TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

1ère Chambre A

MINUTE N° :

DU : 23 Janvier 2026

AFFAIRE N° RG 22/04579 – N° Portalis DB3Q-W-B7G-OXTN

NAC : 50C

FE-CCC délivrées le :________

à :

M^e Bernard CHEYSSON

M^e Dossi VIAUD

Jugement Rendu le 23 Janvier 2026

ENTRE :

Madame [V], [Z] [T], née le 30 Septembre 1977 à [Localité 7] (HAITI), de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Dossi VIAUD, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant

DEMANDERESSE

ET :

S.A. IMMOBILIERE 3F Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Bernard CHEYSSON de la SELARL CHEYSSON MARCHADIER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS plaidant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lucile GERNOT, Juge, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Anne-Gaël BLANC, 1ère Vice-présidente,

Assesseur : Anna PASCOAL, Vice-présidente,

Assesseur : Lucile GERNOT, Juge,

Assistées de Genoveva BOGHIU, Greffière lors des débats à l’audience du 21 Novembre 2025 et lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 septembre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 21 Novembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 23 Janvier 2026.

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 25 juillet 2019, Mme [V] [T] a acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la société Immobilière 3F les lots n°13 (appartement de type T3), n°51 (emplacement de parking) et n°90 (cave) d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6] pour un prix de 154 400 euros.

Le contrat a fixé la date d’achèvement de la construction du bien au cours du 1er trimestre 2021, sous réserve d’un cas de force majeure ou de survenance d’une des causes légitimes de suspension du délai de livraison énumérées au contrat.

Par bulletins d’information et courriers adressés à Mme [T] entre le 16 mars 2020 et le 23 février 2022, la société Immobilière 3F a invoqué plusieurs causes de suspension du délai de livraison pour justifier d’un report du délai d’achèvement de la construction au 4ème trimestre 2022.

Se prévalant d’un retard de livraison injustifié lui causant préjudice, Mme [T] a, par acte de commissaire de justice du 2 août 2022, assigné la société Immobilière 3F devant le tribunal judiciaire d’Evry, afin d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

La livraison du bien est intervenue le 6 décembre 2023 sans réserve.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 février 2025, Mme [T] demande au tribunal de :

« DEBOUTER la société IMMOBILIERE 3F de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

CONSTATER qu’à la date de la livraison du bien, le retard de livraison cumulé non justifié, toutes causes confondues, équivaut à TRENTE TROIS (33) MOIS

CONDAMNER la société IMMOBILIERE 3F à payer à Madame [T] la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

CONDAMNER la société IMMOBILIERE 3F à payer à Madame [T] les sommes ci-après listées à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel :

− le règlement de loyers d’habitation du 1er janvier 2021 au 30 juin 2022: 11.871,59 €

− le règlement, de janvier 2021 à mai 2023 de primes mensuelles d’assurance liées aux deux prêts immobiliers souscrits dans le cadre du contrat de VEFA: 1.360,24 €

− le règlement des charges de copropriété pour un montant de 941,37 € – MEMOIRE-

− le règlement des nouvelles échéances d’assurance du prêt : MEMOIRE : 128,58 €

CONDAMNER la société IMMOBILIERE 3F à payer à Madame [T] la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral

CONDAMNER la société IMMOBILIERE 3F à payer à Madame [T] la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts pour exécution déloyale du contrat de VEFA

CONDAMNER la société IMMOBILIERE 3F à payer à Madame [T] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNER la société IMMOBILIERE 3F aux entiers dépens

RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2025, la société Immobilière 3F demande au tribunal de :

« – JUGER que le report de la livraison de la Résidence DIVERCITY est pleinement justifié par des causes légitimes de suspension de délai de livraison conformément aux stipulations de l’Acte de VEFA;

— JUGER que la société IMMOBILIERE 3F n’a commis aucune faute dans l’exécution de l’Acte de VEFA ;

— JUGER que la société IMMOBILIERE 3F a exécuté de bonne foi l’Acte de VEFA conclu avec Madame [V] [T] ;

En conséquence,

— DEBOUTER Madame [V] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions fondées sur l’article 1231-1 du code civil à l’encontre de la société IMMOBILIERE 3F ;

— DEBOUTER Madame [V] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions fondées sur l’article 1104 du code civil à l’encontre de la société IMMOBILIERE 3F ;

— CONDAMNER Madame [V] [T] à payer à la société IMMOBILIERE 3F une somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [V] [T] aux entiers dépens de l’instance ».

