TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/06497 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3KLG

Minute :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Représentant : Maître [Y], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Madame [X] [W]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Roger LEMONNIER

Copie délivrée à :

Madame [X] [W]

Le 14 novembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 14 novembre 2025;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS, ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [X] [W], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 avril 2022 à effet au 19 avril 2022, la SCI La Licorne a donné à bail pour une durée de trois ans renouvelable à Mme [X] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 610 euros révisable, outre 70 euros de provisions pour charges. Le contrat prévoyait une caution au titre de la garantie Visale.

Par acte séparé du 21 avril 2022, la SCI La Licorne, et la société Action Logement Services, ont signé un contrat de cautionnement.

Par acte de commissaire de justice du 22 mars 2024, la société Action Logement Services a fait délivrer à Mme [X] [W] un commandement de payer la somme en principal de 2 367 euros dans le délai de deux mois, le commandement visant en outre la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2025, la société Action Logement Services a fait assigner Mme [X] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

— la recevoir en son action ;

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— ordonner l’expulsion de Mme [X] [W] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner Mme [X] [W] à lui payer la somme de 2937 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 mars 2024 sur la somme de 2367 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— condamner Mme [X] [W] à payer lesdites indemnités d’occupation à la société Action Logement Services dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner Mme [X] [W] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

— condamner Mme [X] [N] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 septembre 2025, à laquelle elle a été retenue.

Le diagnostic social et financier a été transmis à la juridiction le 1er août 2025.

La société Action Logement Services, représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes telles que formées dans son assignation et s’est montrée favorable à l’octroi de délais de paiement à la locataire.

Mme [X] [W], présente en personne, a demandé à pouvoir rester dans le logement. Elle a exposé avoir de nouveau un emploi dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée pour un salaire de 2170 euros, avoir repris le paiement du loyer courant, et se trouver en capacité de régler 82 euros par mois en outre du loyer.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance repris oralement par la partie demanderesse à l’audience du 15 septembre 2025, pour l’exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I. Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés

A. Sur la recevabilité de l’action de la société Action Logement Services en sa qualité de caution

Selon l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit :

— un contrat de cautionnement VISALE avec en date du 21 avril 2022 ;

— une quittance subrogative du 12 mars 2024, pour un montant total de 2937 euros, correspondant à des impayés de loyer d’octobre 2023 à février 2024.

L’article 8.2 du contrat de cautionnement stipule de manière expresse qu’en cas d’impayés, la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion.

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie bien être subrogée dans les droits du bailleur en sa qualité de caution. Elle est donc recevable à agir à l’égard de la locataire.

B. Sur la recevabilité de l’action de la Société Action Logement Services au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Sur la saisine de la CCAPEX

Selon l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la Ccapex a été saisie le 9 avril 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 16 mai 2025.

L’action est donc recevable sur ce point.

Sur la saisine de la préfecture

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée à la préfecture de Seine-[Localité 10] le 28 mai 2025, soit dans un délai d’au moins six semaines avant l’audience du 15 septembre 2025.

L’action du demandeur est donc recevable.

II. Sur la demande principale en résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles, et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24 V de la même loi dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 19 avril 2022 contient une clause résolutoire en application de laquelle un commandement de payer la somme de 2 367 euros en principal dans le délai de deux mois a été délivré à la locataire le 22 mars 2024.

Mme [X] [W] ne conteste pas à l’audience que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois à compter de sa délivrance, de sorte que le bail s’est trouvé résilié le 22 mai 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Mme [X] [W] a fait état à l’audience d’un salaire de 2170 de sorte qu’elle se trouve en situation d’apurer leur dette locative. Il n’est pas contesté qu’elle a repris le paiement intégral du dernier loyer et des charges avant l’audience.

En conséquence, il sera fait droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire selon les modalités prévues au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [X] [W], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique, sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera dans ce cas régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les demandes relatives à l’arriéré de loyer et aux indemnités d’occupation

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1346-4 du code civil dispose que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Mme [X] [W] ne conteste pas le montant de la dette locative pour la somme de 2937 euros, ni que la société Action Logement Services soit subrogée dans les droits de son bailleur pour cette somme. Elle sera donc condamnée à verser à la société Action Logement Services cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 mars 2024 sur la somme de 2367 euros et pour le surplus à compter de l’assignation.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, compte tenu du bail antérieur et afin de préverser les intérêts du bailleur, il convient de condamner Mme [X] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, dans l’hypothèse où elle ne respecterait pas les délais qui lui ont été accordés, à compter du 22 mai 2024, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et de prévoir les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail.

IV. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce Mme [X] [W], qui succombe, condamnée aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 mars 2024.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Mme [X] [W] à payer à la société Action Logement Services la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DECLARE recevable l’action de la société Action Logement Services ;

CONSTATE la résiliation à compter du 22 mai 2024 du bail conclu le 19 avril 2022 portant sur le bien situé [Adresse 5], par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Mme [X] [W] à payer à la société Action Logement Services la somme de 2937 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 mars 2024 sur la somme de 2367 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

AUTORISE Mme [X] [W] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 82 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

RAPPELLE qu’en cas de respect par Mme [X] [W] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception restée infructueuse ;

DIT que la société Action Logement Services pourra alors faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [W], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’en ce cas, que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, en ce cas, Mme [X] [W] à payer à la société Action Logement Services l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, outre les charges, et avec les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail, due à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Mme [X] [W] à payer à la société Action Logement Services la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [X] [W] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 mars 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge