TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 02 FEVRIER 2026

N° RG 25/01399 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2HNF

N° de minute :

S.C.I. ME

c/

S.A.R.L. [N] [G] ENTREPRISES,

Monsieur [N] [G]

DEMANDERESSE

S.C.I. ME

[Adresse 9]

[Localité 11]

représentée par Maître Stéphane BAZIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1878

DEFENDEURS

S.A.R.L. [N] [G] ENTREPRISES

[Adresse 7]

[Localité 10]

Monsieur [N] [G]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Toutes deux représentées par Maître Louis RIBIERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : M1

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Présidente : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 04 décembre 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

La société GERARD [G] ENTREPRISES, dont le gérant est Monsieur [N] [G], était propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 6] ([Adresse 12]), cadastré [Cadastre 16] et [Cadastre 3].

Par jugement du 21 mai 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Pontoise a déclaré la société ME adjudicataire de ce bien immobilier pour un montant de 2.720.000 euros. Cette décision a été signifiée à la société GERARD [G] ENTREPRISES le 12 août 2024.

Le 21 mai 2024, la société ME a consenti à la société [N] [G] ENTREPRISES une convention d’occupation précaire des lieux, pour une durée de trois ans et avec paiement d’une redevance annuelle correspondant à 9% du prix d’adjudication hors taxe, payable mensuellement.

Des redevances sont restées impayées.

Par acte courrier recommandé avec accusé de réception délivré le 28 mai 2024, la société ME a mis en demeure la société [N] [G] ENTRERISE de lui payer sous 8 jours la somme de 61.200 euros correspondant à la garantie de parfait paiement de la redevance hors taxes, et l’a enjoint de communiquer l’attestation d’assurance des locaux.

Par acte de commissaire de justice du 12 août 2024, la société ME a fait délivrer au preneur une sommation de s’assurer contre les risques locatifs, de régler le dépôt de garantie, de cesser tous les travaux engagés sur la structure du bâtiment et de justifier d’une autorisation administrative.

C’est dans ce contexte que la société ME a, par actes de commissaire de justice du 21 mai 2025, fait assigner la société GERARD [G] ENTREPRISES et Monsieur [N] [G] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins de voir :

A titre principal,

Constater la résiliation de la convention d’occupation ;

Ordonner à défaut de restitution volontaire dans les dix jours de la signification de l’ordonnance à intervenir l’expulsion de la société GERARD [G] ENTREPRISES et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 5] [Localité 13], avec le concours en tant que de besoin de la force publique et d’un serrurier ;

Dire qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié par le commissaire de justice en charge de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie règlementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ;

A titre subsidiaire,

Condamner la société [N] [G] ENTREPRISES d’avoir à justifier d’une police d’assurance sur les risques locatifs dans les trois jours de la signification de la présente ordonnance, puis passé ce délai sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;

A défaut, autoriser tout commissaire de justice au besoin avec le concours de la force publique de faire cesser par l’apposition de scellés toute exploitation des lieux par la société [N] [G] ENTREPRISES et tout occupant de son chef ainsi que tous travaux jusqu’à ce qu’il soit justifié d’une assurance régulière contre les risques locatifs ;

Condamner la société [N] [G] ENTREPRISES d’avoir à justifier des autorisations d’urbanisme, des études techniques et de l’accord de la société ME lui permettant de réaliser les travaux en cours et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de trois jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

A défaut autoriser tout commissaire de justice, au besoin assisté de la force publique, à faire cesser les travaux, fusse par l’apposition de scellés ;

Condamner la société [N] [G] ENTREPRISES à payer une astreinte de 200 euros par jour en infraction avec la cessation des travaux ;

Condamner par provision la société [N] [G] ENTREPRISES à lui payer la somme de 61.200 euros hors taxes correspondant au montant de la garantie de parfait paiement de la redevance ;

Condamner la société [N] [G] ENTREPRISE d’avoir à fournir la garantie hypothécaire à première demande portant sur l’immeuble sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 10 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Condamner la société [N] [G] ENTREPRISE à lui payer par provision la somme de 128.980,45 euros au titre des redevances dues au 1er février 2025 ;

Condamner Monsieur [N] [G] à garantir toutes les condamnations supportées par la société GERARD [G] ENTREPRISES ;

Condamner la société [N] [G] ENTREPRISE à régler les intérêts au taux légal à compter de la sommation du 12 août 2024 ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner la société GERARD [G] ENTREPRISE et Monsieur [N] [G] à lui payer chacun la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant les actes de signification, la sommation du 12 août 2024 et le constat du 5 août 2024.