Pour un exposé des moyens développés par les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 18 septembre 2025, la mise en état a été clôturée et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoiries du 21 novembre 2025, lors de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2026, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes indemnitaires formées par Mme [T]

Sur la responsabilité contractuelle de la société Immobilière 3F au titre du retard de livraison

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1601-1 du code civil, repris à l’article L 261-1 du code de la construction et de l’habitation, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

L’article 1611 du code civil prévoit que, dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, l’acte de vente conclu entre les parties le 25 juillet 2019 prévoit que le vendeur exécutera son obligation d’achever au cours du 1er trimestre 2021, entendu comme au plus tard le 31 mars 2021.

Suivant procès-verbal de remise des clefs produit au dossier, la livraison est intervenue le 6 décembre 2023.

Est ainsi établi un retard de livraison de 980 jours, de nature à engager la responsabilité contractuelle de la société Immobilière 3F pour manquement à son obligation de livraison au délai contractuellement convenu.

La société Immobilière 3F se prévaut cependant de plusieurs causes justificatives du retard de livraison, qu’il convient ainsi d’examiner successivement.

À ce titre, l’acte de vente prévoit aux termes de la clause « causes légitimes de suspension du délai de livraison », que « ce délai est convenu sous réserve de survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension de délai de livraison » énumérée au contrat, étant précisé que « Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances ainsi que le retard de livraison qui en est la conséquence, sera apportée par le VENDEUR à l’ACQUEREUR par une lettre du Maître d’œuvre d’exécution », et que « ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation du chantier de ces travaux ».

— Sur les intempéries ayant empêché les travaux

Mme [T] expose que le retard de livraison de 19 jours pour cause d’intempéries n’est pas justifié en ce que l’information sur sa mise en œuvre a été donnée de manière tardive le 23 février 2022 alors que l’attestation du maître d’œuvre afférente est datée du 3 mai 2021 (soit avec 10 mois de retard), que le suivi météorologique de chantier du mois de juillet daté du 1er août et le décompte intempéries du 17 septembre 2019 n’ont été communiqués pour la première fois que le 8 février 2023 privant ainsi d’effet la cause justificative qui lui est inopposable, outre le fait qu’il n’est pas justifié que ces cinq jours de fortes chaleurs ont réellement provoqué une impossibilité de travailler.

En l’espèce, il est relevé à titre liminaire que la société Immobilière se prévaut uniquement d’un retard effectif de deux jours en lien avec les intempéries affectant le chantier postérieurement à la conclusion du contrat de vente, de sorte qu’il convient de s’attacher à l’examen de la justification de cette seule période de retard.

A cet égard, l’acte de vente prévoit au titre des causes légitimes de suspension du délai de livraison « les intempéries empêchant les travaux selon la réglementation des chantiers du bâtiment ».

Selon attestation du maître d’œuvre du 3 mai 2021, la construction a connu un retard de 19 jours correspondant aux « intempéries, jours non travaillés, justifiés par attestations et inscrites aux comptes-rendus hebdomadaires de chantier ».

Est produit le décompte intempéries de la société Bagot, entreprise générale initiale, daté du 17 septembre 2019 permettant de comptabiliser un jour d’intempéries postérieurement à la conclusion du contrat de vente le 25 juillet 2019 (soit le 26 juillet).

Est également produit le relevé météorologique de chantier du Centre météorologique de [Localité 4] faisant état à [Localité 8] (91) d’une température maximale de 31,2 °C le 26 juillet 2019.

En ce que le contrat n’encadre la communication de cette information dans aucun délai, et dans la mesure où la justification de la survenance de cette circonstance par attestation de maître d’œuvre, seule exigence contractuelle, est produite, il y a lieu de considérer qu’est justifié à ce titre un jour de retard, auquel il convient d’appliquer la clause de doublement de la durée de retard légitime, portant celle-ci à deux jours.

