Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e RICCI

1 EXP M^e GOBILLOT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 03 Juillet 2025

DÉCISION N° 2025/238

N° RG 23/03853 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-PKEH

DEMANDEUR :

Monsieur [E], [I], [U] [R]

né le 19 Juillet 1938 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e Gervais GOBILLOT, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSES :

Syndic. de copro. LE DUCAL A pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet SYNDIC AZUR, SARL dont le siège social est sis au [Adresse 4] à [Adresse 6] [Localité 1] inscrite au RCS d'[Localité 7] sous le n° 523 807 865 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 5]

[Localité 3]

et

S.A.R.L. SYNDIC AZUR inscrite au RCS d'[Localité 7] sous le n° 523 807 865 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentés par M^e Laura RICCI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 03 avril 2025 ;

A l’audience publique du 29 Avril 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 03 Juillet 2025.

*****

EXPOSE DU LITLIGE

La copropriété [Adresse 10] est un ensemble immobilier composé d’un syndicat des copropriétaires principal dénommé LE DUCAL ABCD et de quatre syndicats secondaires A, B, C et D.

La copropriété [Adresse 10] ABCD se situe [Adresse 13].

Le syndicat des copropriétaires LE DUCAL ABCD et donc les syndicats secondaires sont inclus dans le périmètre d’une Association Foncière Urbaine Libre (A.F.U.L) dénommée l’Association Foncière Urbaine de [Localité 12] (A.F.U.M. B.A.).

Monsieur [E] [R] est copropriétaire au sein de l’immeuble dénommé " [Adresse 10] " faisant partie du syndicat secondaire LE DUCAL A.

Le 12 juin 2023 s’est tenue une assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires secondaire [Adresse 10] A.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 04 août 2023, Monsieur [E] [R] à fait assigner le syndicat des copropriétaires secondaire [Adresse 10] A, ainsi que la S.A.R.L. SYNDIC AZUR en qualité de syndic en exercice, devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE, aux fins de voir annuler les résolutions N°4, N°6, N°16 à 27, N°28, N°39 et N°46 de l’assemblée générale du 12 juin 2023.

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 mars 2024, Monsieur [E] [R] demande au Tribunal de :

DIRE ET JUGER le demandeur recevable en son action ;

PRONONCER la nullité de la résolution n°4 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] A en date du 12 juin 2023 relative à l’approbation des comptes de 2022 ;

PRONONCER la nullité de la résolution n°6 de ce même procès-verbal relative à la désignation du SYNDIC AZUR GROUP pour une période de 3 ans ;

PRONONCER la nullité des résolutions n°16 à 27 de ce même procès-verbal relatives aux travaux de modernisation des ascenseurs ;

PRONONCER la nullité de la résolution n°28 de ce même procès-verbal relative à la date d’exigibilité des travaux et honoraires du syndic ;

PRONONCER la nullité de la résolution n°39 de ce même procès-verbal relative à l’élection du Président de l’AFU pour 3 ans ;

PRONONCER la nullité de la résolution n°46 de ce même procès-verbal relative à la candidature au conseil syndical de M. [G] [Z] ;

PRONONCER la nullité de la résolution n°47 de ce même procès-verbal relative à la candidature au poste de mandataire ad’hoc de l’AFU de M. [G] [Z] ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires Le [Adresse 9] A et la SARL SYNDIC AZUR de toutes leurs demandes, fins et prétentions plus amples et contraires ;

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires Le [Adresse 9] A et la SARL SYNDIC AZUR à verser la somme de 5.000 euros de dommages-et-intérêts au requérant en réparation du préjudice subi ;

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires Le DUCAL A et la SARL SYNDIC AZUR à verser la somme de 3.000 euros au requérant au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens ;

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Par leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 31 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires secondaire LE DUCAL A et la S.A.R.L. SYNDIC AZUR en qualité de syndic en exercice demandent au Tribunal de :

CONFIRMER la validité des résolutions n°4, 6, 16 à 27, 28, 39, 46, 47 du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 juin 2023 dès lors que Monsieur [R] [E] ne fait état d’aucun motif valable d’annulation de ces résolutions ;

En conséquence :

DEBOUTER Monsieur [R] [E] de l’intégralité de ses moyens, fins et prétentions ;

En tout état de cause :

CONDAMNER Monsieur [R] [E] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] A et à la société SYNDIC AZUR la somme de 5 000 € chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER Monsieur [R] [E] à supporter les entiers dépens de l’instance.

*****

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour l’exposé des moyens présentés à l’appui des prétentions des parties.

En vertu des articles 467 et suivants du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement contradictoire.

Par ordonnance en date du 19 décembre 2024, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure avec effet différé au 03 avril 2025 et a fixé les plaidoiries à la date du 29 avril 2025.

Lors de l’audience de plaidoiries du 29 avril 2025, le Tribunal a sollicité du demandeur la production en cours de délibéré, contradictoirement et par RPVA, des différents modificatifs du règlement de copropriété, apparemment versés au moyen d’une clé usb, et ne pouvant être exploités au regard des précautions à prendre en termes de sécurité informatique.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2025.

Il apparaît que les éléments sollicités ont bien été transmis par le biais du RPVA le 07 mai 2025 et correspondent aux 37 modificatifs du règlement de copropriété.

Le bordereau de communication de pièces annexé au dossier de plaidoirie du demandeur notifié par RPVA le 03 avril 2025 justifiait déjà de la communication desdites pièces à la partie adverse. Le contradictoire a donc été respecté.

MOTIFS DE LA DECISION

Remarque préliminaire

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

En l’occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu’elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

De même, il n’y a pas lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à « dire que » « juger que » etc. telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

Sur la demande d’annulation de la résolution N°4 de l’assemblée générale du 12 juin 2023 relative à l’approbation des comptes 2022

Monsieur [E] [R] fait valoir que :

— La répartition des charges serait irrégulière, en ce qu’aurait été imputé sur les charges du syndicat secondaire A, par l’intermédiaire du syndicat principal ABCD, une part des frais du syndicat secondaire B, notamment concernant l’étanchéité de la toiture. Il expose que le règlement de copropriété prévoit que lorsque la dalle constitue la toiture du bâtiment B, les charges seront réparties entre les copropriétaires dudit bâtiment au prorata de leur quote-part et que ceux qui ont la jouissance des jardins situés sur cette dalle participeront pour 2/5, soit les copropriétaires des appartements pour les jardins à jouissance privative et le syndicat ABCD pour les jardins à jouissance commune.

— L’assemblée générale du 14 avril 1995 a modifié irrégulièrement la clé de répartition des charges concernant cette dalle en faisant supporter les charges inhérentes à la dalle de jardin intégralement par le syndicat principal ABCD.

— Quelque soit la version du règlement de copropriété ou le modificatif applicable, le paragraphe 3-B existe et fait supporter au syndicat secondaire B et au syndicat principal ABCD les charges relatives à l’étanchéité des terrasses faisant l’objet d’attribution de jouissance exclusive, ainsi que les charges afférentes à l’étanchéité de la partie de la dalle du rez-de-jardin faisant l’objet d’attribution de jouissance exclusive.

— Lors de son assemblée générale, chaque syndicat secondaire doit donc prendre les décisions concernant l’entretien, les réparations relatives à son bâtiment, et le coût doit être réparti entre les copropriétaires du syndicat secondaire.

— L’assemblée générale du syndicat principal ne peut pas prendre de décision concernant l’entretien et les réparations des bâtiments relevant des syndicats secondaires. Or en l’espèce :

o Au poste 316, une facture du 08/08/2022 concernant HYDROSONIC passage caméra dans 21 colonnes d’évacuation d’eau du bâtiment B concerne uniquement le bâtiment B et ne saurait être imputée dans les charges du syndicat secondaire A ;

o Au poste 411, plusieurs factures concernant des recherches de fuites d’eau au niveau des restaurants du bâtiment B qui ne concernent pas le syndicat principal et donc ne saurait être imputées au syndicat secondaire A ;

