CONTENTIEUX CIVIL

DOSSIER N° RG 24/01295 – N° Portalis DBW4-W-B7I-DK6H

N° de Minute : 25/165

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

ORDONNANCE DU 16 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE AU FOND ET DEFENDERESSE A L’INCIDENT

COMMUNE D'[Localité 9], [Adresse 11], prise en la personne de son Maire en exercice.

représentée par M^e Cédrine RAYBAUD, avocat au barreau de TARASCON, avocat postulant et M^e Ludovic PARA, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

DEFENDEURS AU FOND ET DEMANDEURS A L’INCIDENT

Monsieur [F] [P] entrepreneur individuel immatriculé au RCS de [Localité 12] sous le numéro 749 939 013

né le 14 Octobre 1989 à [Localité 10] (TUNISIE), de nationalité Tunisienne,

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Thibault POMARES, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDEUR AU FOND ET A L’INCIDENT

Monsieur [B], [U] [C]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Gilles GIGUET, avocat au barreau de TARASCON substitué par M^e Jean-Pierre BURAVAN, avocat du même barreau

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Juge de la Mise en Etat : Louis-Marie ARMANET

Greffier lors des débats et du prononcé : Alicia BARLOY

PROCEDURE

Grosse délivrée

le : 16 décembre 2025

à

Maître [W] [G] de la SAS ABP AVOCATS CONSEILS

M^e Gilles GIGUET

M^e Ludovic PARA

M^e Thibault POMARES

M^e Cédrine RAYBAUD

Débats tenus à l’audience publique du 21 octobre 2025

Date de délibéré indiquée par le Juge de la mise en état : 16 décembre 2025

Les conseils des parties étant avisés, à l’issue des débats, que l’ordonnance sera prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu par Maître [D], notaire à [Localité 9] (Bouches-du-Rhône), les 20, 21 et 28 avril 2010, Monsieur [H] [L] et Madame [E] [S] ont donné à bail professionnel à la commune d'[Localité 9] un local commercial de 35,40 m² constituant le lot n°2 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 9] (Bouches-du-Rhône), cadastré section AB n°[Cadastre 6], pour une durée de 6 ans commençant à courir rétroactivement le 1er mars 2010, renouvelable tacitement, et moyennant un loyer mensuel de 550 euros hors taxes.

Par acte sous seing privé 14 mars 2017, la commune d'[Localité 9] à consenti à Monsieur [F] [P] un bail précaire sur ce local pour une durée de 12 mois à compter du 10 mars 2017, renouvelable tacitement jusqu’au 09 mars 2020 et moyennant un loyer mensuel de 601,63 euros.

Un nouveau bail précaire a été consenti par la commune d'[Localité 9] à Monsieur [F] [P] par acte sous seing privé du 31 août 2020 pour une durée de 20 mois, les lieux devant être libérés le 29 février 2022, ce moyennant un loyer mensuel de 640 euros.

Les parties s’accordent pour affirmer que la propriété du local a été transférée à Monsieur [B] [C] par acte du 1er décembre 2020.

Par courrier du 25 février 2022 adressé à l’Agence de l’Olivier, la commune d'[Localité 9] a informé qu’elle mettait fin au bail consenti au mois d’avril 2010 à l’issue de la période de préavis de 6 mois prévue au contrat.

Parallèlement, par courrier du même jour, elle a sollicité auprès de Monsieur [F] [P] la restitution du local à la date du 29 février 2022 tout en lui rappelant qu’il restait débiteur de la somme 4.480 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 juin 2022, la commune d'[Localité 9] a mis Monsieur [F] [P] en demeure de restituer les locaux.

