TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 12 Février 2026

AFFAIRE N° RG 22/02682 – N° Portalis DB3Q-W-B7G-OPMC

NAC : 72C

Jugement Rendu le 12 Février 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], située [Adresse 2], représenté par la SARL EGIDE, inscrite au RCS d'[Localité 1] [Localité 2] 809 931 884 dont le siège social est situé [Adresse 3],

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

S.C.I. BEYEP HOUSING, Société civile immobilière au capital de 100 euros, immatriculée sous le numéro SIREN 843 846 569, dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par Maître Emmanuel LEBLANC de la SELARL HMS JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 mars 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 13 Novembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 12 Février 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI BEYEP HOUSING a acquis le 04 mars 2019 les lots 77, 318, 319 consistant en un appartement de type 6 comprenant une entrée, séjour, bureau, cinq chambres, cuisine, salle de bains, salle de douche, WC séparés, rangements, placard, terrasse et deux emplacements de garage au sein de la résidence en copropriété [Adresse 5] sise [Adresse 6] à Evry (91000).

Il est acquis que la SCI BEYEP HOUSING a fait procéder à des travaux dans son appartement.

Par requête du 24 février 2020 du président du tribunal judiciaire d’Evry, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] a obtenu la désignation d’un commissaire de justice pour se rendre dans l’appartement appartenant à la SCI BEYEP HOUSING afin d’effectuer un constat de l’état de l’appartement, des installations mises en oeuvre étant susceptibles d’affecter les parties communes et de relever l’identité de l’ensemble des occupants.

Un procès verbal de constat a été dressé le 18 juin 2020 par Maître [H] [R].

Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SARL EGIDE, a fait assigner la SCI BEYEP HOUSING, prise en la personne de son représentant légal, devant le tribunal judiciaire aux fins notamment d’obtenir sa condamnation sous astreinte à remettre en état les locaux dont elle est propriétaire, outre sa condamnation au paiement de dommages et intérêts et de frais au titre des travaux de remplacement de caisson VMC.

*

En l’état de ses dernières conclusions n°4, régulièrement notifiées par Rpva le 27 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], au visa de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété, demande au tribunal de:

— CONDAMNER, La SCI BEYEP HOUSING à remettre en état Les locaux dont elle est propriétaire – lot numéro 77, [Adresse 9], premier étage, par suppression des salles d’eau mises en oeuvre sans autorisation de l’Assemblée générale des copropriétaires ou du syndic, suppression de 3 chambres, suppression d’un Wc, suppression des

bouches de vmc complémentaires mises en œuvre.

— Assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 € par jour de retard passé le 3ème mois suivant la notification du jugement intervenir.

— Faire interdiction à La SCI BEYEP HOUSING d’exploiter 8 chambres sous forme de multi location,

— CONDAMNER la SCI BEYEP HOUSING à mettre fin à cette exploitation.

— Assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 € par jour de retard passé le 3ème mois suivant la notification du jugement intervenir.

— CONDAMNER la SCI BEYEP HOUSING à verser au syndicat des copropriétaires [W]

ELYSEES III une somme de 4 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

— CONDAMNER la SCI BEYEP HOUSING à verser au syndicat des copropriétaires [W]

ELYSEES III une somme de 2 223 € TTC au titre des travaux de remplacement du caisson VMC.

— CONDAMNER la SCI BEYEP HOUSING à verser au syndicat des copropriétaires [W]

ELYSEES III une somme de 4 000 € au titre des dispositions de l”article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNER la SCI BEYEP HOUSING aux entiers dépens de l°instance, qui comprendront

notamment les frais de constat d’huissier en date du 18 juin 2020

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Au soutien, le syndicat des copropriétaires expose que la SCI BEYEP HOUSING a effectué d’importants travaux dans ses parties privatives consistant en une découpe de l’appartement en plusieurs chambres qui ont été mises en location, notamment à des étudiants, ce qui cause d’importants désordres et nuisances.

Selon lui, la SCI BEYEP HOUSING a effectué les travaux en violation des dispositions du règlement de copropriété puisqu’elle n’a pas obtenu préalablement l’autorisation de l’architecte de la copropriété et de l’assemblée générale pour ce faire. Il soutient également qu’en modifiant la configuration des lieux, la SCI BEYEP HOUSING a entendu exercer une activité professionnelle et commerciale par multi location qui est prohibée par le règlement de copropriété.

