RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 16 janvier 2026

MINUTE N° 26/______

N° RG 25/01296 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RK5H

PRONONCÉE PAR

Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assistée de Kimberley PAQUETE JUNIOR, greffière, lors des débats à l’audience du 02 décembre 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.A.R.L. [Adresse 2]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Chiara WANG, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : P0443

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. LE PETIT VOITURIER

dont le siège social est sis [Adresse 5] – FRANCE

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte délivré le 13 novembre 2025, la SARL [Adresse 2], propriétaire de locaux situés à [Adresse 4] à [Adresse 6] (91200) donnés à bail à M. [I] [S] [X], autoentrepreneur constitué ensuite en société commerciale sous la dénomination sociale SARL LE PETIT VOITURIER, a assigné en référé cette dernière, devant le président du tribunal judiciaire d’Évry.

Elle sollicite :

— qu’il soit constaté que la société LE PETIT VOITURIER n’a pas réglé les causes des commandements de payer notifiés le 11 septembre 2025 et visant la clause résolutoire du bail Petit Terrain et du Bail [Localité 8] Terrain dans le mois de leur délivrance,

— que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 12 octobre 2025,

— que soit ordonnée l’expulsion de la société LE PETIT VOITURIER des lieux loués objets du bail Petit Terrain et du bail [Localité 8] Terrain, ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, et ceci sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— que la liquidation de l’astreinte soit réservée,

— qu’il soit jugé que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la condamnation par provision la société LE PETIT VOITURIER au paiement de la somme provisionnelle totale de 12 890,52 euros, à parfaire, arrêté au 25 octobre 2025, décomposée comme suit :

*3 708,88 € au titre des loyers impayées du bail Petit Terrain,

*8 009,78 € au titre des loyers impayées du bail [Localité 8] Terrain,

*370,88 € au titre de l’indemnité forfaitaire de 10 % du bail Petit Terrain,

*800,98 € au titre de l’indemnité forfaitaire de 10 % du bail [Localité 8] Terrain.

— la condamnation de la société LE PETIT VOITURIER à verser à la société SARL [Adresse 2] une indemnité d’occupation équivalente au double du loyer en cours à compter du 12 octobre 2025, sans préjudice de l’application de la clause d’indexation et du paiement des charges et accessoires prévus par les baux, jusqu’à la libération effective des lieux, dans un état conforme aux stipulations du bail Petit Terrain et du bail [Localité 8] Terrain,

— la condamnation de la société LE PETIT VOITURIER aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer,

— qu’il soit ordonné à la société LE PETIT VOITURIER à payer à la société SARL [Adresse 2] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la SARL [Adresse 2] expose que :

— par acte du 08 septembre 2021, elle a donné à bail commercial à M. [I] [X] des locaux situés [Adresse 3], pour une durée de 09 ans, à usage exclusif de stockage de véhicules roulants dans le cadre de son activité de service de voiturier indépendant, moyennant un loyer annuel de 6 000 € hors charges et hors taxes, payable mensuellement d’avance, le dernier loyer contractuel mensuel s’élevant à 589,24 € à compter de 20 octobre 2025, étant précisé que ce loyer n’est pas soumis à TVA,

— M. [X] a procédé à une transformation de son activité en société commerciale dénommé LE PETIT VOITURIER,

— par suite d’impayés de loyers et charges, et après plusieurs relances amiables et mises en demeure demeurées sans réponse, elle a fait délivrer, le 11 septembre 2025, à la SARL LE PETIT VOITURIER un commandement de payer réclamant la somme en principal de 3 097 ,40 € au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 1er septembre 2025, outre 153,47 € au titre des frais d’acte, qui est demeuré infructueux,

— un second bail, portant sur un grand terrain, a été conclu les 28 et 29 août 2024 avec la SARL LE PETIT VOITURIER, portant sur un terrain de 1 64 m², sis à la même adresse, destiné au même usage, pour une durée de 9 années et moyennant un loyer annuel de 20 308,92 € HT et HC payable mensuellement et d’avance,

— par suite d’impayés de loyers et charges, et après plusieurs relances amiables et mises en demeure également demeurées sans réponse, elle a fait délivrer, le 11 septembre 2025 encore, un commandement de payer réclamant la somme en principal de 6 378,93 € TTC au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 1er septembre 2025, outre 164,50 € au titre des frais d’acte, qui est demeuré, lui aussi, infructueux.

A l’audience du 02 décembre 2025, la SARL [Adresse 2], représentée par son conseil, s’est référée à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans son assignation.

Bien que régulièrement assignée à étude, la SARL LE PETIT VOITURIER n’a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens de la demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion de la locataire

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SARL [Adresse 2] justifie, par la production des deux baux des 08 septembre 2021 et 28 et 29 juin (et non août) 2024, ainsi que des commandements de payer délivrés le 11 septembre 2025 que sa locataire, la SARL LE PETIT VOITURIER, a cessé de payer ses loyers.

Dans leurs paragraphes « CLAUSE RESOLUTOIRE », les baux des 08 septembre 2021 et des 28 et 29 juin 2024 stipulent que " à défaut de paiement d’un seul terme du loyer, accessoires et charges à leur exacte échéance (…) le présent Bail sera résilié de plein droit, s’il plait au BAILLEUR, et sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire, si un mois après un commandement de payer ou une mise en demeure visant la présente clause résolutoire, et mettant le PRENEUR en demeure de payer (…)n il n’a pas été satisfait à ce commandement ou à cette mise en demeure (…) ".

