TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 17 Juillet 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 24 Avril 2025

GROSSE :

Le 18 juillet 2025

à M^e Alain DE ANGELIS

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 18 juillet 2025

à M. [G] [B]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01543 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6FL6

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1, domiciliée : chez SAS AMPERE GESTION, dont le siège social est sis Représentée par la société CDC HABITAT SAEM – [Adresse 1]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [B] [G]

né le 01 Janvier 1991 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature électronique privée en date du 22 avril 2024, la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par la SAS AMPERE GESTION, elle-même représentée par la SA d’ECONOMIE MIXTE CDC HABITAT a consenti à Monsieur [B] [G] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 350,05 euros, outre 57,29 euros de provisions pour charges et un stationnement accessoire au logement, moyennant un loyer de 60 euros, outre 7,11 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par la SAS AMPERE GESTION, elle-même représentée par la SA d’ECONOMIE MIXTE CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [B] [G], par exploit de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024, un commandement de payer la somme de 1.891,22 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 mars 2025, dénoncé le 12 mars 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par la SAS AMPERE GESTION, elle-même représentée par la SA d’ECONOMIE MIXTE CDC HABITAT a fait assigner Monsieur [B] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater acquise la clause résolutoire contenue au contrat de bail signé entre les parties,En conséquence,

Condamner Monsieur [B] [G] à payer à la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par la SAS AMPERE GESTION, elle-même représentée par la SA d’ECONOMIE MIXTE CDC HABITAT la somme provisionnelle de 3.896,13 euros, représentant le montant des loyers et des charges impayés selon relevé de compte actualisé à la date du 10 mars 2025, outre intérêts à compter de la date de l’assignation,Constater l’occupation illicite du logement objet dudit contrat de location par Monsieur [B] [G] et tous occupants de son chef, sans droit ni titre,En conséquence,

Ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire,Condamner Monsieur [B] [G] à une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles à la date de l’assignation, à compter du prononcé de l’expulsion par le tribunal et ce jusqu’à la libération effective des lieux, toute échéance commencée étant due à compter de l’ordonnance à intervenir,Subsidiairement, dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés aux requis,

Juger qu’à défaut de paiement d’un seul acompte ou d’un terme de loyer courant à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, le bail sera résilié automatiquement, l’expulsion de Monsieur [B] [G] diligentée ainsi que celle de tous occupants de son chef et dire qu’en pareille hypothèse, les requis seront également condamnés solidairement à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, à la date de l’assignation, à compter du prononcé de l’expulsion par le tribunal et ce jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner Monsieur [B] [G] à payer à la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par la SAS AMPERE GESTION, elle-même représentée par la SA d’ECONOMIE MIXTE CDC HABITAT la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 24 avril 2025, la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par la SAS AMPERE GESTION, elle-même représentée par la SA d’ECONOMIE MIXTE CDC HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3.587,92 euros au 10 avril 2025.

Elle indique que le locataire a repris le paiement des loyers.

Monsieur [B] [G], comparant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il indique exercer la profession d’assistant dentaire et percevoir 2200 euros par mois, avoir deux enfants à charge qui vivent aux Comores auxquels il envoie 300 euros par mois.

Monsieur [B] [G] et la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par la SAS AMPERE GESTION, elle-même représentée par la SA d’ECONOMIE MIXTE CDC HABITAT s’accordent pour une suspension de la clause résolutoire et un règlement de la dette en 12 mensualités d’un montant de 299 euros.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 juin 2025, prorogée au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

I. Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 11 mars 2025 a été dénoncée le 12 mars 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône en vue de l’audience du 24 avril 2025.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

La SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par la SAS AMPERE GESTION, elle-même représentée par la SA d’ECONOMIE MIXTE CDC HABITAT conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, doit saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 22 octobre 2024.

Par conséquent l’action est recevable.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

En l’espèce, le bail conclu le 22 avril 2024 contient une clause résolutoire, en son article 7, à défaut de paiement des loyers six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [B] [G] le 28 octobre 2024, pour un arriéré locatif de 1.891,22 euros.

Les sommes visées au commandement, que le défendeur ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de six semaines. En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 09 décembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Monsieur [B] [G] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il résulte du décompte locatif actualisé et arrêté au 10 avril 2025 que Monsieur [B] [G] reste devoir la somme de 3.587,92 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’avril 2025 inclus, concernant le logement et le stationnement accessoire.

Monsieur [B] [G] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [B] [G] sera donc condamné au paiement de la somme non sérieusement contestable de 3.587,92 euros à titre provisionnel, arrêtée au 10 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience est admise par le bailleur.

Il convient donc de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Monsieur [B] [G] à se libérer de sa dette locative en 12 mois par mensualités de 299 euros le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance. Cette somme s’ajoutera aux loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [B] [G] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Durant les délais de remboursement accordés à Monsieur [B] [G], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. S’il se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

· la clause résolutoire reprendra son plein effet,

· il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé,

· Monsieur [B] [G] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au montant du loyer et des charges, concernant le logement et le stationnement accessoire, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 474,45 euros.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation. La demande de SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par la SAS AMPERE GESTION, elle-même représentée par la SA d’ECONOMIE MIXTE CDC HABITAT, à ce titre sera rejetée.

· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [B] [G], qui succombe, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par la SAS AMPERE GESTION, elle-même représentée par la SA d’ECONOMIE MIXTE CDC HABITAT les sommes exposées par elle dans la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par la SAS AMPERE GESTION, elle-même représentée par la SA d’ECONOMIE MIXTE CDC HABITAT recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 avril 2024 entre Monsieur [B] [G] et la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par la SAS AMPERE GESTION, elle-même représentée par la SA d’ECONOMIE MIXTE CDC HABITAT concernant le logement, situé [Adresse 3] et le stationnement accessoire, sont réunies à la date du 09 décembre 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 3] et le stationnement accessoire ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [G] à verser à la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par la SAS AMPERE GESTION, elle-même représentée par la SA d’ECONOMIE MIXTE CDC HABITAT, à titre provisionnel, la somme de trois mille cinq cent quatre-vingt-sept euros et quatre-vingt-douze centimes (3.587,92 euros) à titre provisionnel, décompte arrêté au 10 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, concernant le logement et le stationnement accessoire ;

AUTORISONS Monsieur [B] [G] à s’acquitter de la dette par 12 acomptes successifs et mensuels de deux cent quatre-vingt-dix-neuf euros (299 euros), payables avant le 8 de chaque mois et pour la première fois, le 8 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette et des frais,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués, comprenant le logement et le stationnement accessoire, dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [B] [G] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [B] [G] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, concernant le logement et le stationnement accessoire, soit quatre cent soixante-quatorze euros et quarante-cinq centimes (474,45 euros) ;

REJETONS la demande de la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par la SAS AMPERE GESTION, elle-même représentée par la SA d’ECONOMIE MIXTE CDC HABITAT, tendant à ce que l’indemnité d’occupation soit indexée tout comme le loyer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [G] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETONS la demande de la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par la SAS AMPERE GESTION, elle-même représentée par la SA d’ECONOMIE MIXTE CDC HABITAT, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION