TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 4]-[Localité 3]

8ème Chambre

MINUTE N° 13 février 2025

DU : 08 Janvier 2026

AFFAIRE N° RG 22/00799 – N° Portalis DB3Q-W-B7F-OJJ2

NAC : 71F

Jugement Rendu le 08 Janvier 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Monsieur [K] [P], demeurant [Adresse 2] FRANCE

Madame [E] [W] épouse [P], demeurant [Adresse 2] FRANCE

représentés par Maître Lucille RADIGUE, avocate au barreau de PARIS

DEMANDEURS

ET :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [5] situé [Adresse 7] , représenté par son syndic en exercice, SARL SOCIETE DE GESTION (SDG), ayant son siège social [Adresse 1], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de VERSAILLES sous le numéro 785 147 000

représenté par Maître Nicolas GARBAN de l’AARPI GS ASSOCIES 2, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 février 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 09 Octobre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 08 Janvier 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [P] et Mme [E] [W] épouse [P] ont acquis le 26 juin 2020 les lots n°1025 et 1275 (studio) au sein de la résidence en copropriété [Adresse 6] sise [Adresse 8], en vue d’un investissement locatif pour faire de la location meublée courte durée.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 07 octobre 2021 ont notamment été adoptées:

— la résolution n°13 portant sur la validation du nouveau règlement de copropriété qui modifie l’article 7 2 A, en ajoutant la précision en gras, comme suit “les lots pourront être occupés et utilisés, soit à usage d’habitation bourgeoise, soit à usage professionnel sous réserve qu’il ne soit pas affecté à usage de commerce (cela inclut AirBnb ou autre) ou pour l’exercice d’une activité industrielle ou artisanale bruyante”

— la résolution n°14 portant sur la validation du modificatif du règlement de copropriété incluant le jardin au lot 1109 (ex loge vendue à Mr et Mme [X])

— la résolution n°15 relative au mandat donné au syndic pour régulariser les actes.

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier de justice du 13 décembre 2021, M. [K] [P] et Mme [E] [W] épouse [P] ont assigné le [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, SDG Immo, devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins d’obtenir, à titre principal, l’annulation de l’assemblée générale du 07 octobre 2021, et, à titre subsidiaire, l’annulation des résolutions n°13, 14 et 15 outre la condamnation du défendeur au paiement de frais irrépétibles et des dépens.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions n°6, régulièrement notifiées par Rpva le 25 novembre 2024, M. [K] [P] et Mme [E] [W] épouse [P] demandent au tribunal de :

— RECEVOIR Monsieur et Madame [P] en leurs contestations et les en déclarer bien fondés ;

En conséquence,

A TITRE PRINCIPAL :

— ANNULER l’assemblée générale des copropriétaires du 7 octobre 2021 en raison de la violation des règles d’organisation des assemblées générales ;

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [5] sis [Adresse 9] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de Monsieur et Madame [P] ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— DIRE ET JUGER que l’activité de location exercée par les demandeurs au sein de la copropriété Résidence [5] sise [Adresse 9] ne constitue pas une activité commerciale et ne contrevient aucunement au règlement de copropriété;

— CONSTATER le non-respect des règles de majorité des article 24 à 26 de la loi du 10 juillet 1965 lors de l’assemblée générale du 7 octobre 2021 ;

Par conséquent,

— PRONONCER LA NULLITE de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 7 octobre 2021;

— PRONONCER LA NULLITE de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 7 octobre 2021;

— PRONONCER LA NULLITE de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 7 octobre 2021;

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [5] sis [Adresse 9] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de Monsieur et Madame [P] ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [5] sis [Adresse 9] à verser à Monsieur et Madame [P] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [5] sis [Adresse 9] aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit Maître Lucille RADIGUE Avocate à la Cour, au visa de l’article 699 du Code de procédure civile ;

— DISPENSER Monsieur et Madame [P] de participer aux dépenses communes qui découleront de la condamnation à intervenir en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leur demande d’annulation de l’assemblée générale présentée à titre principal, M. [K] [P] et Mme [E] [W] épouse [P] font grief au syndicat des copropriétaires d’une part de ne pas produire les justificatifs de la notification de la convocation à tous les copropriétaires et d’autre part de leur avoir adressé une unique convocation sans préciser leur adresse ni leur identité.

Au soutien de leurs demandes subsidiaires, les époux [P] soutiennent que la résolution n°13 aurait du être adoptée à l’unanimité de la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 s’agissant d’une modification de destination des parties privatives. Ils estiment que leur activité de location AirBandB, qui n’est accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures, n’est pas de nature commerciale et qu’elle ne contrevient donc pas aux dispositions du règlement de copropriété. Selon eux, l’adoption de cette résolution caractérise un abus de majorité au regard d’une formulation déloyale dans l’intention de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires et portant sur plusieurs questions distinctes.

Les demandeurs font également grief à la résolution n°14 de ne pas avoir été adoptée à la majorité de l’article 26 puisqu’elle concerne la modification de la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes. Ils expliquent avoir formulé une offre supérieure à celle des acquéreurs retenus par le syndicat des copropriétaires et s’estiment victimes d’un abus de majorité.

Les demandeurs s’estiment biens fondés à demander l’annulation de la résolution n°15, visant à autoriser le syndic à régulariser les actes modificatifs au règlement de copropriété à la suite de l’adoption des résolutions n°13 et 14.

*

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives n°5, régulièrement notifiées par Rpva le 24 septembre 2024, le [Adresse 10] demande au tribunal de:

— Recevoir le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [5] sis [Adresse 9], représenté par son syndic, SARL SOCIETE DE GESTION IMMO, en toutes ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

— Rejeter l’intégralité des demandes des époux [P]

En toute hypothèse,

— Condamner Monsieur [K] [P] et Madame [E] [P] solidairement à verser aux Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [5] sis [Adresse 9], représenté par son syndic, SARL SOCIETE DE GESTION IMMO la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamner Monsieur [K] [P] et Madame [E] [P] solidairement aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de la demande présentée à titre principal d’annulation de l’assemblée générale du 7 octobre 2024 en répliquant d’une part que seul le copropriétaire concerné peut invoquer la prétendue irrégularité de sa convocation et d’autre part que la convocation a été régulièrement envoyée aux demandeurs qui étaient tous deux présents à l’assemblée générale.

S’agissant de la résolution n°13, le syndicat des copropriétaires soutient qu’il ne s’agit pas d’une modification du règlement de copropriété, qui excluait déjà la pratique d’une activité commerciale dans un lot privatif, mais d’une précision apportée à ce règlement et que l’unanimité pour son adoption n’était donc pas requise. Il conteste tout abus de majorité pour un ajout de mention qui ne fait que préciser un point qui était déjà interdit.

Le syndicat des copropriétaires rappelle que lors de l’assemblée générale du 24 septembre 2020, les résolutions n°19 et 20 relatives à la création et à la vente des lots n°1109 et 1110 issu des parties communes (ancienne loge de gardien devenue un lot de copropriété privatif) ont été définitivement adoptées. Selon lui, la résolution n°14 de l’assemblée générale du 7 octobre 2021 était destinée à corriger un oubli du géomètre pour inclure le jardin au logement correspondant. Il réfute tout abus de majorité puisque l’attribution du jardin au logement correspondant est la seule hypothèse envisageable et explique que l’offre des demandeurs, supérieure à celle des acquéreurs retenus, n’était pas recevable s’agissant d’un simple email non circonstancié.

Le défendeur conclut au rejet de la demande d’annulation de la résolution n°15 qui découle du rejet de l’annulation des résolutions n°13 et 14.

*

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal renvoie à leurs dernières écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée par ordonnance en date du 13 février 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 09 octobre 2025 et les parties ont été informées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé que les demandes tendant à ce qu’il soit “dit et jugé” ou “constaté” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront donc pas lieu à mention dans le dispositif.

Sur la demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 07 octobre 2021

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, alors que seul le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué peut se prévaloir de l’irrégularité de la convocation à l’assemblée générale, les époux [P] n’apparaissent pas bien fondés à faite grief au syndic de ne pas produire les justificatifs de la notification de la convocation à tous les copropriétaires pour demander l’annulation de l’assemblée générale du 07 octobre 2021.

Alors qu’ils étaient tous deux présents à cette même assemblée générale et qu’ils ont pu voter sur chacune des résolutions, en l’absence de grief démontré, les demandeurs n’apparaissent pas bien fondés non plus à demander l’annulation de l’assemblée générale au motif de l’irrégularité de la convocation qui leur a été adressée.

Au vu de ces éléments, la demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 07 octobre 2021 n’apparaît pas bien fondée et M. [K] [P] et Mme [E] [W] épouse [P] ne peuvent qu’en être déboutés.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°13

Aux termes des dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

Il est constant que lors des assemblées générales de copropriétaires, chaque question doit donner lieu à un vote distinct et il n’en va éventuellement autrement que lorsque les différentes questions sont jugées dépendantes les unes des autres. Chaque résolution proposée au vote de l’assemblée générale ne peut avoir qu’un seul objet.

En l’espèce, la résolution n°13 soumise à l’assemblée générale des copropriétaires du 7 octobre 2021 porte sur la validation du nouveau règlement de copropriété qui a été modifié sur plusieurs points distincts tels que, notamment, la désignation de l’ensemble immobilier, la destination de l’ensemble immobilier (parties communes générales, parties communes spéciales, parties privées), l’usage des parties communes, l’usage des parties privées.

Ces modifications du règlement de copropriété portent sur des questions entièrement différentes par leur objet de sorte qu’il n’existe entre elles aucune indivisibilité de droit ou de fait.

Dès lors, c’est à juste titre que M. [K] [P] et Mme [E] [W] épouse [P] soutiennent que les modifications du règlement de copropriété auraient du faire l’objet de résolutions différentes.