Enfin, le syndicat des copropriétaires fait état de troubles par la multiplication des occupants et une sur occupation des locaux non prévus à cette effet aboutissant à un habitat indigne.

*

Aux termes de ses dernières conclusions n°4, régulièrement notifiées par Rpva le 10 décembre 2024, la SCI BEYEP HOUSING, au visa des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 700 du code de procédure civile, demande au tribunal de :

— Débouter le SDC [W] ELYSEES III de l’intégralité de ses demandes ;

— Condamner Le SDC [W] ELYSEES III à payer à la SCI BEYEP HOUSING la somme de 4.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner le SDC [W] ELYSEES Ill en tous les dépens.

Au soutien, la SCI BEYEP HOUSING expose avoir effectué des travaux sur ses parties privatives, en avoir informé le syndic qui ne s’y est jamais opposé alors même que ses travaux n’ont pas affecté les parties communes.

Elle soutient que son activité de location ou multilocation ne contrevient pas à l’occupation bourgeoise de l’immeuble de sorte qu’elle n’a commis aucun manquement au règlement de copropriété.

S’agissant des nuisances évoquées à son encontre par le demandeur, elle relève que ces nuisances sont liées à des activités festives et non liées à ses travaux ou à l’occupation en elle même et soutient avoir régularisé la situation. S’agissant des normes de peuplement et des surfaces habitables, la défenderesse soutient que le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve selon laquelle celles-ci ne seraient pas respectées.

La SCI BEYPEP HOUSING demande au tribunal d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir en expliquant qu’elle est une petite SCI familiale qui s’est endettée pour l’acquisition d’un bien immobilier et pour qui l’exécution provisoire pourrait conduire à une cessation des paiements et donc une liquidation judiciaire.

***

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal renvoie à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée par ordonnance du 13 mars 2025 et l’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 13 novembre 2025 où elle a été plaidée.

Les parties ont été informées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de remise en état des locaux sous astreinte

Aux termes de l’article 9 I de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Aux termes de l’article 8 alinéa 2 de la même loi, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier “[Adresse 5]”, dans son paragraphe relatif à la modification de la disposition intérieure d’un lot (page 16), dispose que: “chacun des copropriétaires pourra modifier à ses frais, comme bon lui semblera, la disposition intérieure de ses locaux.

Toutefois, en cas de travaux pouvant affecter la solidité de la construction ou pouvant intéresser toute chose ou partie commune, il devra, au préalable, obtenir l’assentiment du Syndic, lequel pourra en référer, le cas échéant, soit au Conseil Syndical, soit à l’Assemblée des copropriétaires, soit à l’architecte de la copropriété; les travaux pouvant affecter la solidité de la construction, et tous ceux qui en découleraient, devront être exécutés, toujours à ses frais, sous la surveillance de l’architecte de la copropriété, dont les honoraires seront également à sa charge.

Il devra, d’une façon générale, s’adresser à des entrepreneurs agréés par le Syndic ou l’architecte de la copropriété, pour tous travaux de maçonnerie, plomberie et fumisterie.

Il restera, en tous cas, responsable des conséquences de tous les travaux qu’il fera exécuter.

Toute modification dans l’installation intérieure du chauffage central est interdite sans l’accord préalable de l’architecte de la copropriété et de l’Assemblée Générale des copropriétaires à la majorité prévue article XVIII§12B”.

Dans son paragraphe relatif au caractère de l’occupation (p17), le règlement de copropriété dispose que “les locaux privés pourront être occupés et utilisés, soit à usage d’habitation bourgeoise, soit à usage professionnel sous réserve qu’ils ne soient pas affectés à usage de commerce ou pour l’exercice d’une activité artisanale ou industrielle.”

Le litige de l’espèce oppose les parties sur les travaux effectués par la SCI BEYEP HOUSING dans son appartement puisque:

— le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la SCI BEYEP HOUSING a remettre en état les locaux par suppression des salles d’eau, suppression des 3 chambres, suppression d’un WC, suppression des bouches de vmc complémentaires mises en oeuvre. Il soutient que les travaux, qui affectent les parties communes, ont été effectués en violation du règlement de copropriété sans aucune autorisation et qu’ils ont pour conséquence, en créant une multilocation à grande échelle, de créer une exploitation professionnelle et commerciale des lieux en violation de l’occupation bourgeoise de l’immeuble

— tandis que la SCI BEYEP HOUSING conclut au débouté de l’intégralité des demandes présentées à son encontre.

Elle réplique que les travaux dans ses parties privatives, qui n’affectent ni les parties communes ni la solidité de l’immeuble, ne nécessitaient pas d’autorisation préalable et que la multilocation ne contrevient pas à une occupation bourgeoise.

Sur ce

Lors de l’acquisition par la SCI BEYEP HOUSING le 04 mars 2019, l’appartement de l’espèce comportait une entrée avec placard, séjour, bureau, cinq chambres, cuisine, salle de bains, salle de douche, WC séparés, rangements, placards, terrasse (pièce 1 de la défenderesse: attestation notariée).

Il ressort du procès verbal de constat de commissaire de justice du 18 juin 2020 que l’appartement appartenant à la SCI BEYEP HOUSING comporte désormais une entrée, une cuisine, 8 chambres, 2 WC, 2 salles d’eau (pièce 9 du demandeur: procès verbal de constat).

Contrairement à soutenu par la SCI BEYEP HOUSING, la création dans ses parties privatives de 3 chambres supplémentaires induit nécessairement des modifications dans l’installation intérieure du chauffage central ce qui, conformément aux dispositions du règlement de copropriété sus citées, nécessite l’accord préalable de l’architecte de la copropriété et de l’assemblée générale.

La défenderesse ne justifiant pas de ces accords préalables, la demande présentée par le syndicat des copropriétaires au titre de la remise en état des lieux par suppression des trois chambres apparaît bien fondée et il convient d’y faire droit.

Contrairement à soutenu par la SCI BEYEP HOUSING, il ressort du règlement de copropriété en page 15 que le système de ventilation mécanique est une partie commune. Dès lors, les travaux de raccordement sur le système de ventilation mécanique, nécessairement induits par la création des deux salles d’eau, nécessitent l’assentiment préalable du syndic.

Cet assentiment doit être explicite et ne peut être déduit des mails versés aux débats qui sont beaucoup trop généraux (pièce 3-9 : “pour la vmc, je vous confirme qu’il vous faut un avis technique sur la possibilité de raccorder sur le caisson existant des points de tirage supplémentaire car il faut s’assurer que le dimensionnement du caisson actuel le permette”

et pièce 3-10 “après vérification de votre demande et des dépressions disponible, à la vue des travaux que vous envisagés, rien ne s’empêchent à leur réalisations. Sous réserves de respecter les sections et de répartir vos nouveaux besoins sur les 2 ou 3 reprises existantes”.

La défenderesse ne justifiant pas de l’assentiment préalable du syndic, la demande présentée par le syndicat des copropriétaires au titre de la remise en état des lieux par suppression des bouches de VMC complémentaires mises en oeuvre apparaît bien fondée et il convient d’y faire droit.

Il est constant que la suppression d’une salle de bains, la création de salles d’eau ainsi que la création d’un WC supplémentaire induisent à minima des travaux sur les évacuations des eaux sur lesquels la défenderesse n’apporte ni explication claire ni pièce justificative précise. Dès lors, c’est à juste titre que le syndicat des copropriétaires soutient que les travaux sur les salles d’eau et le WC sont des travaux pouvant intéresser les parties communes nécessitant l’assentiment préalable du syndic.

La défenderesse ne justifiant pas de l’assentiment préalable du syndic, la demande présentée par le syndicat des copropriétaires au titre de la remise en état des lieux par suppression des salles d’eau et du WC supplémentaire apparaît bien fondée et il convient d’y faire droit.

Compte tenu de l’ancienneté du litige et pour s’assurer de l’effectivité des travaux de remise en état, il convient de faire droit à la demande d’astreinte présentée dans les termes précisés au présent dispositif.

Sur la demande d’interdiction d’exploitation sous forme de multilocation sous astreinte

Aux termes de la “délibération n°DEL-2018/007: application à titre expérimental d’un dispositif de déclaration, d’autorisation préalable de mise en location et d’autorisation préalable de division de biens” du Conseil de la Communauté d’Agglomération [Localité 3] [Localité 4] Sud Seine-Essonne-Sénart du 13 février 2018, un régime de déclaration de mise en location sur l’ensemble du parc privé de la commune d'[Localité 1] a été mis en place.