La question d’un manquement à la bonne foi contractuelle par la société venderesse en raison de la tardiveté de l’information de l’acquéreur relative à la survenance de cette cause de retard ne peut correspondre qu’à l’invocation d’une faute contractuelle distincte de celle du retard de livraison de nature à donner lieu à des dommages et intérêts, et ne peut avoir ainsi avoir pour effet de rendre le retard injustifié.

— Sur la crise sanitaire liée au Covid-19

Mme [T] expose que le retard de livraison lié à la Covid-19 est de 57 jours correspondant à l’arrêt du chantier du 17 mars au 11 mai 2020, et que la période supplémentaire, jusqu’au 31 décembre 2021, invoquée à ce titre par le constructeur, n’est justifiée par aucun élément et ne peut constituer un cas de force majeure lié à l’état d’urgence sanitaire.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que la crise sanitaire liée au Covid-19 justifie un retard de livraison de 57 jours, lequel est confirmé par attestation du 3 mai 2021 du maître d’œuvre, la société Betem IDF.

En application des dispositions contractuelles susvisées, le doublement de ce temps de retard dans le décompte du délai de report de livraison est justifié, portant celui-ci à 114 jours de retard au titre de la crise sanitaire liée au covid-19.

Si Mme [T] indique que le retard supplémentaire invoqué par le constructeur à ce titre n’est pas justifié, il est relevé que si ce dernier s’en prévaut dans le cadre des bulletins d’information adressés à l’acquéreur, il ne s’en prévaut plus au stade de la présente procédure, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’examiner la justification de ces jours supplémentaires de retard qui ne seront ainsi pas décomptés du délai de report de livraison. Quant au caractère erroné de la cause de retard invoquée au-delà de la période de 57 jours convenue, celui-ci relève de l’examen d’une faute contractuelle distincte également invoquée par Mme [T] au titre de la mauvaise foi contractuelle, sans incidence au stade du calcul des jours de report justifiés du délai de livraison.

— Sur le redressement judiciaire de la société Bagot

S’agissant des huit jours de retard dont la société Immobilière 3F se prévaut, correspondant au délai entre la cession de la société Bagot à la société BQSE par jugement du 24 septembre 2019 et la signature de l’avenant de reprise des travaux entre la société BQSE et la société Immobilière 3F le 1er octobre 2019, Mme [T] expose que ces informations lui ont été communiquées pour la première fois le 8 février 2023, alors que la bonne foi contractuelle et les usages commandent au vendeur d’informer l’acquéreur par lettre recommandée d’une cause légitime de retard dans le délai de 15 jours à compter de sa réalisation, de sorte qu’à défaut, le vendeur est responsable de ce retard de 8 jours quand bien même il serait justifié.

En l’espèce, l’acte de vente prévoit au titre des causes légitimes de report du délai de livraison le « retard résultant de la liquidation des biens, l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou la déconfiture des ou de l’une des entreprises (si la faillite ou l’admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets) ».

Selon attestation du maître d’œuvre du 3 mai 2021, la construction a connu un retard de huit jours correspondant au délai entre la liquidation judiciaire de la société Bagot le 24 septembre 2019 et la signature de l’avenant de reprise par la société BQSE le 1er octobre 2019.

En ce que le contrat n’encadre la communication de cette information dans aucun délai, et dans la mesure où la justification de la survenance de cette circonstance par attestation de maître d’œuvre, seule exigence contractuelle, est produite, il y a lieu de considérer que le retard de huit jours est justifié, auquel il convient d’appliquer la clause de doublement de la durée de retard légitime, portant celle-ci à 16 jours.

La question d’un manquement à la bonne foi contractuelle par la société venderesse en raison de la tardiveté de l’information de l’acquéreur relative à la survenance de cette cause de retard ne peut correspondre qu’à l’invocation d’une faute contractuelle distincte de celle du retard de livraison de nature à donner lieu à des dommages et intérêts, et ne peut ainsi avoir pour effet de rendre le retard injustifié.