Initialement appelée à l’audience du 10 juin 2025, l’affaire a fait l’objet de deux renvois avec injonction à rencontrer un médiateur. Le processus amiable n’ayant pas abouti, elle est retenue à l’audience du 4 décembre 2025,

La société ME, représentée par son conseil, actualise le montant de sa créance à hauteur de 239.127 euros, s’oppose à la demande de délais et maintient pour le surplus les demandes formulées dans son assignation.

Elle fait état du non-respect de la convention d’occupation qui en justifie la résiliation. Ainsi, la demanderesse estime que Monsieur [N] [G] exploite des locaux pour lesquels il ne paie pas les sommes dues. La société ME précise que la police d’assurance n’a pas été produite depuis la précédente audience et que la capacité des défendeurs à régler les sommes demandées n’est pas établie.

La société GERARD [G] ENTREPRISES et Monsieur [N] [G], représentés par leur conseil, soutiennent oralement des écritures aux fins de :

Rejeter la requête de la société ME ;

A titre subsidiaire, accorder à Monsieur [N] [G] un délai de grâce de 6 mois minimum pour apurer sa dette.

Les défendeurs exposent qu’ils vont prochainement disposer des fonds nécessaires pour apurer leur dette en raison des perspectives de vente de divers biens immobiliers ; ils relèvent l’absence de clause résolutoire dans la convention d’occupation précaire. Selon la société GERARD [G] ENTREPRISES et Monsieur [N] [G], les travaux réalisés n’étaient pas soumis à une autorisation d’urbanisme et ont cessé avant le paiement du prix par la société ME ; ils affirment ne pas exploiter les locaux ou y recevoir du public.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du contrat d’occupation précaire

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 1103 dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la convention d’occupation précaire prévoit dans son titre 2.4 qu’elle est « résiliable en cas de non-exécution par l’une des parties d’une de ses obligations contenues dans la convention (…). Le droit de résiliation pourra être mis en œuvre par la partie lésée après un délai d’un moins suivant la date à laquelle elle aura mise en demeure l’autre partie de remplir cette obligation ». Cependant, il n’est pas précisé si la résiliation est automatique ou si elle doit être prononcée judiciairement ; par ailleurs, les obligations concernées ne sont pas visées spécifiquement. Or, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, d’interpréter les dispositions contractuelles. Il ne peut que, le cas échéant, constater l’acquisition d’une clause résolutoire si cette dernière est claire et sans ambiguïté, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constater la résiliation ainsi que sur les demandes subséquentes.

Sur les demandes d’injonction

Conformément à l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constatée avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un préjudice ou la méconnaissance d’un droit, sur le point de se réaliser ou dont la survenance et la réalité sont certaines.

Sur l’injonction à justifier d’une assurance sous astreinte

La convention d’occupation précaire prévoit dans son article 3-4 que la société [N] [G] ENTREPRISES prendra à sa charge les cotisations d’assurance des locaux ; l’article 5-1 précise que le bénéficiaire s’engage à s’assureur contre les risques propres à son exploitation et à garantir les conséquences pécuniaires des responsabilités qu’elle pourrait encourir.

Or les défendeurs reconnaissent à l’audience qu’ils n’ont pas souscrit de contrat d’assurance au titre du bien mis à disposition, alors même qu’il leur en avait fait injonction lors de l’audience de renvoi du 23 novembre 2025.

Ce manquement contractuel établi constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser. A cette fin, il sera enjoint à la société [N] [G] ENTREPRISES de justifier à la société ME de la souscription d’un contrat d’assurance, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de dix jours après la signification de la décision à intervenir, pour une durée de 90 jours.

Sur l’injonction de justifier des autorisations d’urbanisme, des études techniques et de l’accord de la société ME de réaliser des travaux et sur l’injonction à faire cesser les travaux

En l’espèce, selon l’article 5-1 de la convention d’occupation précaire, la société GERARD [G] ENTREPRISE ne peut, sauf autorisation préalable expresse de la demanderesse, faire des démolitions et des gros travaux ; elle est en revanche autorisée à effectuer des travaux d’aménagement et d’embellissement des bâtiments.

Or il ressort du procès-verbal de constat réalisé le 5 août 2025 par commissaire de justice que Monsieur [N] [G] a fait état de travaux pour lesquels il serait bénéficiaire d’un permis de construire, aux fins de créer un auditorium, une salle de cinéma et un studio, outre la création de 29 ateliers d’artistes et d’un restaurant. Le commissaire de justice relève à ce titre qu’un agrandissement est en cours de réalisation. Les photographies produites à la cause montrent des locaux en cours de construction, avec la présence d’étais et des murs non enduits, outre la présence de matériaux de chantier.

Les défendeurs reconnaissent avoir réalisé des travaux, arguant du fait qu’ils ont cessé postérieurement au paiement du prix d’adjudication.

Il ressort de ces éléments que des travaux d’ampleur sont en cours dans les locaux mis à disposition, sans que l’autorisation de la société ME n’ait été obtenue au préalable. Cette violation des dispositions contractuelles constitue un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre fin ; il sera donc enjoint à la société [N] [G] ENTREPRISE de cesser les travaux en cours jusqu’à autorisation écrite de la société ME, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de dix jours après la signification de la décision à intervenir, pour une durée de 90 jours.

Cette mesure étant suffisante pour mettre fin au trouble, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de communication des autorisations d’urbanisme et des études techniques, la demanderesse pouvant librement subordonner son accord à la communication de ces éléments dans le cadre de ses échanges ultérieurs avec la société [N] [G].

Sur l’apposition des scellés

La fixation d’une astreinte apparaissant suffisamment dissuasive pour mettre fin aux troubles manifestement illicites, il ne sera pas fait droit aux demandes d’autoriser un commissaire de justice à apposer des scellés sur les lieux.

Sur l’injonction de fournir la garantie hypothécaire à première demande

En l’espèce, selon l’article 5-1 de la convention d’occupation précaire, la société [N] [G] ENTREPRISE s’est engagée à fournir une garantie hypothécaire à première demande et sans autre formalité portant sur des biens immobiliers situés [Adresse 8] à [Localité 15] (92), pour sûreté du paiement en principal, intérêts, frais de recouvrement des redevances convenues.

Or la demanderesse ne justifie pas de demandes restées infructueuses de produire cette garantie. Faute de démonter une réticence de la société [N] [G] ENTREPRISE à s’exécuter, sa demande d’injonction sera donc rejetée.

Sur les demandes de provision

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de provision au titre de la garantie de parfait paiement de la redevance et des redevances dues

La société ME produit un décompte actualisé faisant état d’une dette de 239.127 euros, redevance de décembre 2025 et dépôt de garantie inclus.

Les défendeurs reconnaissent l’existence d’une dette locative, évoquant un paiement par compensation suite à la vente d’un bien immobilier qui apparaît en déduction dans le décompte.

En revanche, cette pièce fait état d’un appel de 100.000 euros au titre de la taxe foncière, outre 6.000 euros de frais, sommes non justifiées qu’il convient de déduire.

Ainsi, le montant non sérieusement contestable de la créance de la société ME à l’égard de la société [N] [G] ENTREPRISE s’établit à 133.127 euros, somme que cette dernière sera condamnée à payer à titre provisionnel.

La condamnation au paiement de cette somme d’argent étant suffisamment contraignante, il n’y a lieu de l’assortir son règlement d’une astreinte.

Sur la demande de délai de grâce de la société GERARD [G] ENTREPRISES et de Monsieur [N] [G]

L’article 1343-5 du Code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les défendeurs sollicitent l’octroi d’un délai de grâce en arguant de leur bonne foi et de futures rentrées d’argent qui leurs permettraient de solder la dette locative. Force est cependant de constater que la société ME est devenue propriétaire du bien mis à disposition en raison d’une dette importante à l’égard du Trésor public, d’un montant de 2.102,533,98 euros selon le jugement d’adjudication. Par ailleurs, depuis la conclusion de la convention il y a plus d’un an, aucune redevance n’a été payée ; seule une compensation suite à la cession d’un autre bien immobilier a permis de faire baisser la dette. Ces éléments ne sont pas de nature à rassurer sur la solvabilité de la société [N] [G] ENTREPRISES, malgré l’important patrimoine immobilier dont elle fait état. Par ailleurs, il convient de relever qu’elle a réalisé dans le bien des travaux sans autorisation et qu’elle n’a pas souscrit de contrat d’assurance. Au vu de l’ensemble de ces éléments, il n’est pas établi que la situation du débiteur justifie l’octroi de délai de grâce et la demande en ce sens sera rejetée.

Sur les intérêts au taux légal

Il convient d’assortir la condamnation au paiement d’une provision d’intérêts au taux légal à compter du 12 août 2024 pour la somme de 61.200 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur l’appel en garantie de Monsieur [N] [G]

Il s’évince des dispositions de l’article 2288 du code civil que le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

L’article 1199 du Code civil dispose que le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties.

En l’espèce, si la convention d’occupation précaire conclue entre la société ME et la société GERARD [G] ENTREPRISES prévoit dans son article 5-1 que « Monsieur [N] [G] accepte de se porter caution à titre personnel de la société [N] [G] Entreprises (…) pour garantir le paiement des redevances dues au prestataire », cette mention ne vaut pas engagement de Monsieur [N] [G] en tant que caution. En effet, ce dernier n’intervient qu’en tant que représentant légal de la société et non en son nom propre. Faute d’établir l’existence d’un acte de cautionnement, l’appel en garantie de Monsieur [N] [G] sera rejeté.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci, dont la liste est fixée par la loi, seront donc mis à la charge de la société GERARD [G] ENTREPRISES, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner la société [N] [G] ENTREPRISES à verser à la société ME la somme de 3.000 euros. Les défendeurs seront déboutés de leur demande sur ce fondement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de résiliation de la convention d’occupation formulée par la société ME, ainsi qu’à ses demandes subséquentes d’expulsion et de séquestration des meubles ;

Faisons injonction à la société [N] [G] ENTREPRISES de justifier de la souscription d’une police d’assurance sur les risques locatifs concernant le bien situé [Adresse 4] à [Adresse 14] [Localité 1], cadastré CM [Cadastre 2] et [Cadastre 3], dans un délai de 10 jours à compter de la signification de la présente ordonnance puis sous astreinte de 200 euros par jours de retard dans la limite de 90 jours ;

Faisons injonction à la société [N] [G] ENTREPRISES de cesser les travaux en cours concernant le bien situé [Adresse 6] ([Adresse 12]), cadastré CM [Cadastre 2] et [Cadastre 3], dans un délai de 10 jours à compter de la signification de la présente ordonnance puis sous astreinte de 200 euros par jours de retard dans la limite de 90 jours, et ce jusqu’à ce que les travaux soient autorisés par la société ME ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de justification des autorisations d’urbanisme, des études techniques et de l’accord de la société ME formulée par la société ME ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’autoriser l’apposition de scellés ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’injonction à fournir la garantie hypothécaire à première demande sous astreinte ;

Condamnons la société GERARD [G] ENTREPRISES à payer à la société ME la somme provisionnelle de 133.127 euros, correspondant au dépôt de garantie ainsi qu’aux redevances échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêt au taux légal sur la somme de 61.200 euros à compter du 12 août 2024 et pour le surplus à compter du 21 mai 2025 ;

Rejetons la demande de délai de grâce formulée par la société GERARD [G] ENTREPRISES et par Monsieur [N] [G] ;

Rejetons l’appel en garantie formulé par la société ME à l’égard de Monsieur [N] [G] ;

Condamnons la société GERARD [G] ENTREPRISES aux dépens, dont la liste est prévue par la loi ;

Condamnons la société GERARD [G] ENTREPRISES à payer à la société ME une indemnité de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

FAIT À [Localité 17], le 02 février 2026.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LA PRÉSIDENTE

Marie D’ANTHENAISE, Juge