Il ressort du mail du 03 janvier 2023, de la Direction Habitat, Hygiène et Renouvellement Urbain de la mairie d'[Localité 1], versé en pièce 17 par le demandeur, que la défenderesse est “en infraction avec le permis de louer instruit par la ville. En effet, lorsqu’il s’agit de location à baux multiples un cerfa doit être transmis [à la mairie] pour chaque bail, soit dans la présente situation minimum 8 déclarations (pour un T9) et renouvelés à chaque changement de locataire”.

Ainsi que soulevé contradictoirement par le syndicat des copropriétaires, la SCI BEYEP HOUSING ne justifie pas de déclaration préalable à la mise en location de chacune des chambres auprès de la mairie d'[H].

Dès lors, la demande présentée par le syndicat des copropriétaires tendant à ce qu’il soit fait interdiction à la SCI BEYEP HOUSING d’exploiter 8 chambres sous forme de multilocation apparaît bien fondée et il convient d’y faire droit.

Compte tenu de l’ancienneté du litige et pour s’assurer de l’effectivité de cette interdiction, il est fait droit à la demande d’astreinte dans les termes précisés au présent dispositif.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse au soutien de sa demande au titre des dommages et intérêts pour préjudice moral:

— s’agissant des travaux effectués sans autorisation préalable: des attestations de copropriétaires relevant des nuisances sonores tous les jours de la semaine, en ce compris week end et jours fériés, et à tout horaire, se plaignant de nuisances visuelles avec des gravats et déchets laissés pendant plusieurs semaines sur une terrasse ouverte à la vue (pièces 5, 6, 7 du demandeur)

— s’agissant de la multilocation effectuée sans déclaration administrative préalable: des attestations de copropriétaires relevant des nuisances sonores en raison des nombreux habitants u logement de la SCI défenderesse (pièces 17, 18, 19, 20, 21)

Le syndicat des copropriétaires rapporte ainsi la preuve d’un préjudice subi par la copropriété découlant des travaux effectués sans autorisation préalable et de la mise en multilocation effectuée sans déclaration administrative préalable par la défenderesse.

La SCI BEYEP HOUSING est donc condamnée à payer une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires en réparation de son préjudice moral.

Sur la demande de paiement au titre des travaux de remplacement du caisson VMC

Contrairement à soutenu, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le remplacement du caisson VMC est en lien de causalité avec les travaux effectués par le défenderesse.

Il ne peut dès lors qu’être débouté de la demande présentée au titre des travaux de remplacement du caisson de la VMC.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la SCI BEYEP HOUSING qui demande d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ne démontre pas que la nature de l’affaire est incompatible avec l’exécution provisoire.

Au regard de l’ancienneté de l’affaire, des nombreux courriers tant du syndic que de la mairie qui ont alerté la défenderesse sur les déclarations ou autorisations nécessaires préalables aux travaux ou à la mise en location, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Sur les dépens, les frais irrépétibles

La SCI BEYEP HOUSING, partie perdante, est condamnée aux entiers dépens qui comprendront les frais du constat de commissaire de justice du 18 juin 2020.

En équité, il convient de condamner la SCI BEYEP HOUSING à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort

CONDAMNE la SCI BEYEP HOUSING à remettre en état le lot n°77 dont elle est propriétaire au sein de la résidence en copropriété [Adresse 5] sise [Adresse 10] sur la commune d’Evry, Bâtiment A5, 1er étage par suppression des salles d’eau, suppression des 3 chambres, suppression d’un WC, suppression des bouches de VMC créés sans information et autorisation préalable de la copropriété

et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai, sous astreinte de 300 euros par jour de retard pendant une durée de 3 mois

FAIT INTERDICTION à la SCI BEYEP HOUSING d’exploiter 8 chambres sous forme de multilocation sans déclaration préalable auprès de la mairie d'[H]

et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai, sous astreinte de 300 euros par jour de retard pendant une durée de 3 mois

DIT n’y avoir lieu à se réserver la liquidation des astreintes

CONDAMNE la SCI BEYEP HOUSING à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 5] une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 5] de sa demande au titre des travaux de remplacement du caisson VMC

CONDAMNE la SCI BEYEP HOUSING à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

CONDAMNE la SCI BEYEP HOUSING aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais du constat de commissaire de justice du 18 juin 2020

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Ainsi fait et rendu le DOUZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,