— Sur la défaillance de la société BQSE et la recherche d’une nouvelle entreprise

Mme [T] expose que la société Immobilière 3F était informée de la défaillance de la société BQSE, entreprise générale, depuis le mois de juin 2020 et n’a procédé à la résiliation du marché qu’en décembre 2020, sans justifier d’aucune démarche dans cet intervalle pour procéder à son remplacement et assurer la reprise du chantier, de sorte que son inertie a favorisé une accumulation du retard dans l’avancement du chantier d’au moins six mois. Elle ajoute n’avoir été informée pour la première fois du probable report de livraison pour cause de défaillance de la société BQSE que le 6 janvier 2021, de sorte que l’information tardive de sept mois prive d’effet la cause de report de livraison pour ce motif qui lui est ainsi inopposable. Elle indique enfin que le vendeur ne justifie pas du lien de causalité entre cette cause et l’important retard de livraison. Elle en conclu ainsi à un report de livraison de 18 mois non justifié.

En l’espèce, l’acte de vente prévoit au titre des causes légitimes de suspension du délai de livraison le « retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par la société venderesse à l’ACQUEREUR, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’œuvre du Chantier ou le Maître d’ouvrage à l’entrepreneur défaillant) ».

Selon attestation du 3 mai 2021 du maître d’œuvre, la société Betem IDF, la construction a connu un retard de 59 jours en raison de la défaillance de la société BQSE, entre sa matérialisation par courrier recommandé du 6 octobre 2020 et la résiliation concrète de son marché le 3 décembre 2020, et un retard supplémentaire de 97 jours pour retrouver de nouvelles entreprises (dont procédure de consultation), entre la résiliation du marché BQSE et la reprise des travaux concrétisée par le premier compte-rendu de chantier du 10 mars 2021.

Par courrier du 6 janvier 2021, la société Immobilière 3F a informé Mme [T] de la résiliation du marché Bagot-BQSE en raison de la défaillance de la société, lui communiquant à cette occasion le courrier recommandé de mise en demeure adressé à la société BQSE le 6 octobre 2020.

La société Immobilière 3F justifie également d’un courrier de mise en demeure adressé le 22 juin 2020 à la société BQSE, faisant état de ses interrogations sur la situation financière de la société et sa capacité à faire le nécessaire, sollicitant à ce titre la transmission sous huitaine d’un planning actualisé, la communication des moyens humains et financiers mis en place pour terminer le chantier dans les conditions de qualité et de délais attendues.

Par conséquent, la société Immobilière 3F démontre avoir respecté les conditions contractuelles de justification de la cause de retard tenant à la défaillance de la société BQSE.

Le défaut de diligences allégué par Mme [T] dans le remplacement de la société défaillante et l’information tardive de la cause de report afférente relève le cas échéant d’une faute distincte de nature à justifier l’allocation de dommages et intérêts pour le préjudice en résultant et non à rendre sans effet l’application de la clause prévoyant les causes légitimes de retard.

Par conséquent, application faite du doublement de la durée des jours légitimes de retard prévue au contrat, la société Immobilière 3F justifie d’un retard supplémentaire de 312 [(59 x 2) + (97 x 2)] jours.

— Sur la défaillance de la société Veira & Martins et la recherche d’une nouvelle entreprise

Mme [T] expose que la société Immobilière 3F était informée de la défaillance de la société Veira & Martins en charge du lot plomberie depuis le mois de juillet 2021 et n’a procédé à la résiliation du marché qu’en janvier 2022, sans justifier d’aucune démarche dans cet intervalle pour procéder à son remplacement et assurer la reprise du chantier, de sorte que son inertie a favorisé un nouveau retard de chantier de 18 mois. Elle ajoute n’avoir été informée pour la première fois du probable report de livraison pour cause de défaillance de la société Veira & Martins que le 26 janvier 2022, de sorte que l’information tardive de sept mois prive d’effet la cause de report de livraison pour ce motif qui lui est ainsi inopposable. Elle indique enfin que le vendeur ne justifie pas du lien de causalité entre cette cause et l’important retard de livraison. Elle en conclut ainsi à un report de livraison de 18 mois non justifié.

En l’espèce, il a été vu précédemment que le contrat de vente prévoit une cause légitime de suspension du délai de livraison relative à la défaillance d’une entreprise.

