TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 08 Janvier 2026

AFFAIRE N° RG 24/01023 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-PYXO

NAC : 72A

Jugement Rendu le 08 Janvier 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires LES SABLONS 29, situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SCIC COOPEXIA dont le siège social est situé [Adresse 1], immatriculée au RCS d’EVRY sous le numéro 882761190 venant aux droits de la société GEXIO

représenté par Maître Laurent SERVILLAT de la SELARL HMS JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE postulant, Maître Benjamin CHABERNAUD, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [D] [B], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Mathieu QUEMERE, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 27 mars 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 09 Octobre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 08 Janvier 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [D] [B] est propriétaire des lots numéros 187, 188, 189 et 47 au sein de la résidence en copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de Justice en date du 20 décembre 2023, le Syndicat des copropriétaires LES SABLONS 29, représenté par son syndic en exercice, la société COOPEXIA, a fait assigner M. [D] [B] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement d’un arriéré de charges impayées de 20 910,83 euros, majoré des intérêts au taux légal, et au paiement des frais irrépétibles et dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 mai 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 03 octobre 2024. Par jugement rendu le 07 novembre 2024, le tribunal a ordonné la ré ouverture des débats et a renvoyé l’affaire à la mise en état afin de permettre au défendeur, bénéficiant de l’aide juridictionnelle partielle, de conclure et produire ses pièces dans le respect du contradictoire.

*

En l’état de ses dernières conclusions récapitulatives en demande, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 3 février 2025, le syndicat des copropriétaires LES SABLONS 29, représenté par son syndic en exercice, la société COOPEXIA, demande au tribunal de céans de :

— Condamner M. [B] à lui verser la somme de 16 879,93 euros arrêtée au 08/01/2025 (à parfaire), majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25/03/2020, et ce jusqu’à parfait paiement,

— Rejeter toute demande d’échéancier de M.[B],

— Rejeter toute demande de suspension de l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir,

— Condamner M. [B] à lui verser la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu”aux entiers dépens d’instance,

— Débouter M. [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

*

En l’état de ses dernières conclusions n°2 en défense, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 8 janvier 2025, M. [D] [B] demande au tribunal de :

— Le condamner au règlement du solde de la dette qu’il détient à l’encontre du SDC DES SABLONS suivant un échéancier sur 24 mois décomposé comme suit : 450 € par mois pendant 23 mois et le solde de la dette le 24ème mois,

— Débouter le SDC DES SABLONS 29 de sa demande au titre de l’article de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le SDC DES SABLONS 29 à la somme de 1 500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile,

— Condamner le SDC DES SABLONS 29 aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 27 mars 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience du juge rapporteur du 9 octobre 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle le jugement sera rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires LES SABLONS 29 produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 4 juin 2015, 27 septembre 2016, 21 juin 2017, 16 octobre 2018, 19 juin 2019, 15 décembre 2020, 29 novembre 2021, 30 juin 2022, 26 juin 2023 et 27 juin 2024,

— un relevé de compte arrêté au 8 janvier 2025, sur la période 31 décembre 2018 au 8 janvier 2025, Prov/chg courante 01/01/2025, cotisation Fonds travaux 01/01/2025, et VIRTS [B] du 08/01/2025 de 60,00 euros et 440,00 euros inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 16 879,93 euros, en ce compris 629,40 euros de frais de recouvrement,

— un extrait du grand livre comptable de l’ancien syndic de la copropriété de 2014 à décembre 2018 inclus

— les appels de charges du 3ème trimestre 2019 au 4ème trimestre 2024 inclus,

— le relances et mises en demeure des 25 mars 2020, 29 juin 2020, 22 février 2021, 29 mars 2021, 22 novembre 2021 et 31 décembre 2021,

— et les contrats de syndic de 2019 à 2025.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

M. [D] [B] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette réclamée, sollicitant uniquement l’octroi de délais de paiement .

Le syndicat des copropriétaires LES SABLONS 29 et M. [D] [B] s’accordent pour dire que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété, travaux exceptionnels et appels de fonds travaux loi ALUR arriérés, sur la période du 31 décembre 2018 au 8 janvier 2025, Prov/chg courante 01/01/2025, cotisation Fonds travaux 01/01/2025, et VIRTS [B] du 08/01/2025 de 60,00 euros et 440,00 euros inclus, s’élève à la somme de 16 250,53 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 9 846,46 euros à compter de la mise en demeure du 25 mars 2020 et sur le surplus à compter du 20 décembre 2023, date de l’assignation introductive d’instance.

Sur la demande de délais de grâce :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, M. [D] [B] sollicite un délai de paiement sur une période de 24 mois, par échéances mensuelles de 450,00 euros pendant 23 mois, le solde payable le 24ème mois, en plus des charges courantes.