Faisant valoir que Monsieur [F] [P] refuse de quitter les locaux, la commune d’Arles a, par actes des 10 juillet et 07 août 2024, fait assigner Monsieur [F] [P] et Monsieur [B] [C] devant le tribunal judiciaire de Tarascon aux fins de voir :

Vu le bail précaire en date du 14 mars 2017,

Vu l’article 1103 du code civil,

Vu les articles 1217 et 1224 du code civil,

A titre principal,

— juger que le bail précaire liant la commune d'[Localité 9] à Monsieur [P] en date du 31 août 2020 a contractuellement pris fin le 1er mars 2022,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [P] du local de 35,40 m² sis au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier cadastré [Cadastre 8] au [Adresse 5], ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [F] [P] à payer à la commune d'[Localité 9] :

— la somme de 4.480 euros au titre des loyers impayés jusqu’au 1er mars 2022,

— la somme de 34.589,76 euros à titre d’indemnité d’occupation depuis le 1er mars 2022 jusqu’au mois de mai 2024, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir,

— fixer une indemnité d’occupation de 1.304,48 euros par mois à compter du jugement à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux,

A titre subsidiaire,

juger que le bail liant la commune d'[Localité 9] à Monsieur [P] en date du 31 août 2020 a pris fin le 25 août 2022, en raison de la résiliation du bail détenu par la commune d'[Localité 9] à cette date,

ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [P] du local 35,40 m² sis au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier cadastré [Cadastre 7] au [Adresse 5], ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,condamner Monsieur [F] [P] à payer à la commune d'[Localité 9] :la somme de 8.320 euros au titre des loyers dus jusqu’au 25 août 2022,la somme de 640 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 26 août 2022,fixer une indemnité d’occupation à compter du jugement à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux,

A titre très subsidiaire,

— prononcer la résolution du bail liant la commune d'[Localité 9] à Monsieur [P] en date du 31 août 2020 pour inexécution des obligations contractuelles du locataire,

— prononcer l’expulsion de Monsieur [F] [P] du local de 35,40 m² sis au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier cadastré [Cadastre 8] au [Adresse 5], ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [F] [P] à payer à la commune d'[Localité 9] :

— la somme de 4.480 euros au titrer des loyers impayés jusqu’au 1er mars 2022,

— la somme de 17.920 euros au titre des loyers impayés depuis le 1er mars 2022,

— fixer une indemnité d’occupation de 640 euros par mois à compter du jugement à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux,

En tout état de cause,

condamner Monsieur [P] à porter et payer à la commune d'[Localité 9] la somme de 3.600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens liés à l’instance.

Par conclusions d’incident en date du 08 novembre 2024, Monsieur [F] [P] a saisi le juge de la mise en état d’une demande aux fins de voir déclarer l’action de la commune d'[Localité 9] irrecevable pour défaut de qualité à agir.

Par acte du 16 avril 2025, la commune d'[Localité 9] a dénoncé l’assignation à la SARL EPILOGUE.

Par ordonnance du 14 mai 2025, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances.

Par leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 mai 2025, Monsieur [F] [P] et la SARL EPILOGUE demandent au juge de la mise en état de :

Vu les articles L.145-5 et L.145-32 du Code de commerce,

Vu les articles 31 et 789 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu les présentes écritures,

constater que la Ville d'[Localité 9] n’est pas propriétaire des biens loués par Monsieur [P], et qu’elle n’en est plus locataire,En conséquence,

juger que la Ville d'[Localité 9] est dépourvue de qualité à agir pour demander l’expulsion de Monsieur [P], ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation à son profit,juger que la Ville d'[Localité 9] est dépourvue d’intérêt à agir pour demander l’expulsion de Monsieur [P], ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation à son profit,déclarer irrecevable toute demande de la Ville d'[Localité 9] tendant à l’expulsion et à la condamnation de Monsieur [P] à s’acquitter d’une quelconque indemnité d’occupation à compter du mois d’août 2022,

condamner la Ville d'[Localité 9] à payer à Monsieur [P] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Monsieur [C] à payer à Monsieur [P] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,la condamner aux entiers dépens.

Monsieur [P] signale qu’il dispose bien d’un titre d’occupation dès lors que la durée des baux précaires qui lui ont été consentis depuis le 14 mars 2017 excède trois ans et qu’il s’est maintenu dans les lieux à compter du 1er mars 2023, ce qui lui donne droit au bénéfice d’un bail commercial de droit commun en application de l’article L145-5 du code de commerce.

Monsieur [P] et la SARL EPILOGUE font valoir que la commune d'[Localité 9] n’est plus propriétaire du local depuis le 25 août 2022 et ne dispose d’aucun pouvoir ni d’aucun mandat donné par Monsieur [C], au nom duquel elle ne peut pas agir. Ils affirment que seul le propriétaire du local est susceptible d’être bénéficiaire d’une indemnité d’occupation, la commune d'[Localité 9] ne disposant ni de la qualité ni d’un intérêt à agir pour solliciter son expulsion et sa condamnation en paiement d’une indemnité d’occupation au-delà du mois d’août 2022.

