TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 19 Mars 2026

AFFAIRE N° RG 26/00006 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-ROVI

NAC : 5BE

Jugement Rendu le 19 Mars 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Madame [O] [T], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Raphael LALLIOT, avocat au barreau de PARIS

DEMANDERESSE

ET :

Commune de [Localité 3], représentée par son maire en exercice, domicilié à l’Hôtel de Ville situé [Adresse 2]

représentée par Maître Thomas PIERSON, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance autorisant à assigner à jour fixe en date du 11 décembre 2025

ayant fixé l’audience de plaidoiries au 05 Février 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 19 Mars 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit du 29 décembre 2025, Mme [O] [T] a fait assigner à jour fixe la Commune de Dourdan devant le tribunal judiciaire d’Evry, aux fins, au visa des articles 1224 et 1226, 1741 du code civil, et 57A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, :

— qu’il soit jugé sans effet la résiliation anticipée du 30 septembre 2025 du bail professionnel conclu le 15 mai 2017 entre Mme [O] [T] et la Commune de [Localité 3],

— que soit jugée infondée la résiliation anticipée du 30 septembre 2025 du bail professionnel conclu le 15 mai 2017 entre Madame [O] [T] et la Commune de [Localité 3],

Par conséquent,

— que soit ordonnée la poursuite du contrat de bail professionnel conclu le 15 mai 2017 et renouvelé le 14 mai 2023 par tacite reconduction,

— de la condamnation de la Commune de [Localité 3] au paiement de la somme de 2 000 € à Madame [O] [T] aux fins de réparation du préjudice moral résultant de la résiliation infondée prononcée le 30 septembre 2025,

— de la condamnation de la Commune de [Localité 3] au paiement de la somme de 4 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de la condamnation de la Commune de Dourdan au paiement des entiers dépens et autoriser Maître Raphaël LALLIOT, avocat au Barreau de Paris à en recouvrer directement le montant pour ceux le concernant,

— que soit ordonnée l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses demandes, elle expose que :

— par acte du 15 mai 2017, la Commune de [Localité 3] lui a donné à bail professionnel un local d’une surface de 20,64 m² au sein de la Maison pluriprofessionnelle de santé de [Localité 3] (ci-après maison de santé), située au [Adresse 3] à [Localité 4] pour y exercer l’activité d’ostéopathe,

— conclu pour une durée de 6 ans, ce bail a été tacitement reconduit le 14 mai 2023, son nouveau terme étant ainsi fixé au 14 mai 2029,

— le 11 juillet 2025, elle a été convoquée par téléphone pour un entretien, lequel s’est déroulé le 23 juillet 2025 en présence de M. [R] [N], responsable du service urbanisme de la Commune de [Localité 3], qui lui reprochait de s’être introduite, le 02 juillet 2025, dans le cabinet médical de Mme [P] [C], praticienne de la maison de santé,

— elle a reconnu cette intrusion, mais a précisé qu’elle n’avait ouvert la porte que quelques secondes, expliquant qu’ayant été la dernière à quitter les lieux ce soir-là, elle avait cherché à identifier la provenance d’un bruit inconnu en faisant le tour des bureaux, ledit bruit provenant d’un ventilateur défectueux installé le jour même en salle d’attente,

— à l’issue de l’entretien, M. [N] lui a indiqué qu’il allait rendre compte au Maire de ces faits, qu’il qualifiait de faute grave devant entraîner la résiliation de son contrat,

— par courrier recommandé du 30 juillet 2025, avec avis de réception du 04 août 2025, elle a adressé, par la voie de son conseil, les mêmes explications écrites à Mme [E], maire adjointe, et à M. [N], ajoutant que les images de la caméra de surveillance installée par Mme [C], sans aucune information des praticiens et de la clientèle d’ailleurs, confirmaient ses déclarations à la seconde près,

— par courrier du 30 septembre 2025, elle recevait un courrier de résiliation de la Commune de [Localité 3] en la personne de Mme [E], au motif, outre l’intrusion du 02 juillet, de l’utilisation du cabinet d’un autre professionnel de santé sans son accord ni celui de la mairie, ainsi que de l’utilisation de la salle commune de la maison de santé, sans autorisation préalable de la mairie pour y organiser des ateliers collectifs.

