Tribunal Judiciaire d'Évry, Pprox fond, 15 janvier 2026, n° 25/00879

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Texte intégral
- Parties
- Composition de la Cour
- Débats
- Faits
- I. Sur les demandes principales
- Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété
- Sur les sommes nécessaires au recouvrement
- Sur les dommages et intérêts
- II. Sur la demande de délais de paiement
- III. Sur les demandes accessoires
- Sur les dépens
- Sur les frais irrépétibles
- Sur l'exécution provisoire
- Dispositif

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TJ Évry 15 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les défendeurs étaient bien propriétaires des lots concernés et n'avaient pas justifié de leur non-paiement, rendant leur condamnation légitime.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement
La cour a jugé que seuls les frais nécessaires au recouvrement pouvaient être mis à la charge des défendeurs, et a accordé une partie des frais sollicités.
Accepté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
La cour a reconnu que le non-paiement avait entraîné un préjudice pour les autres copropriétaires, justifiant l'allocation de dommages et intérêts.
Accepté
Difficultés financières des défendeurs
La cour a pris en compte les difficultés financières des défendeurs et a décidé d'autoriser l'échelonnement du paiement.
Accepté
Condamnation aux dépens de la partie perdante
La cour a statué que les défendeurs, ayant succombé dans leur demande, devaient être condamnés aux dépens.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a décidé d'accorder une somme au titre des frais irrépétibles, tenant compte des circonstances du litige.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, pprox fond, 15 janv. 2026, n° 25/00879
Numéro(s) :	25/00879
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 janvier 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Edem FIAWOOPhilippe BENSUSSAN

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 2]

[Localité 5]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00879 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QZ3P

JUGEMENT

DU : 15 Janvier 2026

S.D.C. DE LA RESIDENCE [Z] DU [C],

M. [M] [T] [B]

Mme [P] [W] [J]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 15 Janvier 2026.

DEMANDERESSE:

S.D.C. DE LA RESIDENCE [Adresse 10],

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Philippe BENSUSSAN, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Monsieur [M] [T] [B]

[Adresse 14]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Madame [P] [W] [J]

[Adresse 14]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentés par M^e Edem FIAWOO, avocat au barreau d’ESSONNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 15 Septembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e BENSUSSAN

Ccc M^e FIAWOO

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [M] [T] et Madame [W] [J] [P] sont propriétaires de divers lots de copropriété situés [Adresse 15] à [Localité 16].

Le 21 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10], représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, a fait assigner Monsieur [B] [M] [T] et Madame [W] [J] [P] devant le Pôle de Proximité du tribunal judiciaire d’ EVRY COURCOURONNES aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

condamner solidairement Monsieur [B] [M] [T] et Madame [W] [J] [P] à lui payer la somme de 4855.13 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er trimestre 2025 inclus, en ce compris l’appel fonds travaux loi ALUR, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2024, ,condamner solidairement Monsieur [B] [M] [T] et Madame [W] [J] [P] à lui payer la somme de 2500 euros, à titre de dommages et intérêts,condamner solidairement Monsieur [B] [M] [T] et Madame [W] [J] [P] à lui payer la somme de 715.17 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,condamner solidairement Monsieur [B] [M] [T] et Madame [W] [J] [P] à lui payer la somme de 2500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 septembre 2025 et après renvoi a été plaidée à l’audience du 17 novembre 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, précisant que la dette s’élève désormais à 6769.15 euros appel du 3ème trimestre 2025 inclus.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [B] [M] [T] et Madame [W] [J] [P] ne se sont pas acquittés de leur quote-part des charges de copropriété, qu’ils ont déjà été condamnés pour impayés, et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété qui fait l’objet d’un plan de sauvegarde et est confrontée à de nombreux impayés.

Cités par acte remis à étude pour Monsieur [B] [M] [T] et Madame [W] [J] [P], représentés par leur conseil, ne contestent pas le principe de la créance réclamée mais sollicitent le rejet des demandes au titre des dommages et intérêts, des frais et de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir avoir rencontré d’importantes difficultés financières à la suite de l’accident du travail dont a été victime Monsieur [B] et sollicitent des délais de paiement sur 24 mois.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] a indiqué s’opposer à l’octroi de tous délais de paiement.

L’affaire est mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] verse aux débats:

un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [B] [M] [T] et Madame [W] [J] [P] sont propriétaires des lots 1532-1632 et 1710 situés [Adresse 15] à [Localité 16].,

le contrat de syndic,

un décompte de la créance daté du 15 septembre 2025 ,

les appels de fonds,

les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 19 juin 2023, 25 juin 2024, outre l’attestation de non recours, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

les jugements du 20 février 2014, 12 mars 2025 1er février 2017 ; 09 septembre 2018, 07 avril 2021 et 04 septembre 2023 ayant condamnés les co-propriétaires au paiement de charges de copropriété échues et impayés jusqu’à l’appel du 1er trimestre 2023 inclus.

