TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03 Juin 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 04 Mars 2025

GROSSE :

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EXPEDITION :

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N° RG 24/03477 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5BA5

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [T] [W]

né le 15 Avril 1985 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Nicole GASIOR, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [Z] [I]

née le 11 Novembre 1985 à [Localité 6] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Nicole GASIOR, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Maître [L] [O], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

S.A.S. LSN ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Thomas D’JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE

XPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 1er décembre 2022, M. [T] [W] et Mme [Z] [I] ont signé une promesse unilatérale de vente selon acte notarié reçu par Maître [L] [O], avec la participation d’un notaire les assistant, l’acte ayant pour objet un appartement et une cave situés au [Adresse 1] dans le premier [Localité 5] au prix de 650.000 euros.

La promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 2 mars 2023.

Maître [L] [O] a adressé une déclaration d’intention d’aliéner à la Mairie par courrier en date du 15 février 2023 au titre du droit de préemption urbain. La Mairie a informé Maître [L] [O] de sa renonciation à l’exercice de son droit de préemption par courrier en date du 6 avril 2023.

L’acte de vente était signé le 18 avril 2023.

Par courrier recommandé du 3 août 2023, M. [T] [W] et Mme [Z] [I] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, sollicité auprès de Maître [L] [O] l’indemnisation de leurs préjudices au motif du retard apporté à la signature de l’acte de vente les ayant contraints à louer un appartement meublé dans l’attente de l’achèvement de travaux de rénovation.

Par courrier daté du 26 janvier 2024, la SAS LSN Assurances a opposé un refus d’indemnisation à M. [T] [W] et Mme [Z] [I].

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2024, M. [T] [W] et Mme [Z] [I] ont fait assigner Maître [L] [O] et la société par actions simplifiée (SAS LSN Assurances), prise en la personne de son représentant légal, devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, au visa des articles 1147, 1240 et 1241 du code civil aux fins de condamnation in solidum à leur payer les sommes de :

-3.000 euros au titre du préjudice matériel,

-2.000 euros au titre du préjudice immatériel,

-2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

-1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 4 mars 2025 par les conseils des parties, Mme [Z] [I] comparaissant assistée de son conseil, M. [T] [W], Maître [L] [O] et la SAS LSN Assurances étant représentés.

La décision a été mise en délibéré au 3 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTION ET MOYENS DES PARTIES

Conformément à leurs conclusions, M. [T] [W] et Mme [Z] [I] réitèrent leurs demandes initiales au visa des articles 1147, 1156, 1240 et 1241 du code civil.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que le contrat de vente devait être conclu le 1er mars 2023, s’agissant d’une date de réitération non pas théorique mais réelle. Ils indiquent qu’ils prévoient des travaux de rénovation importants de l’appartement, non habitable en l’état, à compter des premiers jours du mois d’avril 2023 et jusqu’à la fin du mois de juillet 2023.

Ils estiment que Maître [L] [O] transmet tardivement à la Mairie la déclaration d’intention d’aliéner. Ils avancent que l’attentisme injustifié de Maître [L] [O], le délai de réponse de la Mairie étant de deux mois, caractérise un manquement à son obligation de diligence engageant sa responsabilité professionnelle au regard de l’article 1147 du code civil. Ils soutiennent qu’il était tenu de procéder à la purge immédiate du droit de préemption de la mairie. Ils indiquent qu’ils s’assurent de la date de réitération avant de signer la promesse de vente. Ils se fondent sur la promesse de vente pour caractériser l’obligation pour Maître [L] [O] de procéder à la purge du droit de préemption de la Mairie avant le 1er mars 2023.

Sur leurs préjudices, ils expliquent qu’ils sont contraints de souscrire un bail dans l’attente de l’achèvement des travaux.

Ils font valoir que la SAS LSN Assurances ne justifie pas de sa qualité de tiers ni du même nom de la compagnie d’assurance lui ayant donné mandat.

Sur la demande au titre de leur préjudice matériel, ils se prévalent à titre subsidiaire d’un mandat apparent en ce que la SAS LSN Assurances s’est comportée comme le véritable assureur de Maître [L] [O].

Sur leur préjudice immatériel, ils font valoir une entrée dans les lieux le 31 août 2023, tardive et impactant leur vie familiale.

Conformément à leurs conclusions n° 2, Maître [L] [O] et la SAS LSN Assurances, prise en la personne de son représentant légal, au visa des articles L 124-3 et suivants du code des assurances, 9 et 700 du code de procédure civile, 1240 et 1353 du code civil :

— opposent l’irrecevabilité des demandes formulées à l’encontre de la SAS LSN Assurances et sollicitent sa mise hors de cause,

— concluent au débouté des demandes de M. [T] [W] et Mme [Z] [I],

— sollicitent la condamnation de M. [T] [W] et Mme [Z] [I] à leur verser la somme de 1.500 euros chacun au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Sur la fin de non-recevoir, ils font valoir le défaut de qualité pour agir de la SAS LSN Assurances, qui n’est pas l’assureur mais un courtier. Ils indiquent que les assureurs de Maître [L] [O] sont les sociétés MMA Iard SA et MMA Iard Assurances. Ils précisent qu’ils communiquent les coordonnées des assurances à M. [T] [W] et Mme [Z] [I], ces derniers pouvant ainsi les mettre en cause.

Ils contestent toute faute commise par Maître [L] [O]. Ils rappellent qu’aucun délai légal n’est prévu pour la purge du droit de préemption de la Mairie. Ils considèrent que la preuve d’un lien de causalité n’est pas rapportée, M. [T] [W] et Mme [Z] [I] prévoyant des travaux sans attendre la fixation de la date définitive de réitération de la vente, à leurs risques et périls, rappelés dans l’acte de promesse de vente. Ils ajoutent que M. [T] [W] et Mme [Z] [I] ne justifient pas du caractère inhabitable de l’appartement. Ils avancent que les travaux ont pu également être retardés d’un mois pour des raisons indépendants du report de la date de la vente.

Sur les préjudices allégués, ils relèvent la location d’un logement coûteux et de grande taille. Ils estiment que M. [T] [W] et Mme [Z] [I] ne rapportent pas la preuve d’un préjudice immatériel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la qualité pour agir de la SAS LSN Assurances

En vertu de l’article 122 du Nouveau Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel, par exemple, le défaut de qualité.

Il est de principe qu’un courtier d’assureur, dépourvu de la qualité d’assureur, ne peut être tenu des garanties du contrat d’assurance.

La mise en œuvre de la théorie de l’apparence, s’agissant notamment du mandat en application de l’article 1998 du code civil, implique une apparence suffisante et la bonne foi.

En l’espèce, l’extrait kbis de la SAS LSN Assurances au 31 mai 2023 indique que son activité concerne toutes opérations de courtage et de réassurance en général, conformément à ses statuts. Dans son courrier adressé au conseil de M. [T] [W] et Mme [Z] [I] et daté du 26 janvier 2024, la SAS LSN Assurances indique d’emblée intervenir « en qualité de courtier d’assurance de Maître [L] [O].

Il en résulte que la SAS LSN Assurances, par l’envoi de ce courrier, en des termes clairs sur sa qualité, se prémunit de toute apparence trompeuse à l’égard de M. [T] [W] et Mme [Z] [I].

Il convient par conséquent d’accueillir la fin de non-recevoir et de déclarer irrecevables les demandes formulées à l’encontre de la SAS LSN Assurances pour défaut de qualité pour agir.

Sur la responsabilité de Maître [L] [O]

La mise en jeu de la responsabilité du notaire sur le fondement de l’article 1240 du code civil suppose la triple démonstration d’une faute et d’un préjudice en lien causal avec le manquement invoqué.

En exécution des obligations lui incombant, le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer non seulement de la validité des actes qu’ils rédigent mais aussi de leur efficacité, en recherchant les buts poursuivis par ses clients et en prenant toutes dispositions utiles en ce qui concerne la protection des parties à l’acte.

Le notaire est également tenu à un devoir général de loyauté, de prudence et de diligence, qui doit s’apprécier avec une rigueur certaine, tenant au fait qu’il appartient à une profession réglementée et dont on attend de ses membres qu’ils apportent d’autant plus de soin à l’accomplissement de leur mission dont ils sont spécifiquement investis par la loi.