Elle fait valoir qu’en l’absence de mise en demeure préalable, a fortiori pour des griefs, qui d’une part, n’ont pas été portés à sa connaissance le 02 juillet, et d’autre part, qui ne sont pas caractérisés, la résiliation est tant irrégulière que mal fondée, affirmant qu’elle n’a jamais occupé le cabinet d’autres praticiens et que les ateliers critiqués, organisés à 20 h après l’accueil des patients, ont fait l’objet d’une information dans le journal local de la ville de [Localité 3] en mars 2024 et octobre 2025.

* * *

Par dernières concluions n° 1, notifiées par RPVA le 04 février 2026, la demanderesse a maintenu ses demandes telles que formulées aux termes de son acte introductif d’instance.

* * *

Aux termes de ses conclusions en défense, notifiées par RPVA le 04 février 2026, la Commune de Dourdan demande au tribunal de :

— débouter Madame [T] de l’intégralité des demandes formées à l’encontre de la Commune de [Localité 3],

— juger régulière et fondée la résiliation anticipée du bail professionnel conclu le 26 avril 2017, notifiée par courrier du 30 septembre 2025,

— dire et juger que le bail professionnel est valablement résilié à compter du 30 mars 2026,

En tout état de cause :

— condamner Madame [T] à verser à la Commune de [Localité 3] la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, la Commune de [Localité 3] soutient que :

— le comportement de Mme [T] s’est révélé, au fil des années, problématique au sein de la Maison de santé, en remettant en cause, dès le mois de mai 2022, les choix d’organisation et d’installation des autres praticiens de la Commune, notamment celle de Mme [C], chiropracteur, faisant apparaître des tensions relationnelles,

— plusieurs difficultés tenant notamment à l’occupation sans autorisation des cabinets d’autres professionnels de santé en leur absence ont été portées à la connaissance de Mme [E], maire adjointe,

— le 02 juillet 2025, Mme [T] s’est introduite au sein du cabinet de Mme [C] en son absence et sans autorisation,

— Mme [T] a utilisé la salle commune de la Maison de santé, sans avoir sollicité, ni obtenu l’accord préalable de la Commune de [Localité 3], pour organiser des ateliers collectifs payant sur l’allaitement en collaboration avec Mme [B] [U] infirmière, ce qui est contraire au règlement intérieur de la maison de santé,

— ces agissements constituent des manquements à l’obligation de jouissance paisible pesant sur Mme [T] justifiant la résiliation anticipée du bail, dont le caractère de particulière gravité et d’urgence justifiait l’absence de mise en demeure préalable.

Par ailleurs, s’agissant de la demande indemnitaire formulée par Mme [T], elle objecte que la demanderesse ne justifie d’aucun élément objectif permettant d’établir la réalité du préjudice allégué, rappelant que la résiliation querellée a été assortie d’un préavis de six mois.

* * *

Pour un examen plus exhaustif des moyens et prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’audience de plaidoiries du 05 février 2026, les parties ont été avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est précisé, au préalable, que les demandes tendant à voir « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas de véritables prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, auxquelles le tribunal doit répondre, en ce qu’elles se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel.

Il s’agit de simples moyens au soutien des demandes, qui seront examinés en tant que tels.

Sur la régularité de la résiliation du bail professionnel et son bien-fondé

L’article 57A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit.

Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée.

Chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois (…).

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu, notamment, d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

Selon l’article 1224 dudit code, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1226 du même code prévoit que le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.

Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.

Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.

Au cas présent, il est établi par les éléments du dossier que la Commune de [Localité 3] n’a pas adressé de mise en demeure à sa locataire préalablement à la résiliation du bail notifiée le 30 septembre 2025, ce qui n’est pas discuté.

Si pour s’exonérer de cette obligation, la Commune de [Localité 3] expose que les manquements de Mme [T] présentaient un degré de gravité et d’urgence particulier, force est de constater que les pièces produites ne traduisent ni l’urgence, ni la gravité alléguées.

