RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 9 janvier 2026

MINUTE N° 26/______

N° RG 25/00534 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q4DY

PRONONCÉE PAR

Anne-Gael BLANC, 1ère Vice Présidente,

Assistée de Kimberley PAQUETE JUNIOR, greffière, lors des débats à l’audience du 21 novembre 2025 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. MAINTENANT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Olivier HASCOET de la SELARL HKH AVOCATS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. IMPARATOR

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocate au barreau d’ESSONNE, vestiaire :

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un acte du 13 juin 2006, la société civile immobilière Maintenant a donné à bail à la société Imparator des locaux commerciaux situés [Adresse 5], à usage de commerce alimentaire, bureaux et réserves.

Ce bail a été renouvelé suivant un avenant du 9 janvier 2020.

Le 19 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société preneuse pour la somme de 15.592,28 euros.

Par un acte du 15 avril 2025, elle a assigné la société Imparator devant le président du tribunal judiciaire d’Evry statuant en référé aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail.

Initialement appelée le 3 juin 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 21 novembre suivant.

A cette date, la société bailleresse, représentée par avocat, a soutenu oralement ses conclusions écrites aux termes desquelles elle demande au juge des référés de :

« – constater l’acquisition de la clause résolutoire.

— ordonner l’expulsion pure et simple et sans délai de la SARL IMPARATOR, ainsi que de tous occupants de leur chef des locaux situés [Adresse 4] [Localité 6] [Adresse 1]), et cela avec le concours de la force publique en cas de besoin, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement,

— autoriser la SCI MAINTENANT à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion sur place dans tel garde-meuble ou réserve qui lui plaira, aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la SARL IMPARATOR à payer à la SCI MAINTENANT :

— la somme provisionnelle de 16.776,53 euros TTC au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés à octobre 2025 inclus avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 19 novembre 2024,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges mensuels, à compter du 1er mars 2025, et cela jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

— la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût des commandements de payer délivrés les 19 novembre 2024 ».

A l’audience, elle a actualisé le montant de sa créance à la somme de 8.425,60 euros en produisant un décompte arrêté au mois de novembre 2025 inclus.

La société Imparator, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions écrites aux termes desquelles, elle demande au juge des référés de :

« – constater qu’elle justifie du paiement de l’intégralité des sommes réclamées dans le commandement,

— débouter la SCI MAINTENANT de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SCI MAINTENANT par provision à :

— la somme de 9.453 euros au titre du remboursement des provisions sur charges non justifiées,

— la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts sur la consommation électrique,

— condamner sous astreinte la SCI MAINTENANT à rétablir le service électrique du portail, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir,

— débouter la SCI MAINTENANT de ses demandes de condamnation au titre de la taxe foncière en raison du mode de calcul non conforme au bail,

— juger que les causes du commandement de payer du 19 novembre 2024 sont aujourd’hui éteintes,

— débouter la SCI MAINTENANT de toute demande financière à l’encontre de la SARL IMPARATOR notamment au regard de son décompte ne permettant pas de distinguer s’il reste une quelconque somme due (déduction faite des pénalités contractuelles du bail et du remboursement des provisions sur charges non justifiées),

— condamner la SCI MAINTENANT à payer à la SARL IMPARATOR la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par la SELAS AVOCATS ASSOCIES [H] conformément aux dispositions de l’article 695 du code de procédure civile ».

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application de ces textes, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail commercial en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.

Dans ce cadre, le commandement doit être délivré de bonne foi. Il doit, pour être efficace, permettre au locataire de connaître l’étendue de ses obligations et, ainsi, de déterminer à concurrence de quelle somme précise, il doit s’exécuter et de quelle autre il peut contester sa dette mais, dès lors que la créance revendiquée est établie pour partie et qu’il peut être constaté que le locataire est redevable d’une certaine somme, le commandement reste valable à concurrence de celle-ci.

Au cas présent, le bail commercial renouvelé comprend une clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice du 19 novembre 2024, un commandement de payer la somme totale de 15.592,28 euros a été signifié au preneur.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire du bail et rappelle les articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce.

Il permet clairement de distinguer les sommes réclamées au titre des loyers, des provisions sur charges, de la taxe foncière et des pénalités de retard et met la société preneuse en mesure de comprendre l’étendue de ses obligations et , le cas échéant, de contester les sommes appelées poste par poste.

Par ailleurs, si le preneur conteste les provisions sur charge et taxes au regard des règles de répartition et de régularisation annuelle ainsi que les pénalités de retard appliquées, il n’en demeure pas moins que la créance visée par le commandement est incontestablement établie au moins pour les loyers de sorte que le commandement reste nécessairement valable à concurrence de ceux-ci, soit 6.768,90 euros.

Or, dans le délai d’un mois que le commandement faisait courir, soit entre le 19 novembre et le 19 décembre 2024 minuit, la société Imparator, qui en a la charge, n’apporte la preuve que d’un règlement de 4.956,75 euros qui n’apure pas les causes certaines du commandement

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 19 décembre 2024 à minuit.

La société Imparator ne sollicitant pas, même rétroactivement, l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, son expulsion sera autorisée selon les modalités prévues au dispositif mais ce, sans qu’il y ait lieu au prononcé d’une astreinte au regard de la possibilité de concours de la force publique, la demande à ce titre devant être rejetée.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

S’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Sur l’indemnité d’occupation

La société Imparator, qui occupe les locaux malgré la résiliation du bail, sera condamnée au paiement à titre provisionnel d’une d’indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et indexation telles que prévues au bail, à compter du 20 décembre 2024 et jusqu’à justification de la libération totale des lieux et de la remise des clés à la société Maintenant.

Sur la provision au titre de la dette locative, des charges et taxes

L’article L145-40-2 du code de commerce dispose notamment que :

« Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux ».

L’article R145-36 du même code dispose que :

« L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ».

Au cas présent, le bail prévoit la liste des charges et taxes à la charge du preneur.

Par ailleurs, le bailleur procède à une régularisation annuelle, mais, comme le soutient la société preneuse, il ne justifie pas suffisamment du montant des charges réelles ni dès lors du bien-fondé de cette régularisation de sorte que les provisions sur charges intégrées dans le décompte locatif apparaissent sérieusement contestables.

Il ne justifie pas davantage suffisamment de la répartition de la taxe foncière à laquelle il procède entre ses locataires, le document présenté comme permettant d’identifier la quote-part due par la société Imparator de ne permettant pas de vérifier de manière certaine la répartition invoquée et son bien-fondé.

Par ailleurs, la clause contractuelle prévoyant des pénalités en cas de retard s’analyse en clause pénale susceptible de conférer un avantage manifestement excessif au bailleur et d’être par suite modérée par le juge du fond.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur les sommes dues à ces différents titres.

En l’absence de production d’un décompte clair permettant d’isoler le seul montant restant incontestablement dû, déduction faite de ces sommes, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision.

Sur les demandes reconventionnelles de la société Imparator

Sur la demande de remboursement des provisions sur charge

Alors que des régularisations annuelles sont réalisées par le bailleur, le seul fait que ce dernier ne justifie pas suffisamment des charges réelles ne saurait permettre de manière non sérieusement contestable le remboursement de l’ensemble des provisions versées à ce titre de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande reconventionnelle de ce chef.

Sur la demande de provision sur les dommages et intérêts concernant la consommation électrique

La société Imparator ne démontre pas suffisamment qu’une faute de la société Maintenant concernant le raccordement du portail à son seul compteur lui aurait causé un préjudice qu’il conviendrait incontestablement d’indemniser à hauteur de 300 euros de sorte qu’il n’y a pas davantage lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

Partie essentiellement perdante, la société Imparator sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais listés par l’article 695 du code de procédure civile sans qu’il y ait lieu d’y ajouter ou d’y retrancher.

Les demandes au titre de l’article 700 seront rejetées.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 19 décembre 2024 à minuit ;

ORDONNE l’expulsion de la société Imparator et de tous occupants de son chef, avec l’assistance si nécessaire de la force publique, des lieux loués situés [Adresse 5] ;

RAPPELLE que, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

FIXE le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et indexation telles que prévues au bail et condamne la société Imparator au paiement mensuel de cette somme provisionnelle entre les mains de la société Maintenant du 20 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

REJETTE la demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Imparator aux dépens.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 9 janvier 2026, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,