Selon attestation du 11 février 2022 du maître d’œuvre, la société Betem IDF, la construction a connu un retard de 196 jours au total, en raison, d’une part, de la défaillance de la société en charge du lot CVP du 30 juillet 2021 au 7 janvier 2022 (soit 161 jours), suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 27 août 2021, et d’autre part, du retard entrainé par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à l’entreprise défaillante ainsi qu’à l’approvisionnement du chantier par celle-ci, « du 8 janvier à ce jour avec une recherche toujours en cours, soit 35 jours au 11 février 2022 ».

Sont produits les courriers de mise en demeure adressés à la société Veira & Martins le 27 août 2021 par le maître d’œuvre et le 25 novembre 2021 par le maître de l’ouvrage, ainsi que le courrier de résiliation du 23 décembre 2021 fixant au 7 janvier 2022 le rendez-vous d’état des lieux du chantier.

Par courrier du 26 janvier 2022, la société Immobilière 3F a informé Mme [T] de la résiliation du marché confié à la société Veira & Martins en raison de sa défaillance puis lui a communiqué par courrier du 23 février 2022 les courriers de mise en demeure et de résiliation adressés à la société Veira & Martins ainsi que l’attestation du maître œuvre relative au retard afférent.

Par conséquent, la société Immobilière 3F démontre avoir respecté les conditions contractuelles de justification de la cause de retard tenant à la défaillance de la société Veira & Martins et à la recherche subséquente d’une autre entreprise.

Le défaut de diligences allégué par Mme [T] dans le remplacement de la société défaillante et l’information tardive de la cause de report afférente relève le cas échéant d’une faute distincte de nature à justifier l’allocation de dommages et intérêts pour le préjudice en résultant et non à rendre sans effet l’application de la clause prévoyant les causes légitimes de retard.

Par conséquent, application faite du doublement de la durée des jours légitimes de retard prévue au contrat, la société Immobilière 3F justifie d’un retard supplémentaire de 392 [(161x2) + (35x2)] jours.

— Sur la défaillance des sociétés ESF Isol et Sopribat

Mme [T] expose que la société Immobilière 3F était informée de la défaillance de la société ESF Isol en charge du lot cloisons/doublages depuis le 8 juillet 2022 et n’a pris des mesures pour remédier aux manquements de la société que plusieurs mois après, ne pouvant ignorer que son inertie dans le remplacement de la société défaillante allait occasionner un nouveau retard de livraison, outre le fait qu’elle ne l’a informée de cette défaillance que le 9 novembre 2022, de sorte que la cause de report de livraison pour ce motif est privée d’effet et le report de livraison en résultant lui est inopposable.

S’agissant de la société Sopribat en charge du lot peinture, Mme [T] fait valoir que la cause de report de livraison pour la défaillance de la société est privée d’effet et le report de livraison en résultant lui est inopposable en ce que, par courrier du 18 avril 2023, la société Sopribat a exposé que le report de livraison ne lui était pas imputable.

En l’espèce, il a été vu précédemment que le contrat de vente prévoit une cause légitime de suspension du délai de livraison relative à la défaillance d’une entreprise.

Selon attestation du 3 novembre 2022 de la société CIP Développement, désignée comme maître d’œuvre d’exécution sans que ce point ne soit contredit, la construction a connu un retard de 70 jours ouvrés « provenant des entreprises des lots Cloisons/Doublages et Peinture, suivant recommandé avec AR du 8 juillet 2022, du 23 septembre 2022 et du 24 octobre 2022 ».

Sont produits les courriers adressés par l’agence ABM « Société D’architecture, Maîtrise d’œuvre » désignée par la société Immobilière 3F comme étant en charge de l’Ordonnancement Pilotage coordination du chantier sans que ce point ne soit contredit, d’une part à la société ESF Isol les 8 juillet, 9 septembre, 23 septembre et 24 octobre 2022 et, d’autre part à la société Sopribat le 24 octobre et 24 décembre 2022, leur demandant d’intervenir sur le chantier dans le sens indiqué compte tenu des retards constatés.

Par courrier du 9 novembre 2022, la société Immobilière 3F a informé Mme [T] du retard de chantier en raison de la défaillance des sociétés en charge des lots cloisons/doublages et peinture, communiquant à ce titre les courriers de mise en demeure susvisés ainsi que l’attestation du maître d’œuvre d’exécution afférent.