En effet, la Commune de [Localité 3] évoque un comportement qui s’est dégradé au fil des années mettant en péril la jouissance paisible des lieux des autres praticiens, ce qui, à l’exception du conflit patent entre Mmes [T] et [C], deux praticiennes concurrentes, n’est pas démontré.

La preuve de l’occupation illicite des cabinets des autres praticiens n’est pas davantage rapportée, le seul courrier du 19 septembre 2025 versé à l’appui, émanant de Mme [C] et qui n’est étayé par aucun autre élément objectif, n’étant pas suffisant pour justifier de la réalité de ce manquement.

S’agissant de l’intrusion du 02 juillet 2025, si la Commune de [Localité 3] affirme « qu’elle a été filmée en train de s’introduire dans le cabinet de Mme [C] », force est de constater qu’elle ne produit pas les images permettant d’apprécier les circonstances de cette intrusion, alors que de son côté, Mme [T] produit des éléments de nature à donner du crédit à ses explications, tenant tant à l’installation le jour-même d’un « vieux ventilateur » en salle d’attente que des habitudes des praticiens de la maison de santé, y compris Mme [C], les uns et les autres pouvant ponctuellement pénétrer dans les bureaux des autres locataires pour diverses raisons (chauffage en réparation, lumière restée allumée, fenêtre restée ouverte, dépôt de colis, etc.).

Dans ces conditions, ladite intrusion ne saurait s’analyser en un manquement grave.

Le tribunal fait le même constat s’agissant de l’organisation des ateliers vespéraux, étant en effet relevé que plusieurs ateliers se sont déroulés entre 2024 et 2025, de sorte que, là encore, la Commune de Dourdan échoue à démontrer l’urgence du manquement allégué.

Sur le fond, il apparaît qu’au cours d’une assemblée générale de la maison de santé tenue le 13 décembre 2023, en présence de Mme [E] et des praticiens de la maison de santé, ont été évoqués les ateliers litigieux comme suit : « Ateliers allaitement mis en place par [O], pour les jeunes mamans, soutenus par la CPTS pour le 1er atelier, 6 personnes / groupe.

Dates communiquées dans les salles d’attente, à faire passer au service communication de la mairie ».

A la suite, Mme [T] adressait un SMS à Mme [E] le 22 décembre 2013 pour lui adresser une affiche pour l’atelier d’allaitement. Il est ainsi rédigé : « Bonjour Mme [E], suite à votre proposition lors de l’assemblée générale de la maison de santé le 13 décembre, voici l’affiche du mois de janvier pour l’atelier sur l’allaitement que j’organise, merci d’avance pour cette diffusion, cordialement, [O] [T] ostéopathe. »

Par SMS du 24 janvier 2024, Mme [T] communiquait à Mme [E] la date du prochain atelier sur l’allaitement.

Enfin, la Commune de [Localité 3] a publié, dans l’édition de mars 2024 de son magazine « [Localité 3], ma ville », un article relatif à [O] [T], à son parcours sur la périnatalité, et à ses ateliers d’allaitement organisés depuis septembre 2023, avec la précision que le prochain atelier avait lieu le jeudi 25 avril 2024. Par ailleurs, la commune publiait dans son édition d’octobre 2025 un article intitulé « Rencontres et échanges » mentionnant la tenue de quatre ateliers annuels de 1 h 30 sur différents thèmes autour de la natalité, animés par [O] [T] et [Z] [G], psychologue périnatale.

Le bail litigieux stipule, en son article 2 – DESTINATION, que « Les biens loués sont destinés à l’exercice de l’activité professionnelle du « Preneur » et ils serviront à l’usage exclusif de cabinet médical (…). Il ne pourra y être exercé aucune activité commerciale, industrielle ou artisanale. »

Son article DESIGNATION – Locaux communs mentionne la salle de repos partagée et prévoit que « En cas de tenue de réunion dans cette salle, un avis préalable et écrit de l’association de santé [Localité 5] sera à obtenir. »