o Au poste 546, plusieurs factures concernant la réfection de l’étanchéité de la toiture du bâtiment B :

o Au poste 591, remplacement d’une devanture du commerce ENDIMO et étanchéité suite à incendie qui concerne le bâtiment B ;

o Au poste 612, franchise sur règlement sinistres concernant des commerces du bâtiment B ;

o Au poste 810, des honoraires d’avocat ne concernant pas des litiges avec le syndicat secondaire A-B-C-D ;

o Au poste 844, des honoraires de syndic concernant des vacations suivi de sinistre survenu sur un bâtiment géré par un syndicat secondaire.

Le syndicat des copropriétaires ABCD et la S.A.R.L. SYNDIC AZUR soutiennent que :

— Depuis l’assemblée générale du 14 avril 1995, les frais inhérents à la dalle de jardin sont supportés en intégralité par le syndicat principal ABCD.

— Monsieur [R] est défaillant dans l’administration de la preuve des dispositions qui s’appliquent concernant la répartition du coût de réfection de la dalle de jardin.

— La pièce N°1 de Monsieur [R] n’est pas le règlement de copropriété applicable à l’immeuble.

Sur ces éléments :

La demande d’annulation d’une assemblée générale ou d’une décision d’assemblée générale ne peut être fondée que sur la violation de la loi du 10 juillet 1965 ou sur les grands principes gouvernant les assemblées délibérantes suivants. Les actions en nullité peuvent être distinguées en trois catégories :

— L’inobservation des formalités légales ;

— Le dépassement de pouvoir par l’assemblée ;

— La fraude ou l’abus de majorité ;

Sauf disposition particulière de la loi, le juge judiciaire a seulement compétence pour apprécier la régularité de l’assemblée ou de la décision, mais non pour en apprécier l’opportunité, dès lors qu’elle ne porte pas atteinte aux droits de certains copropriétaires. Sous cette réserve, le juge ne peut substituer sa décision à celle de l’assemblée sauf dans les cas où la loi l’y autorise expressément.

Le pouvoir du juge est limité par l’absence d’ingérence, sauf disposition contraire expresse de la loi.

En l’espèce, le demandeur fait état de dépenses indues pour le syndicat secondaire A qui ont été votées et adoptées par l’assemblée générale du 12 juin 2023. Il évoque des irrégularités prisent en compte pour l’approbation des comptes de l’année comptable 2022 au regard de la répartition des charges issues du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 11].

Il convient de constater que Monsieur [E] [R] produit aux débats un règlement de copropriété (pièce demandeur N°1) incomplet ne comprenant aucune date ou signature permettant d’attester qu’il s’agit ou non du règlement de copropriété en vigueur pour l’ensemble immobilier [Adresse 11].

Les règlements de copropriété dans leur intégralité et leurs modificatifs ont été produits aux débats et sont versés en pièces N°3, N°12 du demandeur.

Le Tribunal n’est en réalité pas en mesure de d’établir si la pièce N°1 du demandeur produite aux débats correspond à une autre version du règlement de copropriété, une simple annexe ou un autre projet.

Par ailleurs, il convient d’analyser les charges évoquées par le demandeur comme étant irrégulièrement comprises dans les charges de l’immeuble [Adresse 10] A (pièce N°3 demandeur – annexes convocation de l’assemblée générale du 12 juin 2023):

La lecture des annexes à la convocation de ladite assemblée générale révèle que celles-ci comprennent des pièces similaires et notamment des relevés de charges indifférenciés en fonction des syndicats des copropriétaires A, B, C, D à celle du syndicat principal ABCD.

Au regard des postes comptables visés, le syndicat auquel les charges listées seraient affectées n’est pas identifié, en l’absence de toute précision à ce sujet. Les postes de charges précisent en effet uniquement la dépense mais pas son affectation à tel ou tel syndicat.

Ainsi, le Tribunal se trouve dans l’impossibilité de savoir si ces charges sont affectées à un syndicat particulier et si une erreur de comptabilité entre les syndicats en découle.