Le décompte des charges incombant à Monsieur [B] [M] [T] et Madame [W] [J] [P] arrêté au 15 septembre 2025 , fait apparaître un solde débiteur de 6769.15 euros .

La mise en demeure de payer 4268.07 euros délivrée le 2 mai 2024 et l’assignation du 21 mars 2025, sont demeurées sans effet.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [B] [M] [T] et Madame [W] [J] [P] n’ont pas réglé dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 6053.98 euros (hors frais).

En l’absence de justification de ce que le règlement de copropriété comporte une clause de solidarité, la présente condamnation ne sera pas assortie de la solidarité.

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [B] [M] [T] et Madame [W] [J] [P] au paiement de la somme de 6053.98 euros, au titre des charges dues à la date du 15 septembre 2025, provisions de charges pour la période du 2ème trimestre 2023 à l’ appel du 3ème trimestre 2025 inclus , en ce compris l’appel fonds travaux loi ALUR.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 mars 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] LA [Adresse 8] sollicite le paiement des frais visés en application de l’article 10-1 précité pour un montant total de 715.17 euros.

Il apparaît que le syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] TEMPLE est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [B] [M] [T] et Madame [W] [J] [P] seuls, la somme de 126 euros ( mise en demeure en date du 02 mai 2024) euros, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, soit déjà compris dans le dépens et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Monsieur [B] [M] [T] et Madame [W] [J] [P] seront condamnés payer la somme de 126 euros ( mise en demeure en date du 22 mai 2024) euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 mars 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Le demandeur établit l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements ou l’existence d’une mauvaise foi des défendeurs qui justifient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

Il résulte en effet du paiement irrégulier et partiel de leurs charges par Monsieur [B] [M] [T] et Madame [W] [J] [P] que les autres copropriétaires ont dû supporter leur part dans le règlement des charges de copropriété, et que Monsieur [B] [M] [T] et Madame [W] [J] [P] se sont octroyés des délais de paiement auxquels ils n’avaient pas droit, ce qui constitue un préjudice distinct du seul retard de paiement.

Il sera alloué en réparation la somme indiquée au dispositif.

II. Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [B] [M] [T] et Madame [W] [J] [P] justifient de leurs difficultés financières.

Compte tenu de ces éléments, et en considération des besoins du syndicat des copropriétaires, il convient de faire droit à la demande de Monsieur [B] [M] [T] et Madame [W] [J] [P] et de leur permettre d’échelonner le paiement de leur dette en 24 mensualités de 200 euros chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois.

Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu’à défaut, pour Monsieur [B] [M] [T] et Madame [W] [J] [P] de payer une seule des mensualités prévues à l’échéancier ci-dessus ou un seul des appels de fonds à venir, la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse selon les modalités prévues au dispositif.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [M] [T] et Madame [W] [J] [P] qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner ceux-ci à payer au [Adresse 17] [Adresse 10] la somme de 400 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [B] [M] [T] et Madame [W] [J] [P] à verser au syndicat des copropriétairesde la [Adresse 13], représenté par son syndic la société IMMO DE FRANCE [Localité 11] ILE DE FRANCE la somme de 6053.98 euros, au titre des charges dues à la date du 15 septembre 2025, provisions de charges pour la période du 2ème trimestre 2023 à l’appel du 3ème trimestre 2025 inclus , en ce compris l’appel fonds travaux loi ALUR, ainsi que la somme de 126 euros au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025. ;

CONDAMNE Monsieur [B] [M] [T] et Madame [W] [J] [P] à verser au [Adresse 17] [Adresse 10], représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE [Localité 11] ILE DE FRANCE, la somme de 400 euros au titre des dommages et intérêts

AUTORISE Monsieur [B] [M] [T] et Madame [W] [J] [P] à s’acquitter de ces sommes en 24 mensualités de 200 euros chacune outre une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou des appels de fonds courants, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

DÉBOUTE le [Adresse 17] [Adresse 10], représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE [Localité 11] ILE DE FRANCE, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [B] [M] [T] et Madame [W] [J] [P] à verser au syndicat des copropriétairesde la [Adresse 12] LA [Adresse 8], représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE [Localité 11] ILE DE FRANCE, la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [M] [T] et Madame [W] [J] [P] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 15 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,