Par conséquent, la société Immobilière 3F démontre avoir respecté les conditions contractuelles de justification de la cause de retard tenant à la défaillance des sociétés ESF Isol et Sopribat.

S’agissant du courrier de la société Sopribat du 18 avril 2023 par lequel cette dernière indique qu’elle ne peut être tenue pour responsable du retard « dont vous parlez dans votre courrier », force est de constater qu’il est adressé à « Madame », sans indication de nom ni d’adresse, que faute de production du courrier du 24 mars 2023 auquel il est fait référence et pour lequel la société Sopribat apporte une réponse, le retard reproché en question n’est pas identifié et, enfin, que les affirmations de la société Sopribat se trouvent contredites par les courriers des 24 octobre et 24 décembre 2022 que lui adresse l’agence CBM suite au constat notamment de retards concernant le démarrage des travaux d’enduits et de peinture. Ce courrier est ainsi insuffisant à remettre en cause la défaillance de la société Sopribat.

Par ailleurs, le défaut de diligences allégué par Mme [T] dans le remplacement de la société défaillante et l’information tardive de la cause de report afférente relève le cas échéant d’une faute distincte de nature à justifier l’allocation de dommages et intérêts pour le préjudice en résultant et non à rendre sans effet l’application de la clause prévoyant les causes légitimes de retard.

Par conséquent, application faite du doublement de la durée des jours légitimes de retard prévue au contrat, la société Immobilière 3F justifie d’un retard supplémentaire de 140 (70 x 2) jours ouvrés, correspondant à 196 jours calendaires [(140/5) x 7].

Il résulte de ce qui précède que la société Immobilière 3F justifie d’un report légitime de livraison total de 1 032 (2+114+16+312+392+196) jours, reportant ainsi le délai de livraison initial du 31 mars 2021 au 27 janvier 2024.

En ce que la livraison effective du bien est intervenue le 6 décembre 2023, Mme [T] échoue à démontrer que la société Immobilière 3F engage sa responsabilité contractuelle au titre d’un retard de livraison non justifié.

Par conséquent, ses demandes indemnitaires fondées sur le retard de livraison seront rejetées.

Sur la responsabilité de la société Immobilière 3F au titre de la mauvaise foi contractuelle

Mme [T] expose premièrement que les causes de report du délai de livraison ont été mises en œuvre de mauvaise foi, deuxièmement que la venderesse, en violation de la bonne foi contractuelle, l’a systématiquement informée tardivement des faits susceptibles d’avoir une incidence sur le délai de livraison (entre sept et dix mois après leur apparition) et l’a maintenue dans le flou sur la consistance et la justification des causes de report de livraison invoquées et, troisièmement, que l’information était parfois inexistante voire erronée, ayant été maintenue dans la croyance que le chantier se poursuivait alors qu’il était à l’abandon. Elle ajoute que les travaux sont affectés de désordres donnant lieu à un arrêté du maire, de sorte que la venderesse, qui n’a pas pris la précaution de livrer un bien conforme à sa destination, confirme d’autant sa mauvaise foi dans l’exécution du contrat.

La société Immobilière 3F répond que le retard de livraison est justifié, qu’elle n’est soumise à aucun délai contractuel pour informer les acquéreurs de la survenance d’une cause légitime de suspension du délai de livraison, qu’elle a toujours procédé à cette information, que les procès-verbaux non contradictoires de commissaire de justice qui ne concernent pas l’appartement de Mme [T] pour lequel aucun accès au chantier n’a été autorisé doivent être écartés des débats, que les désordres allégués ne sont pas prouvés outre le fait qu’ils ne visent que des parties communes et ses diligences ont permis une livraison du bien avant la date prévisionnelle du 31 janvier 2024, outre la prise en charge par ses soins des frais de stockage des futures cuisines des acquéreurs. Elle ajoute avoir mis à disposition de Mme [T] un logement à titre gracieux à compter du 28 juillet 2023 compte-tenu des infiltrations constatées dans le logement qui lui était destiné, sans reconnaissance de responsabilité.

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, si le contrat de vente n’encadre par aucun délai l’information de l’acquéreur des causes de suspension du délai de livraison, la bonne foi contractuelle commande de maintenir celui-ci informé dans une temporalité proche des événements venant affecter l’avancée du chantier, par des communications fiables et justifiées et de mettre en œuvre efficacement les moyens permettant d’y remédier.