En réponse aux arguments adverses, Monsieur [P] et la SARL EPILOGUE précisent que postérieurement à la résiliation du bail principal, le locataire principal ne dispose plus d’aucun droit sur le local et est donc irrecevable à demander la condamnation du sous-locataire en paiement d’une indemnité d’occupation postérieurement à la résiliation du bail principal. Ils ajoutent qu’il n’est pas justifié d’une obligation de restitution des lieux attachée à la fin du bail principal et indiquent qu’en tout état de cause, cette obligation ne fait naître de droit qu’entre le propriétaire et le locataire et n’est pas opposable au sous-locataire.

Par conclusions d’incident en date du 20 octobre 2025, la commune d'[Localité 9] demande au juge de la mise en état de :

Vu le bail précaire en date du 14 mars 2017,

Vu l’articles 1103 du Code civil,

Vu les articles 1217 et 1224 du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal,

— juger que la commune d'[Localité 9] dispose de la qualité à agir et d’un intérêt à agir dans le cadre de l’instance pendante au fond tendant à ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [P] du local de 35,40 m² sis au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier cadastré [Cadastre 8] au [Adresse 3], ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et à condamner Monsieur [F] [P] à lui payer différentes sommes à titre de loyers et d’indemnités d’occupation,

— débouter Monsieur [F] [P] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Monsieur [P] à porter et payer à la Commune d'[Localité 9] la somme de 2.400 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure d’incident, outre les entiers dépens de l’incident.

Elle fait valoir qu’aucun bail commercial n’a été régularisé entre les parties dès lors qu’elle a fait savoir à plusieurs reprises à Monsieur [P] qu’elle n’entendait pas le laisser en possession des lieux après le terme du bail dérogatoire qui a pris fin le 1er mars 2022.

La commune d'[Localité 9] soutient qu’elle dispose bien d’un intérêt et de la qualité à agir dès lors qu’elle se trouve dans l’impossibilité de restituer les lieux au propriétaire du fait de la persistance de leur occupation par Monsieur [P], à qui elle a donné congé. Elle explique qu’elle continue de ce fait à payer un loyer au propriétaire Monsieur [C] à qui elle ne peut restituer les locaux. Elle signale qu’elle n’agit pas en lieu et place du propriétaire mais dans ses intérêts propres, en sa qualité d’ancien locataire.

Elle ajoute qu’elle a bien qualité à recueillir l’indemnité d’occupation due par Monsieur [P] puisqu’elle subit un préjudice du seul fait du maintien illégal de ce dernier dans les locaux. Elle précise que ne pouvant pas restituer les locaux, elle continue à payer au propriétaire une indemnité d’occupation alors que Monsieur [P] a cessé tout versement. Elle indique que le versement de l’indemnité d’occupation par le sous-locataire est prévue à l’article 2 du bail du 31 août 2020.

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 04 mars 2025, Monsieur [B] [C] demande au juge de la mise en état de :

Vu les dispositions des articles 31 et 122 du CPC

rejeter la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [P],

Subsidiairement,

renvoyer l’examen de la fin de non-recevoir devant la formation de jugement appelée à statuer sur le fond,condamner Monsieur [N] à verser à Monsieur [C] la somme de 1.500 € par application des dispositions de l’article 700 du CPC.

Il soutient que l’occupant ne peut revendiquer l’application des dispositions de l’article L145-5 du code de commerce alors qu’il était occupant du seul fait du locataire principal, qui n’était lui-même pas titulaire d’un bail commercial. Il ajoute que la sous-location est prohibée par l’article L145-31 du code de commerce ainsi que par le contrat de bail conclu entre le propriétaire et la commune d'[Localité 9].

Monsieur [C] affirme que l’action de la commune d'[Localité 9] est recevable dès lors qu’elle agit en qualité de locataire principale dans le cadre de ses obligations. Il explique que la commune d'[Localité 9] lui verse une indemnité d’occupation depuis la résiliation du bail et affirme qu’elle détient ce faisant un intérêt légitime à solliciter l’expulsion de son ancien locataire.