Si la Commune de [Localité 3] affirme que « le bail professionnel interdit expressément toute activité étrangère à la destination des lieux et toute activité commerciale, et que toute modification de l’usage des parties communes suppose un accord préalable et exprès de la commune », force est de constater, d’une part, que les ateliers dénoncés ne sauraient s’analyser en une activité commerciale étrangère à l’activité de Mme [T] au sens des stipulations précitées, s’agissant en effet d’une composante de sa pratique en périnatalité, lesdits ateliers étant d’ailleurs coanimés par une autre praticienne du cabinet, [Z] [G], sans que la Commune de [Localité 3] ne justifie avoir résilié le bail de cette dernière, et, d’autre part, que lesdites stipulations ne prévoient nullement que la modification de l’usage des parties communes est soumise à l’accord préalable et exprès de la Commune, mais uniquement de l’association de la santé [Localité 5], étant rappelé, au surplus, que les éléments ci-dessus examinés apportent la démonstration que la Commune de [Localité 3] ne peut valablement soutenir ne pas avoir été informée ni avoir cautionné la tenue de ces ateliers.

Enfin, si la Commune de [Localité 3] affirme que les agissements répétés de Mme [T] ont perturbé la sécurité et la bonne entente des praticiens, force est de constater que les échanges WhatsApp entre les occupants de la maison de santé infirment ces assertions.

En considération de tout ce qui vient d’être dit, la résiliation anticipée du bail apparaît tant irrégulière que mal-fondée.

En conséquence, la résiliation anticipée du bail notifiée le 30 septembre 2025 à effet du 30 mars 2026 sera déclarée nulle et de nul effet.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, celui qui, par sa faute, cause un dommage à autrui, lui en doit réparation.

Il appartient à celui qui réclame une indemnité à ce titre de prouver tant la faute que le dommage dont elle demande réparation et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, au soutien de sa demande d’indemnisation, Mme [T] fait valoir que l’incertitude dans laquelle cette résiliation l’a entraînée lui a causé un préjudice moral.

Les pièces fournies établissement que la situation de stress alléguée perdure a minima depuis le 30 septembre 2025, date de notification de la résiliation anticipée.

Si la Commune de Dourdan lui oppose que cette résiliation était assortie d’un préavis de six mois, de sorte qu’elle ne démontre aucun préjudice actuel, certain et directement imputable à une faute, le tribunal relève que les circonstances ayant entouré la résiliation, dans un contexte de concurrence entre deux praticiennes et pour lequel la prise de position de la Commune de Dourdan interroge, se sont révélées, à l’évidence, préjudiciables pour Mme [T].

Les échanges WhatsApp produits aux débats démontrent d’ailleurs que confrontée aux reproches de la mairie, Mme [T] a cherché du réconfort auprès des autres occupants de la maison de santé.

Il en résulte que Mme [T] rapporte la preuve du préjudice allégué en lien avec les agissements de la Commune de [Localité 3].

En conséquence, il convient de lui allouer, en réparation de ce préjudice, la somme qu’elle réclame à hauteur de 2 000 €.

Sur la demande reconventionnelle de résolution judiciaire du bail aux torts de Mme [T]

A l’audience, la Commune de [Localité 3] a ajouté dans ses conclusions, de manière manuscrite, une demande reconventionnelle de résolution judiciaire aux torts de la preneuse.

Compte tenu de ce qui vient d’être jugé ci-avant, une telle demande de résolution, alors qu’aucun des manquements allégués par la Commune de [Localité 3] n’est démontré, ne saurait prospérer.

Elle sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

La Commune de [Localité 3], partie défaillante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’à payer une somme de 3 000 € à la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement, et en premier ressort,

DECLARE nulle et de nul effet la résiliation du bail professionnel conclu entre la Commune de [Localité 3] et madame [O] [T], telle que notifiée le 30 septembre 2025 à effet du 30 mars 2026 ;

CONDAMNE la Commune de [Localité 3] à payer à madame [O] [T] la somme de deux-mille euros (2 000 €) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

DEBOUTE la Commune de [Localité 3] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la Commune de [Localité 3] aux entiers dépens ;

AUTORISE Maître Raphaël LALLIOT à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Commune de [Localité 3] à payer à madame [O] [T] la somme de trois-mille euros (3 000 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi fait et rendu le DIX NEUF MARS DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,