de moisissures et de champignons dans la salle de bain et que leur bailleresse fait preuve d’inertie en refusant d’exécuter les travaux de réfection des désordres pourtant constatés par l’inspecteur de salubrité de la Ville de [Localité 5] le 24 avril 2023 et par commissaire de justice, selon constat du 27 mai 2024.

Ils soutiennent que l’ancienneté des désordres, l’absence de déclaration de sinistre à laquelle ils ont fait procéder le 14 mai 2024 ou, encore, l’indétermination de l’origine des dommages évoqués par la bailleresse en défense ne justifient aucunement que celle-ci se soustrait aux obligations qui sont les siennes en vertu de l’article 6 de la loi n° 89-462, alors qu’ils l’ont mise en demeure de s’exécuter à deux reprises, que l’inspecteur de salubrité l’a également enjointe de réaliser des travaux et qu’ils ont initié une tentative de conciliation qui n’a pas abouti. Ils sollicitent, ainsi, la suspension des loyers en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le temps que les travaux soient réalisés.

Lors de l’audience, ils précisent que les travaux dont ils demandent la réalisation consistent en la réfection totale des murs et du plafond de la salle de bain et en la mise en fonctionnement de la VMC.

En défense, la société OPPCI VIVALDI, représentée par son conseil, a déposé des conclusions qu’elle a soutenues oralement et aux termes desquelles elle demande de :

— dire n’y avoir lieu à référé concernant les demandes adverses, en ce compris la condamnation aux dépens et à l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— lui donner acte qu’elle formule toutes les protestations et réserves d’usage quant à la mesure d’expertise,

— dire que les demandeurs prendront à leur charge l’intégralité des frais de consignation le cas échéant,

— réserver les dépens.

Elle indique que la demande principale formée par les requérants se heurte à des contestations sérieuses, puisque la cause et l’origine des dommages allégués ne sont pas déterminés et que l’hypothèse des locataires relative à la mauvaise exécution de travaux antérieure à leur entrée dans les lieux n’est pas démontrée, de sorte que sa responsabilité ne peut être engagée et qu’elle ne peut, ainsi, être condamnée à effectuer des travaux étant, en outre, relevé qu’en attendant plusieurs années avant de faire état de ces désordres et d’effectuer une déclaration de sinistre, les locataires ont contribué à l’aggravation des dommages qu’ils déplorent. Par conséquent, elle estime que la demande subséquente en suspension, avec ou sans consignation des loyers, doit être rejetée et précise que le logement reste habitable et que les locataires peuvent utiliser leur salle de bain.

Oralement, elle indique être favorable à la demande d’expertise en rappelant être opposée à prendre en charge les frais de consignation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 4 septembre 2025, date à laquelle la présente décision a été mise à disposition des parties au greffe.

Le 29 août 2025, le conseil des demandeurs a adressé une note en délibéré qui n’avait pas été autorisée lors de l’audience et dont, par conséquent, il ne sera pas tenu compte.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande d’injonction à effectuer des travaux

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

— de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

— d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

— d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

— d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Selon l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose également que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par les locataires, notamment, du procès-verbal de constat du 27 mai 2024 et du rapport de l’entreprise de plomberie, la S.A.S. ECP SERVICES, du 14 juin 2024 que les murs et le plafond de la salle de bain du logement qu’ils ont pris à bail sont dans un état fortement dégradé.

Ceci n’est, d’ailleurs, pas contesté par la société OPPCI VIVALDI qui se borne à relever que les locataires ont tardé à signaler l’apparition de ces désordres, d’une part, et que la cause et l’origine des dégâts ne sont pas déterminées, d’autre part.

Toutefois, il sera relevé, s’agissant des causes et de l’origine des dommages, que celles-ci ne peuvent sérieusement être imputées aux locataires, dont l’état de l’appartement, hormis la salle de bain, est correct, ce qui prouve que les dégradations ne sont pas liées à un manque d’entretien de leur part.