Il signale qu’il s’associera aux demandes de la commune au fond afin de voir constater que Monsieur [P] est occupant sans droit ni titre.

Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler aux parties qu’au visa de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge de la mise en état n’est saisi que des demandes figurant au dispositif des conclusions des parties valablement signifiées avant l’audience d’incident. Toute prétention figurant dans les motifs et non reprise dans le dispositif ne sera donc pas étudiée.

En outre, il n’appartient pas au tribunal de statuer sur les demandes de « dire », de « dire et juger », de « donner acte » ou de « constater » lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 789 du Code de procédure civile, « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement. ».

En l’espèce, la complexité du moyen soulevé n’est pas telle qu’un renvoi de son examen au fond apparaîtrait nécessaire. Il ne sera pas fait droit à la demande de Monsieur [C] en ce sens.

* Sur la recevabilité de la demande

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du même code indique que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code indique qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Il est constant que la sous-location cesse d’exister du fait de la cessation du bail principal ce, sans congé préalable, le locataire principal n’ayant alors plus de droit sur le local.

En l’espèce, alors qu’elle occupait un local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 9] en vertu d’un contrat de bail professionnel conclu au mois d’avril 2010 (ci-après dénommé bail principal), la commune d'[Localité 9] a sous-loué les locaux à Monsieur [F] [P] en lui consentant un bail précaire par actes du 14 mars 2017 puis du 31 août 2020.

Il n’est pas contesté que le bail principal a pris fin au mois d’août 2022.

La commune d'[Localité 9] qui n’a, depuis cette date, plus aucun droit sur le local, ne dispose pas de la qualité pour agir en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation par le sous-locataire qui se maintien dans les locaux postérieurement à la résiliation du bail principal.

Il appartient à Monsieur [C], propriétaire des locaux, d’agir en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation contre l’ancien sous-locataire devenu occupant sans droit ni titre des locaux.

Le sous-locataire qui se maintient dans les lieux sans droit ni titre devant réparer l’intégralité du préjudice qu’il cause, la commune d'[Localité 9] serait, quant à elle, recevable à solliciter la condamnation de Monsieur [F] [P] à l’indemniser ou à la relever et garantir des indemnités d’occupations dues au bailleur principal du fait de son refus de quitter les lieux.

Dans ces conditions, il convient de déclarer irrecevable l’action de la commune d'[Localité 9] en expulsion de Monsieur [F] [P] et en paiement d’une indemnité d’occupation postérieurement au terme du bail principal.

L’action en paiement des impayés de loyers et en paiement d’une indemnité d’occupation pour la période antérieure au terme du bail principal est en revanche bien recevable.

* Sur les demandes annexes

— sur les dépens

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n°91-1266 du 19 décembre 1991.

La commune d'[Localité 9] succombant en majeure partie, il convient de la condamner aux dépens de l’incident.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire n’y avoir lieu à cette condamnation.

La commune d'[Localité 9] succombant pour partie seulement, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [F] [P] les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens.

Par conséquent, les parties seront déboutées de leurs demandes présentées à ce titre.

— sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il conviendra de le rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de la Mise en Etat, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe.

Déboute Monsieur [B] [C] de sa demande de renvoi de l’examen de la fin de non-recevoir devant la formation de jugement appelée à statuer sur le fond,

Déclare irrecevable l’action de la commune d'[Localité 9] en expulsion de Monsieur [F] [P] du local de 35,40 m² constituant le lot n°2 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 9] (Bouches-du-Rhône), cadastré section AB n°[Cadastre 6], et en paiement d’une indemnité d’occupation par Monsieur [F] [P] pour la période postérieure au terme du bail principal des 20, 21 et 28 avril 2010,

Déclare recevable l’action de la commune d'[Localité 9] en paiement par Monsieur [F] [P] des impayés de loyers et d’une indemnité d’occupation pour la période antérieure au terme du bail principal des 20, 21 et 28 avril 2010,

Condamne la commune d'[Localité 9] aux dépens de l’incident,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Renvoie le dossier à l’audience de mise en état du 11/03/26.

LE GREFFIER LE PRESIDENT