Les deux commandements délivrés à la locataire visent lesdites clauses résolutoires insérées dans les contrats de bail, reproduisent les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, et réclament le paiement, respectivement, des sommes en principal de 3 094,40 € et 6 378,93 € au titre des loyers et charges impayés au mois de septembre 2025 inclus.

Lesdits commandements de payer, délivrés le 11 septembre 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 précité, étant demeurés infructueux, les baux se sont trouvés résiliés de plein droit à compter du 12 octobre 2025.

La société défenderesse, du fait de sa non comparution à l’audience, ne formule aucune demande de délais de paiement et ne s’explique pas sur les raisons qui ont conduit à l’apparition et à l’accroissement du solde locatif.

En conséquence, il y a lieu de :

— constater la résiliation des deux baux à compter du 12 octobre 2025 ;

— dire qu’à compter de cette date, la SARL LE PETIT VOITURIER est devenue occupante sans droit ni titre des locaux situé [Adresse 2] à [Localité 7] et qu’il convient d’ordonner son expulsion dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Cette expulsion pouvant être poursuivie si besoin avec le concours de la force publique, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SARL LE PETIT VOITURIER causant un préjudice à la SARL [Adresse 2], celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmentée des charges afférentes, qu’elle aurait perçu si les baux ne s’étaient pas trouvés résiliés.

En revanche, la demande de majoration de ladite indemnité, en l’espèce au double du loyer, s’analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite, voire supprimée, par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande de majoration.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

*Sur la demande de provision au titre des loyers et charges impayées arrêtées au 25 octobre 2025

La demanderesse sollicite à ce titre les sommes de 3 708,88 € au titre des loyers impayés dus au titre du bail du 08 septembre 2021 et 8 009,78 € au titre des loyers impayés au titre du bail des 28 et 29 juin 2024, telles qu’elles figurent dans les derniers décomptes produits aux débats édités le 25 octobre 2025.

A l’examen desdits décompte, il convient de constater que les sommes comptabilisées sont conformes aux stipulations du bail.

Par conséquent, la SARL LE PETIT VOITURIER sera condamnée à payer à la SARL [Adresse 2], au titre des loyers et charges demeurés impayés au mois d’octobre 2025 inclus, ces sommes non sérieusement contestables de 3 708,88 € et 8 009,78 €, lesquelles seront majorées des intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2025, date des derniers arrêtés de compte.

*Sur la demande provisionnelle au titre des indemnités forfaitaires de 10 % en application du paragraphe CLAUSE RESOLUTOIRE des deux baux

La SARL [Adresse 2] réclame à ce titre les sommes de 370,88 € au titre du bail du 08 septembre 2021 et 800,98 € au titre du bail des 28 et 29 juin 2024.

Elle fonde cette demande sur les paragraphes CLAUSE RESOLUTOIRE des contrats de bail qui stipulent que " toute somme due en vertu du présent Bail qui ne serait pas payée à son échéance exacte, et après une mise en demeure demeurée infructueuse pendant plus de 10 jours, sera automatiquement majorée de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire (…) ".

Or, ces indemnités forfaitaires de 10 % s’analysent en des clauses pénales, au sens de l’article 1231-5 du code civil. Comme il a été dit précédemment, le juge du fond peut réduire une telle clause si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire, de sorte que la demande afférente relève de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SARL LE PETIT VOITURIER qui succombe à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 11 septembre 2025.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la SARL LE PETIT VOITURIER, succombant, sera condamnée à payer à la SARL [Adresse 2] la somme de 1 500 € au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

Il convient de rappeler que la présence ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Sophie ROLLAND-MAZEAU, juge des référés, après débats en audience publique, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, susceptible de recours dans les conditions rappelées à l’article 490 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’acquisition des clauses résolutoires insérées dans les contrats de bail des 08 septembre 2021 et des 28 et 29 juin 2024, à la date du 12 octobre 2025 ;

ORDONNONS l’expulsion de la SARL LE PETIT VOITURIER et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 7] avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’astreinte ;

RAPPELONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel les indemnités d’occupations dues par la SARL LE PETIT VOITURIER, à compter de la résiliation des baux, au 12 octobre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant des loyers contractuels, outre les charges et accessoires ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration desdites indemnités d’occupation ;

CONDAMNONS la SARL LE PETIT VOITURIER à payer à la SARL [Adresse 2] les indemnités mensuelles d’occupation à compter du 12 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS la SARL LE PETIT VOITURIER à payer à la SARL [Adresse 2] les sommes provisionnelles suivantes :

-3 708,88 €, correspondant aux loyers et charges dus au titre du bail du 08 septembre 2021, impayés au mois d’octobre 2025 inclus ;

-8 009,78 €, correspondant aux loyers et charges dus au titre du bail des 28 et 29 juin 2024, impayés au mois d’octobre 2025 inclus ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision fondées sur les indemnités forfaitaires prévues aux paragraphes CLAUSE RESOLUTOIRE des deux baux ;

CONDAMNONS la SARL LE PETIT VOITURIER aux dépens en ce compris le coût des commandements de payer du 11 septembre 2025 ;

CONDAMNONS la SARL LE PETIT VOITURIER à payer à la SARL [Adresse 2] la somme de mille-cinq-cents euros (1 500 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 16 janvier 2026, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,