N° RG 25/06766 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NX2R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 6]

11ème civ. S4

N° RG 25/06766 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NX2R

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Stéphanie BOEUF

M. [R] [V]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Stéphanie BOEUF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

17 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Madame [B] [L]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Léa MOUREY, substituant M^e Stéphanie BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [V]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Décembre 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/06766 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NX2R

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat daté du 22 mai 2017, Madame [B] [L] a consenti à Monsieur [R] [V] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 550 euros et une avance sur charges mensuelle de 50 euros, soit une échéance mensuelle de 600 euros.

Se prévalant de loyers impayés, par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2025, Madame [B] [L] a fait assigner Monsieur [R] [V] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé de la résiliation du contrat de location susvisé à compter du jugement ;

— l’expulsion de Monsieur [R] [V] de l’appartement qu’il occupe ;

— la condamnation de Monsieur [R] [V] à payer à Madame [B] [L] la somme de 3.279,87 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— la condamnation en deniers ou quittance de Monsieur [R] [V] à lui payer les loyers courants à compter du mois d’août 2022 jusqu’au jugement à intervenir, soit une somme de 650 euros par mois ;

— la condamnation de Monsieur [R] [V] à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au montant qu’il aurait été dû si le bail avait été maintenu, par mois de retard, à compter du jugement à intervenir ;

— la condamnation de Monsieur [R] [V] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses demandes, elle expose que le défendeur est en contravention avec les règles contractuelles ainsi que les règles légales puisqu’il s’abstient régulièrement de payer son loyer ; que seul un paiement a été régularisé en mars 2024 puis en mars 2025 pour apurer sa dette et plus aucun depuis le mois d’avril 2025 ; qu’il s’agit d’une faute contractuelle grave justifiant la résiliation judiciaire du bail, et ce, conformément aux dispositions des articles 1728, 1741 du Code Civil et 7 (a,b,g) de la loi du 6 juillet 1989.

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du Département du Bas-Rhin le 24 juillet 2025.

A l’audience du 6 octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Madame [B] [L], représentée par son conseil, a maintenu les prétentions et moyens développés dans son assignation.

Elle réactualise la dette indiquant qu’au 2 octobre 2025, les loyers restant dus sont de 5.253,87 euros.

Il a été donné lecture du courriel adressé au greffe par Monsieur [R] [V] le 25 septembre 2025 sollicitant un renvoi de l’audience au-delà du 5 novembre, précisant ne pouvoir assister à l’audience en raison d’un voyage urgent dans le cadre de son travail.

Aucun justificatif n’était joint à ce courriel.

Madame [B] [L] s’est opposée à ce renvoi, sollicitant la mise en délibéré, tant en raison de l’absence de justificatifs produits par Monsieur [R] [V] qu’en raison du montant des arriérés locatifs, conséquent, et qui ne cesse d’augmenter.

En raison de l’absence de justificatifs, ne serait-ce que de billets d’avion, il a été décidé de retenir l’affaire, Monsieur [R] [V] ayant été assigné le 23 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’audience.

Il a été donné lecture du diagnostic financier et social du 1er septembre 2025, duquel il résulte que Monsieur [R] [V] semble engagé dans une démarche constructive visant à apurer sa dette et explore différentes solutions ; que toutefois, en raison de son statut d’autoentrepreneur, ses revenus demeurent fluctuants, ce qui complexifie la stabilisation de son budget et la régularité de ses paiements.

Bien que régulièrement assigné le 23 juillet 2025 par dépôt à l’étude de Me [G] [K], Commissaire de Justice à [Localité 8], Monsieur [R] [V] ne s’est ni présenté ni fait représenter, le jugement sera par conséquent réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile , lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

L’assignation a été notifiée le 24 juillet 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 6 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n 89 462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en résiliation, expulsion du locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur la demande de résiliation judiciaire

Aux termes des articles 1224 et 1227 du Code Civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en tout hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 à laquelle le contrat concernant la location de l’appartement est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus du bail, en contrepartie de la mise à disposition des locaux.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail du 22 mai 2017 liant Madame [B] [L] et Monsieur [R] [V] que le loyer doit être payé mensuellement d’avance, le 1er de chaque mois.