En application des articles L 213-1 et suivants, R 213-7 du code de l’urbanisme, la purge du droit de préemption urbain est mise en œuvre par l’envoi d’une déclaration d’intention d’aliéner avant la signature de l’acte authentique, le silence gardé pendant 2 mois vaut renonciation tacite au droit de préemption.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente du 1er décembre 2022 stipule en page six, s’agissant du délai, qu’elle « est consentie pour une durée expirant le 2 mars 2023 à seize heures ». Elle précise en page huit au titre de « l’information des parties sur le rendez-vous de signature », que la date mentionnée « au paragraphe délai ne constitue pas la date précise du rendez-vous de signature de l’acte de vente. Il appartiendra aux parties de préalablement se rapprocher de leur notaire afin de fixer une date de signature. Par conséquent, leur attention est attirée sur les risques encourus en prenant des engagements personnels tels que donner congé à son bailleur, réserver définitivement un déménageur, commander des travaux, commander et faire livrer du mobilier, réinvestir le prix de vente et dont l’exécution serait basée sur la signature de l’acte de vente à cette date précise ».

Maître [L] [O] devait à ce titre établir et notifier au nom de ses clients, vendeurs, la déclaration d’aliéner au maire de [Localité 7] afin de purger le droit de préemption de la commune.

La notification de la déclaration d’aliéner, en date du 15 février 2023, n’est pas été effectuée par Maître [L] [O] à temps, soit deux mois et demi après la signature de la promesse unilatérale de vente, pour que le droit de préemption de la commune soit purgé avant l’expiration du délai de réitération de la vente par acte authentique intervenant le 2 mars 2023. Or, il était tenu de prendre toutes dispositions utiles afin de garantir l’efficacité de son acte.

Il en résulte que le contrat de vente devait être conclu le 2 mars 2023 au plus tard, Maître [L] [O] manquant par conséquent à son obligation de diligences.

Sur le lien de causalité et les préjudices

Sur le préjudice matériel, M. [T] [W] et Mme [Z] [I] justifient de l’acceptation d’un devis relatif à la rénovation de l’appartement le 9 février 2023 pour un prix de 120.000 euros et un début de travaux au début du mois d’avril 2023, soit un mois après l’expiration du délai de réitération de la promesse de vente. La réception des travaux était prévue pour la fin du mois de juillet 2023.

Dans un courrier en date du 20 mai 2023, l’entreprise mandatée par M. [T] [W] et Mme [Z] [I] les avise d’un retard a minima d’un mois en raison du report de la date de la vente.

M. [T] [W] et Mme [Z] [I] se prévalent d’une quittance de loyer et d’un contrat de location saisonnière d’un appartement meublé d’une surface habitable de 90 m2 avec une capacité d’hébergement de quatre adultes et deux enfants, pour un loyer de 3.000 euros. La quittance de loyer est versée au débat.

Il convient de faire partiellement droit à la demande, à hauteur de 2.000 euros.

Sur le préjudice moral, M. [T] [W] et Mme [Z] [I] communiquent un certificat médical attestant de la grossesse de Mme [I], avec un terme fixé au 23 août 2023. Ils ne justifient en revanche ni de la composition de leur famille ni du stockage de leurs effets personnels ni de l’entrée de leur fils aîné en classe de petite section de maternelle. Au regard de l’anxiété légitime consécutive à une signature de l’acte de vente avec sept semaines de retard, aggravée par l’état de grossesse de Mme [I], il convient d’allouer à M. [T] [W] et Mme [Z] [I] la somme de 800 euros en réparation de leur préjudice moral.

Sur la résistance abusive, la demande sera rejetée en l’absence de preuve de la mauvaise foi de Maître [L] [O].

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Maître [L] [O] succombant, il sera condamné à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il sera en outre condamné à payer à M. [T] [W] et Mme [Z] [I] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevables les demandes formulées à l’encontre de la SAS LSN Assurances pour défaut de qualité pour agir ;

CONDAMNE Maître [L] [O] à payer à M. [T] [W] et Mme [Z] [I] les sommes de :

— deux mille euros (2.000 euros) en réparation de leur préjudice matériel,

— huit cents euros (800 euros) en réparation de leur préjudice moral,

DÉBOUTE M. [T] [W] et Mme [Z] [I] de leur demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE Maître [L] [O] aux dépens ;

CONDAMNE Maître [L] [O] à payer à M. [T] [W] et Mme [Z] [I] la somme de mille euros (1.000 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

La présidente La greffière