La preuve de la matérialité de l’erreur comptable d’affectation alléguée n’étant pas rapportée, la violation invoquée du règlement de copropriété quant à la répartition des dépenses afférentes à l’étanchéité n’est pas démontrée.

Monsieur [R] ne rapporte dès lors pas la preuve qui lui incombe, en application de l’article 9 du Code de procédure civile, de ce que des charges devant relever du syndicat secondaire B ont été comptabilisées dans les charges du syndicat secondaire A ou encore qu’il s’agirait d’une volonté du syndicat principal ABCD de procéder en ce sens. Monsieur [E] [R] ne rapporte ainsi pas la preuve des irrégularités comptables permettant d’annuler la résolution N°4 de l’assemblée générale du 12 juin 2023.

Par conséquent, il conviendra de débouter Monsieur [E] [R] de sa demande en ce sens.

Sur la demande d’annulation de la résolution N°6 de l’assemblée générale du 12 juin 2023 relative à la désignation du SYNDIC AZUR GROUP pour une période de 3 ans :

Le demandeur fait valoir que :

— la résolution N°6 comprend deux objets à savoir la désignation d’un syndic déterminé et la durée de sa désignation, ce qui est contraire à l’ordre du jour et encourt la nullité.

— plusieurs résolutions avaient trait à la durée du contrat de syndic :

«  Résolution N°6 : Désignation du cabinet SYNDIC AZUR pour une durée de 36 mois ;

«  Résolution N°50 : limitation du contrat de syndic à un an maximum ;

«  Résolution N°54 : désignation du cabinet SYNDIC AZUR pour une durée de 12 mois.

— le syndicat des copropriétaires et le syndic n’ont pas respecté l’ordre du jour en examinant en premier lieu la désignation du cabinet SYNDIC AZUR pour une durée de trois années avant le vote des résolutions N°50 et N°54 prévoyant la limitation de la durée du contrat de syndic.

Les défendeurs soutiennent que :

— l’assemblée générale est libre de décider de l’ordre du vote des résolutions ;

— le mandat consenti au cabinet SYNDIC AZUR pour une durée de trois années (résolution N°6) a permis la désignation d’un syndic rendant donc « sans objet » l’examen des résolution N°50 et N°54.

— Une résolution unique concernant la désignation du syndic et la durée de son mandat est tout à fait possible dès lors qu’elles forment un tout est qu’elles ont le même objet.

Sur ces éléments :

Il est constant que la convocation doit comporter l’ordre du jour. L’article 13 du décret du 17 mars 1967, précise que l’assemblée ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I de ce même décret.

Pour la régularité même des délibérations, il est donc essentiel que la convocation énonce avec précision chacune des questions portées à l’ordre du jour, à telle fin que les copropriétaires soient exactement informés et puissent se prononcer en connaissance de cause, évitant ainsi les votes par surprise.

En tout état de cause il est de droit contant que chaque question ne doit avoir qu’un seul objet, à peine d’irrégularité des décisions adoptées mais que cette règle n’interdit néanmoins pas d’envisager qu’une question soit composée de plusieurs « sous-questions » dès lors que celles-ci sont indissociables comme formant un tout.

En l’espèce, la résolution N°6, portant sur la désignation du syndic CABINET SYNDIC AZUR a pour corollaire le vote au sujet de la durée de son mandat, à savoir trois ans. Ces deux questions sont ainsi interdépendantes et portent sur des objets indissociables dans le but de voir désigner un nouveau syndic pour l’immeuble [Adresse 10] A.

Par ailleurs, des erreurs ou maladresses de rédaction ne justifient pas forcément l’annulation des décisions adoptées dès lors que les documents les concernant ne laissent pas de doutes sur le sens ou la portée des questions objets de l’ordre du jour. En ce sens, il n’y a pas lieu d’annuler la résolution N°6 au simple motif que cette dernière a été votée avant les résolutions N°50 et N°54 portant sur une limitation de durée d’exercice de la mission de syndic à 12 mois.