De plus, ces derniers versent au dossier des éléments tendant à établir que l’état de décollement avancé de la peinture est dû à une fuite ancienne (selon les propres déclarations de la bailleresse aux termes de son courriel du 17 décembre 2021 en pièce 5, selon le courriel du 11 juillet 2022 aux termes duquel le mandataire de la bailleresse admet implicitement que la responsabilité incombe à la société qui avait effectué les travaux avant leur entrée dans l’appartement, en pièce 6 et selon le rapport de l’inspecteur de salubrité de la Ville de [Localité 5] du 24 avril 2023 qui évoque d’anciennes fuites en pièce 9.

Par ailleurs, il est également avéré que la VMC, dont la réparation est de la responsabilité de la bailleresse, ne fonctionne pas suffisamment bien (selon le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 27 mai 2024 et selon le rapport de l’entreprise S.A.S. ECP SERVICES du 14 juin 2024).

Il ne peut, non plus, être sérieusement opposé aux locataires le fait qu’ils ont contribué à l’aggravation de leur dommage en tardant à faire état de la situation, alors que depuis qu’ils ont signalé les désordres à leur bailleresse, le 16 décembre 2021, plus de trois années et demie se sont écoulées sans qu’il n’y soit remédié, en dépit de l’envoi de deux mises en demeure les 10 janvier 2023 et 17 juin 2024, de l’injonction qui a été faite à la société OPPCI VIVALDI par l’inspecteur de salubrité de la Ville de [Localité 5], le 24 avril 2023, de procéder à des travaux, restée sans effet et d’une vaine tentative de conciliation qu’ils ont initiée.

Ainsi, compte tenu de l’urgence tenant à l’état de dégradation ancien et avancé de la salle de bain et à la présence de deux jeunes enfants au domicile, d’une part, et de l’absence de contestations sérieuses, d’autre part, il sera ordonné la réalisation de mesures conservatoires, relatives à la réfection des murs et du plafond de la salle de bain, et à la remise en fonctionnement de la VMC, à la charge de la bailleresse.

Compte tenu de l’ancienneté des désordres et des nombreuses tentatives par les locataires de règlement amiable du litige qui n’ont pas abouti, caractérisant une résistance de la part de la bailleresse, une astreinte de 100,00 euros par jour sera prononcée et commencera à courir à l’issue du délai de trois mois, suivant la signification de la présente ordonnance, dans lequel la bailleresse devra avoir réalisé ces travaux.

La demande principale ayant été accueillie, la demande subsidiaire en désignation d’un expert judiciaire ne sera pas examinée.

Sur la demande de suspension et de consignation des loyers

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, si le logement loué ne répond pas aux critères de décence fixé par la combinaison de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 du décret du 30 janvier 2002, de réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, la demande tendant à la suspension et à la consignation des loyers n’est justifiée ni par l’inhabitabilité du logement, ni par la nécessité de s’assurer de l’effectivité de la décision condamnant la bailleresse à réaliser des travaux qui est déjà garantie par le prononcé d’une astreinte.

Non-lieu à référé sera, donc, prononcé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

La société OPPCI VIVALDI, partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs le poids des frais irréptitbles non compris dans les dépens. Par conséquent, la société OPPCI VIVALDI sera condamnée à leur verser la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, que la présente décision est assortie, de plein droit, de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort rendue par mise à disposition au greffe :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONDAMNONS la société OPPCI VIVALDI à réaliser, à ses frais exclusifs, dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard, les travaux :

. de réfection totale de la peinture des murs et du plafond de la salle de bain du logement pris à bail par Mme [A] [X] et M. [V] [Z], situé au 1er étage de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 2],

. de remise en état de fonctionnement de la VMC de cette salle de bain,

DISONS n’y voir lieu à référé concernant le surplus des demandes formées par les parties, notamment celle de Mme [A] [X] et de M. [V] [Z] tendant à la suspension et à la consignation des loyers,

CONDAMNONS la société OPPCI VIVALDI à verser à Mme [A] [X] et à M. [V] [Z] la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la société OPPCI VIVALDI aux dépens,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,

Décision du 04 septembre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/04363 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XDU