La demande présentée d’annulation de la résolution n°13 qui porte sur plusieurs questions différentes sans indivisibilité entre elles apparaît ainsi bien fondée et il convient d’y faire droit.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°14

Aux termes des dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant (…) b) la modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

En l’espèce, les parties s’opposent sur la résolution n°14 soumise le 07 octobre 2021 à l’assemblée générale des copropriétaires qui porte sur la validation du modificatif au règlement de copropriété incluant le jardin au lot 1109 (ex loge vendue à Mr et Mme [X]):

— les époux [P] soutiennent que cette résolution aurait du être adoptée à la majorité de l’article 26 et qu’elle constitue un abus de majorité au regard de sa formulation trompeuse et imprécise et parce qu’ils s’étaient portés acquéreurs des lots concernés en proposant un prix supérieur à celui des acquéreurs finalement retenus

— tandis que le syndicat des copropriétaires réplique que ce n’est que pour corriger un oubli tenant au fait que l’ancienne loge du gardien bénéficie d’un jardin que la résolution n°14 a été portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 7 octobre 2021. Selon lui, le jardin a été attribué au logement correspondant ce qui constitue la seule hypothèse envisageable, le jardin ne pouvant bénéficier à aucun autre lot privatif faute d’accès. Il conteste tout abus de majorité en expliquant que l’offre d’acquisition présentée par M. [P] n’était pas recevable s’agissant d’un simple mail non circonstancié.

Il est constant que lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 septembre 2020 ont été adoptées les résolutions n°19, 20 et 21 relatives à la création de lots de copropriété 1109 et 1110 dans le cadre de la vente de la loge et de la cave, à l’affectation de tantièmes aux lots 1109 et 1110 et à la cession des lots n°1109 et 1110 nouvellement créés. En l’absence de recours, ces résolutions sont définitives.

Il ressort du procès verbal de cette assemblée générale que le lot 1109 consiste en un appartement au rez de chaussée du bâtiment A comprenant entrée, petite pièce, séjour, chambre, cuisine, salle de bains et WC ainsi que 99/10100ème du sol et des parties communes générales tandis que le lot 1110 consiste en une cave au rez de chaussée du bâtiment A et 1/10100ème sur sol et des parties communes générales. Il n’est pas fait état d’un jardin.

La résolution n°14 soumise à l’assemblée générale du 07 octobre 2021 porte sur la validation du modificatif au règlement de copropriété incluant le jardin au lot 1109 (ex loge vendu à Mr et Mme [X]) ci joint annexé à la présente convocation (article 24).

Cette résolution, qui se rapporte à une modification du règlement de copropriété concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes doit, ainsi que justement soutenu par les demandeurs, être approuvée à la majorité de l’article 26 de la loi du 19 juillet 1965 et non à la majorité de l’article 24.

Il ressort du procès verbal de l’assemblée générale du 07 octobre 2021 que, même s’il est fait mention de la majorité de l’article 24, la résolution n°14 a été adoptée par 5277 voix sur 5457, soit à plus de deux tiers des voix tel que prévu par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors, les demandeurs n’apparaissent pas bien fondés à demander l’annulation de la résolution au motif qu’elle n’a pas été adoptée à la majorité de l’article 26.

Les demandeurs allèguent ensuite l’existence d’un abus de majorité tiré de la formulation déloyale de la résolution et du refus de leur offre d’achat d’un montant supérieur à celui proposé par les acquéreurs finalement retenus.

En procédant uniquement par voie d’affirmations, M. [K] [P] et Mme [E] [W] épouse [P] ne rapportent pas la preuve de la formulation déloyale de la résolution n°14.

Le seul versement aux débats du mail envoyé par M. [P] daté du 15 décembre 2020, faisant état d’une “nouvelle offre à hauteur de 136000€” sans plus ample précision (pièce 9 des demandeurs) est insuffisant pour caractériser l’abus de majorité allégué.

Dès lors, la demande d’annulation de la résolution n°14 pour abus de majorité n’apparaît pas bien fondée et les époux [P] ne peuvent qu’en être déboutés.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°15

La résolution n°15 de l’assemblée générale du 07 octobre 2021 porte sur le mandat à donner au syndic pour régulariser les actes modificatifs du règlement de copropriété précédemment votés.

La résolution n°13 portant sur la validation du nouveau règlement de copropriété ayant été annulée, il convient de considérer bien fondée la demande d’annulation de la résolution n°15 qui apparaît indivisible de la résolution annulée.

Sur les dépens, l’article 700 et la demande de dispense de participation aux frais de la procédure

Compte tenu de l’issue du litige, il convient de dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

S’agissant d’une copropriété dans laquelle les parties devront continuer à s’entendre pour vivre ensemble, il n’y a pas lieu, en équité, à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ni à faire application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort

DÉBOUTE M. [K] [P] et Mme [E] [W] épouse [P] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 07 octobre 2021

ANNULE les résolutions n°13 et n°15 de l’assemblée générale du 07 octobre 2021

DÉBOUTE M. [K] [P] et Mme [E] [W] épouse [P] de leur demande d’annulation de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 07 octobre 2021

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

Ainsi fait et rendu le HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,