En effet, en adoptant une durée d’exercice du cabinet SYNDIC AZUR pour une durée de trois ans, les résolutions N°50 et N°54 se trouvent vider de tous leurs sens. Cette façon de procéder ne saurait constituer une quelconque erreur ou maladresse permettant l’annulation d’une résolution d’assemblée générale au sens de la loi du 10 juillet 1965 ou du décret du 17 mars 1967.

Par conséquent, il conviendra de débouter Monsieur [E] [R] de sa demande d’annulation de la résolution N°6 de l’assemblée générale du 12 juin 2023.

Sur la demande d’annulation des résolutions N°16 à 27 de l’assemblée générale du 12 juin 2023 relatives aux travaux de modernisation des ascenseurs

Les résolutions N°16 à 27 portent successivement sur les travaux des différents ascenseurs de l’immeuble et de leur mise en œuvre.

Afin de contester la validité desdites résolutions, Monsieur [E] [R] fait valoir que :

— La résolution N°16 a été votée à la majorité simple de l’article 24 alors que la majorité applicable était celle de l’article 25 ;

— En l’espèce l’assemblée générale a adopté le 21 mai 2021 un seuil de mise en concurrence de 2000 euros H.T. Or un seul devis a été annexé à l’ordre du jour de l’assemblée générale transmis aux copropriétaires. Aucune mise en concurrence n’a été organisée fondant ainsi la demande de Monsieur [R] en nullité des résolutions N°16 à 27.

Les défendeurs exposent qu’en application de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967, le syndic a sollicité trois entreprises et que seul le devis de la société EMR a été reçu avant la date d’envoi de la convocation à l’assemblée générale. Un deuxième devis a été exposé en assemblée générale et le 3ème devis n’a jamais été reçu. Ils soutiennent ainsi que la mise en concurrence a bien eu lieu.

Sur ces éléments :

D’une part il convient de constater que la résolution N°16 intitulée " TRAVAUX DE MODERNISATION ASCENSEUR O (TABLEAU DE MANŒUVRE + BOITE A BOUTONS + AFFICHEURS A CHAQUE ETAGE + CONSERVATION DES CARTES ELECTRONIQUES POUR L’ASCENSEUR Q) a été votée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Les travaux imposés par la vétusté ou l’usure restent des travaux d’entretien, même s’il y a objectivement amélioration.

En l’espèce, il est démontré qu’il s’agit uniquement de travaux de modernisation. L’ascenseur a déjà été posé et les travaux concernent uniquement le changement du « tableau de manœuvre, la boite à boutons et les afficheurs à chaque étage ».

Ces travaux entrent dans la définition de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, pris en son II° a) qui dispose que sont votés « à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi. » " a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat ; "

Dès lors, il convient d’écarter le moyen selon lequel la résolution N°16 aurait dû être votée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

D’autre part, l’article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « En outre, il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. »

L’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 ajoute que : « La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises. »

Il est de droit que l’obligation de mise en concurrence est respectée dès lors que des devis ont été demandés à plusieurs entreprises (même si toutes n’ont pas répondu) et que les documents annexés à la convocation décrivent de manière précise les travaux ainsi que leur coût global et par lot. La preuve de la notification doit être faite en même temps que l’ordre du jour.

En l’espèce, le cabinet SYNDIC AZUR a effectué trois demandes de devis auprès des sociétés ASUD ASCENSEUR, EMR ASCENSEURS et OTIS en date du 30 novembre 2022 (pièce défendeurs N°5), soit notifiées antérieurement à la convocation à l’assemblée générale du 12 juin 2023.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] A et la S.A.R.L. SYNDIC AZUR rapportent donc la preuve que mise en concurrence a bien été effectuée par le syndic et que seule la société EMR ASCENSEURS a répondu à cette demande de devis.

Par conséquent, il conviendra de débouter Monsieur [E] [R] de sa demande en annulation des résolutions N16 à 27 de l’assemblée générale du 12 juin 2023.

Sur la demande d’annulation de la résolution N°28 de l’assemblée générale du 12 juin 2023 relative à la date d’exigibilité des travaux et honoraires du syndic

Monsieur [E] [R] demande l’annulation de cette résolution considérant celle-ci comme interdépendante avec celles N°16 à 27.