Le décompte de la créance réactualisé au 2 octobre 2025 révèle l’absence de paiements réguliers des loyers par Monsieur [R] [V].

Ainsi, même s’il a opéré deux versements conséquents, l’un en mars 2024 de 1.900 euros ayant permis de régler trois mois de loyer et l’autre au mois de mars 2025 de 7.053 euros ayant permis de régler 11 loyers, il s’avère que depuis ce versement, plus aucune somme n’a été versée depuis, et ce, malgré une seconde mise en demeure du 10 juillet 2025, réceptionnée le 11 juillet 2025.

Le diagnostic financier et social relève une bonne volonté de Monsieur [R] [V] de régler ses loyers mais relève également que les revenus de celui-ci sont aléatoires.

Néanmoins, la dette reste à ce jour impayée puisqu’au 6 octobre 2025, date de l’audience, le montant restant dû au titre des arriérés était de 5.253,87 euros.

L’absence de paiements réguliers du bail constitue un manquement grave du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du contrat.

La bonne foi de Monsieur [R] [V] ne saurait être opposée au bailleur, et ce, en raison de l’incertitude des versements, et du droit du bailleur d’être payé régulièrement et non de manière aléatoire.

Par conséquent, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter du présent jugement, tel que sollicité par Madame [B] [L].

Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728-2 du code civil et 7 a) de la loi n 89 462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant Madame [B] [L] et Monsieur [R] [V] en date du 22 mai 2017 et du décompte de la créance actualisé au 2 octobre 2025 que Madame [B] [L] rapporte la preuve que Monsieur [R] [V] lui doit, à cette date, la somme de 5.253,87 euros au titre des loyers et charges.

Conformément à la demande de Madame [B] [L] sollicitant la condamnation de Monsieur [R] [V] aux loyers courants jusqu’au prononcé de la résiliation du bail, et en raison de la réindexation, il reste devoir, par rapport à ce décompte, les mois de novembre 2025 et de décembre 2025 au jour du jugement, soit la somme de 1.316 euros.

Monsieur [R] [V] ayant pu, dans l’intervalle, d’acquitter de règlements, il sera condamné en deniers ou quittance à payer à Madame [B] [L] la somme de 6.569,87 euros, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur l’expulsion et sur les délais de paiement

Monsieur [R] [V] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, son expulsion sera en conséquence ordonnée.

Le locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

En l’absence d’éléments sur la situation financière de Monsieur [R] [V] et au regard de l’absence de reprise du paiement des loyers avant l’audience, il n’y a pas lieu d’octroyer de délais de paiement à Monsieur [R] [V], tel que prévu par l’article 1343-5 du Code Civil.

Sur les indemnités d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue, sans contestation sérieuse possible, une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

L’obligation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n’est pas sérieusement contestable.

Il convient de fixer celle ci, à compter du 17 décembre 2025, date de résiliation du bail, à une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi, révisable conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties.

Par conséquent, Monsieur [R] [V] sera condamné au paiement d’une telle indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 17 décembre 2025, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur [R] [V] , qui succombe, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’issue de la procédure et l’équité justifient la condamnation de Monsieur [R] [V] à payer à la Madame [B] [L] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE l’action de Madame [B] [L] à l’encontre de Monsieur [R] [V] recevable;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 22 mai 2017 entre Madame [B] [L], d’une part, et Monsieur [R] [V], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 5], au jour de la présente décision ;

DIT que par conséquent Monsieur [R] [V] est sans droit ni titre ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [R] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [R] [V] à Madame [B] [L] à compter du 17 décembre 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sous réserve du décompte de charges, avec indexation, selon les mêmes modalités que celles prévues au bail ;

CONDAMNE en deniers ou quittance Monsieur [R] [V] à payer à Madame [B] [L] la somme de 6.569,87 euros au titre des loyers et des charges, arrêtés au 16 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [R] [V] à payer à Madame [B] [L] l’indemnité d’occupation mensuelle précitée à compter du 17 décembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [R] [V] à payer à Madame [B] [L] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [V] aux dépens ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Véronique BASTOS