Il argue de ce qu’il a commencé en janvier 2024 à rembourser chaque mois sa dette et explique qu’il est père de trois enfants scolarisés et a été reconnu travailleur handicapé, compte tenu de ses problèmes de santé.

Il ajoute que sa condamnation au paiement de sa dette sans échéancier le placerait dans une situation de graves difficultés financières.

Au soutien, il produit copies :

— de son livret de famille,

— de la décision de la Commission des Droits et de l’Autonomie des Personnes Handicapées du 6 juin 2017 lui reconnaissant la qualité de travailleur handicapé pour la période du 6 juin 2017 au 5 juin 2022,

— d’un bulletin de sortie du Centre hospitalier francilien de [Localité 4] en date du 18 juillet 2022 duquel il ressort qu’il a été hospitalisé du 13 juillet au 18 juillet 2022,

— de deux propositions d’aménagement de son poste de travail émanant de la CMSM – Service de santé au travail, du 27 avril 2023 et du 3 août 2023,

— et des relevés de compte de COOPEXIA sur les années 2024 et 2025 sur lequels figurent les virements qu’il a effectués régulièrement pour contenir sa dette.

Le syndicat des copropriétaires les SABLONS 29 s’oppose à tout échéancier.

En effectuant 23 versements mensuels de 450,00 euros pour apurer sa dette, en sus des charges courantes, M.[B] devrait verser au 24ème mois une somme de 5 910,53 euros.

Or, les documents produits par ce dernier concernant sa qualité de travailleur handicapé couvrent une période se terminant en août 2023, aucun renseignement n’étant fourni à compter de cette date, et il n’a été versé aux débats aucun justificatif permettant de connaître les revenus et charges actuels de M. [D] [B] (fiche de salaire, avis d’imposition sur les revenus, échéancier de crédit immobilier ou autre) afin de s’assurer de sa capacité financière à apurer sa dette.

Dès lors, au vu des documents produits et compte tenu de la relative ancienneté de sa dette, la demande de délai de paiement n’apparaît pas bien fondée.

M.[D] [B] sera par conséquent débouté de cette demande.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires LES SABLONS 29 réclame une somme de 629,40 euros au titre des frais de recouvrement.

Les frais de remise de dossier à l’avocat du 07/08/2023 de 192,00 euros ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès de la défenderesse.

Les frais d’hypothèque ne sont pas justifiés.

Les frais des mises en demeure des 25mars 2020, 29 juin 2020, 22 février 2021, 29 mars 2021et 31 décembre 2021 n’apparaissent pas bien fondés, puisque les modalités d’envoi des courriers ne sont pas justifiées.

Seuls les frais de la lettre de mise en demeure du 22 novembre 2021apparaissent bien fondés, mais il convient d’en ramener le montant à la somme de 42,00 euros conformément au montant figurant dans le contrat de syndic du 15 décembre 2020 pour ce type de prestation.

M. [D] [B] sera donc condamné à payer au Syndicat des copropriétaires LES SABLONS 29 la somme de 42,00 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Sur la charge des dépens :

M. [D] [B], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur la demande de M. [D] [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991:

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En vertu de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre.

La demande de M. [D] [B], partie perdante au procès, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 n’apparaît pas bien fondée.

En conséquence, il convient de débouter M. [D] [B] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires LES SABLONS 29 au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires LES SABLONS 29 les frais engagés dans le cadre de la présente procédure pour faire valoir ses droits en justice.

En conséquence, il convient de condamner M. [D] [B] à payer au syndicat des copropriétaires LES SABLONS 29 la somme de 1 000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE M. [D] [B] à payer au syndicat des copropriétaires LES SABLONS 29 la somme de 16.250,53 euros au titre des charges de copropriété travaux exceptionnels et appels de fonds travaux loi ALUR arriérés, sur la période 31 décembre 2018 au 8 janvier 2025, Prov/chg courante 01/01/2025, cotisation Fonds travaux 01/01/2025, et VIRTS [B] du 08/01/2025 de 60,00 euros et 440,00 euros inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 9.846,46 euros à compter de la mise en demeure du 25 mars 2020 et sur le surplus à compter du 20 décembre 2023, et ce, jusqu’à parfait paiement

DÉBOUTE M.[D] [B] de sa demande de délais de paiement

CONDAMNE M. [D] [B] à payer au syndicat des copropriétaires LES SABLONS 29 la somme de 42 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

DÉBOUTE M.[D] [B] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991

CONDAMNE M.[D] [B] à payer une somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires LES SABLONS 29 en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M.[D] [B] aux entiers dépens

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,