Monsieur [R] ayant été débouté de sa demande d’annulation desdites résolutions, la demande concernant la résolution N°28 portant sur la date d’exigibilité des travaux de modernisation des ascenseurs et des honoraires du syndic y afférent ne peut prospérer.

Monsieur [R] sera débouté de sa demande d’annulation de la résolution N°28.

Sur la demande d’annulation de la résolution N°39 de l’assemblée générale du 12 juin 2023 relative à l’élection du président de l’A.F.U. pour 3 ans

Monsieur [E] [R] fait valoir qu’en application des statuts de l’A.F.U.M. B.A. le président de l’association ne pouvait être élu par tous les membres lors des assemblées générales des syndicats secondaires. Or Monsieur [L] a été élu président de ladite association lors de l’assemblée générale du syndicat secondaire A le 12 juin 2023. Le demandeur soutient donc que la résolution est contraire à l’article 12 de l’A.F.U.M. B.A. et encourt la nullité de ce chef.

Les défendeurs exposent que :

— le syndicat des copropriétaires LE DUCAL ABCD et donc les syndicats secondaires A-B-C-D sont inclus dans le périmètre d’une Association Foncière Urbaine Libre (A.F.U.M. B.A).

— Afin de pouvoir faire connaître la voix du syndicat secondaire LE DUCAL A, il est indispensable de procéder préalablement à un vote des copropriétaires sur les questions qui seront débattues lors de l’assemblée générale de l’A.F.U.M. B.A.

— Le mandataire désigné par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires LE DUCAL A pourra voter conformément à la décision exprimée par les copropriétaires.

— Dès lors c’est la raison pour laquelle la résolution N°39 a été inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires secondaire LE [Adresse 9] A.

Sur ces éléments :

Il convient de rappeler que le syndicat des copropriétaires du DUCAL ABCD et donc les syndicats secondaires A-B-C-D respectifs sont inclus dans le périmètre d’une Association Foncière Urbaine Libre (A.F.U.L) dénommée l’Association Foncière Urbaine de [Localité 12] (A.F.U.M. B.A.) et constituant une Association Syndicale Libre au sens de l’ordonnance N°2004-632 du 1er juillet 2004.

L’association libre syndicale est régie par le principe de liberté des conventions. Si la loi du 10 juillet 1965 ne lui est pas applicable, l’association syndicale libre ne relève pas non plus de la loi du 1er juillet 1901 qui régit les associations ordinaires.

Le mode de fonctionnement de l’association syndicale libre est uniquement défini par ses statuts. Le principe est donc celui de la liberté des conventions. (Cass. 3e civ., 27 juin 2019, n° 17-28.871, FS-PBI).

En l’espèce l’article 11 du règlement de l’A.F.U.M. B.A. (pièce demandeur N°4) stipule que : " Conformément aux dispositions de l’article 9 de l’ordonnance du 1er juillet 2004, l’association est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les copropriétaires membres de l’association ou leurs représentants, dans les conditions fixées par les statuts. Le syndicat règle, par ses délibérations, les affaires de l’association.

Au sein de l’AFU de [Localité 12], le syndicat visé par l’article 9 de l’ordonnance portera la dénomination de Syndicat-conseil d’administration […] ".

L’article 12 dudit règlement ajoute que : « le Président de l’association est élu à la majorité simple en voix pour une durée de trois ans, par le syndicat-conseil d’administration. Il est choisi par les membres de l’association. Il est rééligible ».

D’une part, il convient de rappeler que les statuts d’une A.S.L. sont régis par le principe de la liberté contractuelle et n’entre pas dans le champ d’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Dès lors, Monsieur [E] [R] ne saurait en demander la nullité d’une résolution d’assemblée générale sur le fondement de la loi précitée concernant l’élection d’un président d’une A.S.L. exclu de son champ d’application.

D’autre part, au regard des pièces versées aux débats, la résolution N°39 s’analyse comme une simple décision, à titre informatif, du choix du président de l’A.F.U. uniquement par le syndicat des copropriétaires secondaire [Adresse 10] A lors de l’une de ses assemblées générales. Cette résolution ne saurait s’interpréter comme un réel vote devant être effectué en assemblée générale de l’A.F.U.M. B.A.

Par conséquent, il conviendra de débouter Monsieur [E] [R] de sa demande d’annulation de la résolution N°39 de l’assemblée générale du 12 juin 2023.

Sur la demande d’annulation de la résolution N°46 de l’assemblée générale du 12 juin 2023 relative à la candidature au conseil syndical de Monsieur [G] [Z]

Monsieur [R] considère que :

— Le syndic de copropriété est à l’origine d’une rupture d’égalité entre les copropriétaires s’agissant des candidatures au conseil syndical.

— La candidature de Monsieur [N] n’a pas été inscrite à l’ordre du jour et n’a donc pas été soumise au vote.

— Les votes par correspondance ont été pris en compte pour la candidature de Monsieur [Z] et pas pour les autres candidatures, démontrant ainsi une rupture d’égalité fondant la demande en annulation de la résolution N°46.

Les défendeurs exposent que :

— La candidature de Monsieur [Z] a été présentée avant l’envoi des convocations et les personnes ayant voté par correspondance ont pu légalement se prononcer.

— La candidature de Monsieur [N] n’a pas pu être inscrite à l’ordre du jour car cette demande a été reçue après l’envoi de la convocation par simple courriel.

— Il n’existe aucune rupture d’égalité en ce que [Z] n’a pas été favorisé au profit d’autres candidats.

Sur ces éléments :

Concernant la rupture d’égalité pour refus d’inscription à l’ordre du jour de la candidature de Monsieur [X] [N] :

Selon l’article 10, alinéa 1er du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 : « À tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale ».

Elle doit être notifiée au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par courrier électronique, en application de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Aucun délai n’est imposé aux copropriétaires qui sollicitent l’inscription d’une question à l’ordre du jour. À tout moment, ils peuvent notifier au syndic la ou les questions qu’ils souhaiteraient voir inscrites à l’ordre du jour. Néanmoins, cette demande doit intervenir à un moment où il est encore possible pour le syndic, compte tenu du délai à respecter (21 jours avant la date de la réunion), d’insérer les questions souhaitées dans la convocation de l’assemblée. Dans l’hypothèse où les questions notifiées ne peuvent être inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée, compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, l’article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précise qu’elles seront inscrites à " l’assemblée suivante.

En l’espèce, la convocation à l’assemblée générale du 12 juin 2023 a été faite le 22 avril 2023 (pièce demandeur N°3).

Monsieur [X] [N] a émis sa candidature à l’élection de membre du conseil syndical du Syndicat secondaire LE DUCAL A par courrier électronique en date du 09 juin 2023 (pièce défendeurs N°6).

Il s’infère que la demande d’inscription de cette demande de candidature à l’ordre du jour de l’AG du 12 juin 2023 est postérieure à l’envoi des convocations.

Dès lors, il ne peut être retenu une quelconque rupture d’égalité contre la candidature de Monsieur [Z] du fait de la notification tardive de celle de Monsieur [N]..

Concernant la rupture d’égalité au regard de la non prise en compte des votes par correspondance des autres candidats au conseil syndical du syndicat secondaire LE DUCAL A :

Il est constant que si la résolution objet du vote par correspondance fait l’objet d’un amendement en cours d’assemblée générale (quelle que soit la nature de l’amendement), le votant par correspondance qui s’est exprimé en faveur de cette résolution est assimilé à un défaillant pour la résolution concernée, en application de l’article 17-1 A alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce la résolution N°64 sur laquelle Monsieur [R] fonde la rupture d’égalité au regard de la résolution N°46, mentionne cette défaillance des copropriétaires votants par correspondance.

Dès lors, cette résolution est conforme à l’article 17-1 A alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Monsieur [R] , qui échoue donc à rapporter la preuve qui lui incombe de la rupture d’égalité alléguée sera débouté de sa demande d’annulation de la résolution N°46.

Sur la demande d’annulation de la résolution N°47 de l’assemblée générale du 12 juin 2023 relative à la candidature au poste de mandataire ad’hoc de l’A.F.U. de Monsieur [G] [Z] :

Monsieur [R] estime que :

— le syndic de copropriété a commis une rupture d’égalité en refusant la candidature de Monsieur [N] à ce poste et en ne prenant pas en compte les votes par correspondance des autres candidats à l’instar de la candidature de Monsieur [Z] ;

— la non-prise en compte des votes par correspondance emporte la nullité de ladite résolution.

Les défendeurs considèrent que :

— De la même manière que pour la résolution N°46, seule la candidature de Monsieur [Z] a été envoyée au syndic avant l’envoi des convocations ;

— Concernant les candidatures déclarées en séance le jour de l’assemblée générale, les personnes votant par correspondance n’ont pas pu prendre part au vote. Pour autant cela n’emporte pas la nullité de la désignation de Monsieur [Z].

Sur ce :

Les moyens développés au soutien de la demande d’annulation de la résolution N°47 sont les mêmes que pour ceux développés au sujet de la résolution N°46.

Monsieur [R] ayant été débouté de sa demande de nullité de la résolution N°46 fondée sur une rupture d’égalité d’une part au regard de la demande de candidature de Monsieur [N] et d’autre part sur le non prise en compte des votes par correspondance, le sera par conséquent également s’agissant de la résolution N°47.

Sur la demande indemnitaire

Monsieur [R] considère que le syndicat secondaire LE DUCAL A comme le syndic, la société SYNDIC AZUR, ont porté une atteinte excessive à ses droits, en procédant au vote des résolutions susvisées de manière irrégulière, contrevenant ainsi à leurs obligations respectives. Il sollicite l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle de l’article 1240 du Code civil à hauteur de 5.000 euros.

Le syndicat des copropriétaires secondaire [Adresse 10] A ainsi que son syndic en exercice la société SYNDIC AZUR exposent que Monsieur [R] ne démontre aucun préjudice personnel, actuel, direct, certain et dont l’évaluation serait justifiée et n’établit ni la faute du syndic ni son lien de causalité avec son prétendu préjudice.

Sur ces éléments :

L’article 1240 du Code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Dans ce cadre, il appartient à celui qui se prétend victime d’un dommage à raison d’une faute, de démontrer, tant la réalité de son préjudice, que la faute de celui qu’il désigne comme l’auteur du dommage, ainsi que le lien de causalité entre le dommage et la faute alléguée.

En ce qui concerne le préjudice invoqué, pour être réparable, un préjudice doit être direct, actuel et certain.

En l’espèce Monsieur [R] ayant été débouté de l’intégralité de ses demandes relatives à l’annulation de résolutions de l’assemblée générale du 12 juin 2023, aucune faute, ni du syndicat des copropriétaires ni du syndic n’est démontrée, pas plus que l’atteinte excessive à des droits constitutive d’un préjudice.

Par conséquent, il conviendra de débouter Monsieur [E] [R] de sa demande indemnitaire.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [E] [R] succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires secondaire [Adresse 10] A et de la S.A.R.L. SYNDIC AZUR l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [E] [R] à verser au syndicat des copropriétaires secondaire LE [Adresse 9] A et à la S.A.R.L. SYNDIC AZUR, la somme de 1.500 € chacun au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient également de débouter Monsieur [E] [R], qui succombe en l’ensemble de ses prétentions, de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [E] [R] de sa demande d’annulation des résolutions N°4, 6, 16 à 27, 28, 39, 46 et 47 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires secondaire [Adresse 10] A du 12 juin 2023 ;

DEBOUTE Monsieur [E] [R] de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE Monsieur [E] [R] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Monsieur [E] [R] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire [Adresse 10] A ainsi qu’à la S.A.R.L. SYNDIC AZUR la somme de 1.500 € chacun au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [E] [R] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE