TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 19 Février 2026

AFFAIRE N° RG 24/07320 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QQLS

NAC : 72A

Jugement Rendu le 19 Février 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], situé [Adresse 2] [Localité 3] agissant poursuites et diligences de son Syndic la société FONCIA IMMOBILIAS, SAS au capital de 455.222,00 euros, dont le siège social est situé [Adresse 3], immatriculée au R. C. S. de [Localité 4] sous le N°709 801 369

représenté par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocate au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [W] [S], demeurant [Adresse 4]

défaillant

Madame [C] [S], demeurant [Adresse 5]

défaillante

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 05 juin 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 27 Novembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 19 Février 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [W] [S] et Mme [C] [S] sont propriétaires d’un local et de ses annexes constituant les lots numéros 18 et 224 au sein de l’immeuble en copropriété [Localité 5] sis [Adresse 6] à [Localité 6].

Par actes de commissaire de Justice en date du 20 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA IMMOBILIAS, a fait assigner M. [W] [S] et Mme [C] [S] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES aux fins de voir ce tribunal:

Vu les dispositions de la Loi du 10 Juillet 1965 et de son décret d’application du 17 Mars 1967

Vu les dispositions de la Loi du 23 mars 2019 et de ses décrets d’application des 30 août et 11 décembre 2019

Vu les articles 1231-6 et suivants du code civil,

Vu les articles 514 et 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement M. [W] [S] et Mme [C] [S] au paiement de la somme de 6 075,25 euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 7], avec intérêts de droit à compter de l’assignation,

— Condamner solidairement M. [W] [S] et Mme [C] [S] au paiement de la somme de 4 000,00 euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 7] à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du code civil,

— Condamner solidairement M. [W] [S] et Mme [C] [S] au paiement de la somme de 1 800,00 euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 7], en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile est de droit,

— Condamner solidairement M. [W] [S] et Mme [C] [S] au paiement des entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la selarl Cabinet ELBAZ GABAY COHEN, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Bien que régulièrement assignés, M. [W] [S] et Mme [C] [S] n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

*

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 5 juin 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du juge rapporteur du 27 novembre 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,

— un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété échues et appels de fonds impayés arrêté au 1er octobre 2024, sur la période du 1er juillet 2022 au 1er octobre 2024, appel provisions sur charges 01/10/2024 2/4 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 6 075,25 euros, frais de recouvrement de 1 030,00 euros et dépens de 159,01 euros inclus,

— les appels de fonds pour la période concernée,

— le bilan annuel de charges du 1er janvier 2022 au 30 juin 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 18 mai 2022 et 11 janvier 2024 et l’attestation de non recours s’y rapportant,

— et le contrat de syndic.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

L’examen des pièces produites permet d’établir que la somme de 6 075,25 euros réclamée par le syndicat des copropriétaires inclut les frais (1 030,00 €) et dépens (159,01 €) d’un montant total de 1 189,01 euros, qui ne correspondent ni à des appels de charges ni à l’obligation de somme d’argent visée par l’article 1231-6 du code civil sur laquelle peut s’appliquer l’intérêt au taux légal, réclamé aux termes de l’assignation.

Il en résulte que cette somme de 1 189,01 euros doit être déduite du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 5] peut prétendre au titre de l’arriéré de charges de copropriété impayées, sur la période du 1er juillet 2022 au 1er octobre 2024, appel provisions sur charges 01/10/2024 2/4 inclus, s’élève à la somme de 4886,24 euros (= 6 075,25€-1 030,00€-159,01€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2024, date de l’assignation introductive d’instance.

Sur la solidarité :

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui ne justifie pas de la situation familiale des défendeurs et qui ne verse pas non plus aux débats un règlement de copropriété comportant une clause de solidarité, ne saurait prétendre à la condamnation solidaire ou in solidum des défendeurs au paiement des sommes dues.

En conséquence, la condamnation au paiement des charges sera conjointe, à proportion des droits respectifs de chacun dans l’indivision.

Il conviendra donc de condamner conjointement M. [W] [S] et Mme [C] [S], à hauteur de leur quote-part dans l’indivision, au paiement de la somme dûe au titre des charges de copropriété.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [W] [S] et Mme [C] [S], laquelle ne se présume pas.

Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 5] de sa demande d’indemnisation.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M. [W] [S] et Mme [C] [S], qui succombent, seront condamnésin solidum aux dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront par ailleurs condamnés in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE conjointement, à hauteur de leur quote-part dans l’indivision, M. [W] [S] et Mme [C] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 4 886,24 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété impayées, sur la période du 1er juillet 2022 au 1er octobre 2024, appel provisions sur charges 01/10/2024 2/4 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2024, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts

CONDAMNE in solidum M. [W] [S] et Mme [C] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 1 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE in solidum M. [W] [S] et Mme [C] [S] aux entiers dépens

DIT que les dépens seront recouvrés par la SELARL Cabinet ELBAZ GABAY COHEN, conformément à l’article 699 du code de procédure civile

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,