Or, il ressort des pièces versées au dossier que la société Immobilière 3F :

— s’est prévalu au titre de la crise sanitaire liée au covid-19, par bulletin d’information du 17 juin 2020, non seulement d’un retard de 2 mois lié à l’arrêt du chantier imposé par le confinement, mais également d’un retard supplémentaire « d’au minimum un trimestre » « nécessaire aux opérations de redémarrage effectif du chantier », ainsi que de 3 mois supplémentaires de retard « lié à la réorganisation du chantier », sans distinction précise de ces deux périodes aux motifs similaires ni justifications afférentes, alors que l’attestation établie par le maître d’œuvre le 3 mai 2021 ne retiendra au titre de la crise sanitaire qu’un retard de 57 jours, soit moins de 2 mois de retard sur les huit mois allégués à ce titre par le constructeur, de sorte que le caractère erroné du motif est établi au-delà de ces 57 jours ;

— a indiqué à l’acquéreur, par bulletin d’information du 27 juillet 2020, que la mise en œuvre des mesures sanitaires a entrainé une reprise du chantier « en mode « dégradé » » avec des difficultés d’approvisionnement des matériaux et des délais plus longs de la part des concessionnaires, précisant que « ces événements rentrent dans le cadre de l’article relatif aux Causes Légitimes de Suspension du Délai de Livraison et à la force majeure », sans toutefois distinguer ces deux causes contractuellement distinctes et indiquer à laquelle chaque événement invoqué se rapporte, outre l’absence de justificatif ;

— a transmis son premier courrier d’alerte à la société BQSE le 22 juin 2020, a réitéré ses inquiétudes par courrier de mise en demeure du 6 octobre 2020 faisant état d’un retard « inacceptable » d’un an pour la réception des travaux et d’un avancement du chantier quasi nul reprochant à la société d’avoir sous-estimé le chantier et lui demandant de mettre en œuvre les moyens pour remédier à la situation, tout en indiquant le même jour à Mme [T] envisager des solutions alternatives, ce qui ne ressort d’aucun d’élément du dossier, et alors que la société Immobilière 3F procède à une nouvelle mise en demeure de la société BQSE par courrier du 3 novembre 2020 malgré le constat d’un avancement du chantier « quasi stationnaire » voire « nul » sur certains bâtiment « déplor[ant] cette absence de réaction, voire l’opposition de votre part malgré notre mise en demeure du 6 octobre dernier et [se posant] la question de votre capacité à mener l’opération à son terme », mais ne procédant à la résiliation du marché que le 3 décembre 2020 et au remplacement de la société plus de trois mois plus tard ;

— a informé l’acquéreur de la résiliation du marché de la société BQSE par courrier du 6 janvier 2021 entrainant une prorogation du délai de livraison entrant « dans les causes légitimes de suspension aux motifs de cas de forces majeures : Epidémie, défaillance entreprise », sans distinction des causes ni précisions afférentes ;

— n’a transmis l’attestation du maître d’œuvre justifiant d’un retard de 240 jours notamment en raison de la défaillance de la société BQSE et des intempéries que le 23 février 2022 à l’acquéreur, alors que cette dernière avait été établie le 3 mai 2021, soit plus de neuf mois plus tôt ;

— a transmis son premier courrier d’alerte à la société Vieira & Martins le 27 août 2021, a réitéré ses inquiétudes le 15 novembre 2021 avant de procéder à la résiliation du marché le 7 janvier 2022, n’informant Mme [T] qu’au stade de la résiliation par courrier du 26 janvier 2022 et faisant état d’une prorogation afférente du délai de livraison entrant « dans les causes légitimes de suspension aux motifs de cas de forces majeures : « défaillance entreprise » », sans distinction ni précision alors qu’il s’agit de deux causes contractuelles distinctes répondant à des régimes différents ; par ailleurs, alors que la société Immobilière 3F informait Mme [T] par courrier du 22 janvier 2022 avoir « d’ores et déjà débuté nos consultations […] espér[ant] pouvoir signer le marché avec une nouvelle entreprise d’ici la fin de mois de février », elle indiquera finalement par courrier du 22 février 2022 qu’un « appel d’offre a déjà été lancé pour désigner une nouvelle entreprise de plomberie début mars 2022 », maintenant une incertitude sur l’effectivité des démarches réalisées et la date de reprise du chantier en conséquence.

Ces éléments traduisent un manque de diligences de la société Immobilière 3F dans la gestion du retard affectant le chantier contraire à la bonne foi contractuelle, tant en termes d’anticipation des défaillances des entreprises que d’information subséquente de Mme [T] en sa qualité d’acquéreur, dont l’incertitude sur l’importance du retard de livraison, ses causes et les moyens mis en œuvre pour y remédier constitue un préjudice moral indemnisable.

Mme [T] produit à ce titre notamment deux courriers du 1er avril 2021 et du 13 février 2022 adressés à la société Immobilière 3F par un collectif de propriétaires de la résidence Divercity dont elle fait partie, faisant état, s’agissant du premier courrier, de leur « mécontentement vis-à-vis du chantier car en effet plusieurs causes se présentent et s’enchainent entrainant un retard très conséquent […] Vous ne pouvez invoquer le cas de la force majeur lié à la pandémie pour un tel retard […] en vous rappelant également que les premiers changements concernant la date de livraison datent d’avant le début de la pandémie. Sachez que nous sommes de mères et pères de famille, des futurs parents, des jeunes en quête d’ambitions, certains sont hébergés, d’autres sont dans des logements indécents », et, s’agissant du second courrier, « Nous constatons depuis plusieurs années des retards de livraison beaucoup trop conséquents qui nous occasionnent depuis plusieurs années des difficultés en tous genres : économiques, financières, morales … […] Nous contestons avec fermeté ce nouveau report qui n’est du reste pas justifié par la production d’éléments probants au sens de la jurisprudence applicable. Vous comprenez bien que l’évocation systématique de cas de force majeure ; non justifiées et non applicables par ailleurs, ne peut, en aucun cas, vous exonérer de votre obligation essentielle de livraison des appartements ».

En revanche, ne peut être qualifiée de tardive l’information relative à la défaillance des sociétés ESF Isol et Sopribat, mises en demeure de juillet à octobre 2022 donnant lieu à une attestation du maître d’œuvre du 3 novembre 2022 transmise le 9 novembre suivant à l’acquéreur, occasionnant un retard sans résiliation du marché de travaux.

En outre, en ce qu’une expertise judiciaire a été ordonnée par ordonnance du 17 décembre 2024 du président du tribunal judiciaire d’Evry statuant en référé concernant les désordres affectant la construction, Mme [T] ne justifie à ce stade ni de leur matérialité ni de leur imputabilité de nature à engager la responsabilité de la société Immobilière 3F dans le cadre de la présente procédure.

Enfin, aucun préjudice résultant d’un retard de livraison justifié ne saurait être retenu au titre de la mauvaise foi contractuelle.

Il résulte de ce qui précède que la société Immobilière 3F, qui a manqué aux exigences qu’impose la bonne foi contractuelle dans l’exécution du contrat de vente, engage sa responsabilité à l’égard de Mme [T], dont le préjudice moral afférent est évalué à la somme de 8 000 euros au regard de sa durée.

Par conséquent, la société Immobilière 3F sera condamnée à payer à Mme [T] la somme de 8 000 euros au titre de son préjudice moral.

Sur les décisions de fin de jugement

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société Immobilière 3F, succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du même code, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, la société Immobilière 3F, condamnée aux dépens, sera également condamnée à payer à Mme [T] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, en l’absence de motif dérogatoire, l’exécution provisoire de plein droit de la présence décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Mme [V] [T] de ses demandes indemnitaires au titre du retard de livraison ;

CONDAMNE la société Immobilière 3F à payer à Mme [V] [T] la somme de 8 000 euros au titre de son préjudice moral issu des manquements à la bonne foi contractuelle ;

CONDAMNE la société Immobilière 3F à payer à Mme [V] [T] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Immobilière 3F aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi fait et rendu le VINGT TROIS JANVIER DEUX MIL VINGT SIX, par Anne-Gaël BLANC, 1ère Vice-présidente, assistée de Genoveva BOGHIU, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,