MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 10 Avril 2025

N° RC 24/03459

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[P] [K]

ET :

[L] [N]

Débats à l’audience du 09 Janvier 2025

Le

Copie executoire et copie à :

M^e MORENO

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 7] et [Localité 8]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 10 Avril 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [P] [K]

né le 29 Octobre 1984 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Maxime MORENO, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [L] [N]

né le 20 Mars 1976 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 22 juin 2021, Monsieur [P] [K], a donné à bail à Madame [L] [N] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 10] moyennant un loyer mensuel de 440 euros, outre 60 euros au titre des provisions sur charges.

Invoquant des loyers demeurés impayés, Monsieur [P] [K] a fait délivrer par acte de commissaire de justice du 26 avril 2024, remis à étude, un commandement de payer la somme en principal de 3 509 euros visant la clause résolutoire.

La Commission départementale de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 29 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 09 juillet 2024, remis à l’étude, Monsieur [P] [K] a fait assigner Madame [L] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Constater que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 08 juin 2024 ;

— Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail en raison du manquement de Madame [L] [N] à son obligation de paiement du loyer et des charges ;

— Dire que Madame [L] [N] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] à [Localité 9] ;

— Ordonner à Madame [L] [N], ainsi qu’à tous occupants de son chef, de libérer les lieux et de remettre les clés à Monsieur [P] [K], dans les huit jours de la signification du jugement à intervenir ;

— Juger qu’à défaut, elle sera expulsée, au besoin avec le concours de la force publique;

— Condamner Madame [L] [N] à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

— Condamner Madame [L] [N] à régler à Monsieur [P] [K] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et la notification de l’assignation à la préfecture.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 7] et [Localité 8] le 10 juillet 2024.

L’affaire a été appelée et évoquée le 09 janvier 2025.

A l’audience, Monsieur [P] [K], représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4 529,77 euros au 05 janvier 2025, échéance du mois de janvier inclus. Il a précisé que la locataire n’avait jamais honoré le loyer, seuls des règlements d’allocation personnalisée au logement étaient intervenus, laquelle allocation est suspendue depuis janvier 2025.

Madame [L] [N], bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe de la juridiction au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025, prorogé au 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, le présent jugement est réputé contradictoire.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

Aux termes de l’article 24 I 6° de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par voie électronique par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Il ressort des dispositions combinées de l’article 24 III et IV de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation tendant au prononcé de la résiliation du bail, lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur, est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. Elle est prescrite à peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, le commandement de payer a été signalé à la CCAPEX le 29 avril 2024. Copie de l’assignation a été notifiée par voie électronique à la préfecture d'[Localité 7]-ET-[Localité 8] le 10 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la date d’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi précitée.

En conséquence, l’action est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de délivrance du commandement de payer, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

L’article 24 V de cette même loi permet au juge, même d’office ou à la demande du locataire ou du bailleur, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai ou selon les modalités fixés par le juge. […]

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputé ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

***

En l’espèce, le bail conclu le 22 juin 2021 comprend une clause résolutoire de plein droit en son article 13 au terme de laquelle en cas de non paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, la résiliation produira effet deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 avril 2024, pour la somme en principal de 3 509 euros.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux, aucun règlement n’ayant été effctué dans les deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 juin 2024.

En l’absence de tout règlement de la locataire depuis la prise d’effet du bail, et partant à défaut de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, il ne peut être accordé de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, le tribunal ne peut que constater que Madame [L] [N] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] à TOURS (37000) et il y a lieu d’ordonner son expulsion à défaut de départ volontaire des lieux loués.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions combinées des articles 1728 alinéa 2 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation principale de payer le prix du loyer au terme convenu au bail.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

***

En l’espèce, le bailleur produit un décompte actualisé démontrant que restait devoir au titre des loyers et charges la somme de 4 529,77 euros à la date du 05 janvier 2025, échéance du mois de janvier incluse. Le décompte produit n’appelle aucune observation.

Madame [L] [N], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 4 529,77 euros, outre une indemnité mensuelle d’occupation, qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer et des provisions sur charge, soit la somme de 536,11 euros (selon décompte produit), pour la période courant du 1er février 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [L] [N], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de la procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 avril 2024 et de la notification de l’assignation au préfet.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge du bailleur l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens. Madame [L] [N] sera donc condamnée à lui payer la somme de 600 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 22 juin 2021 liant Monsieur [P] [K] et Madame [L] [N] relatif au logement situé [Adresse 2] à [Localité 10] est acquise au 27 juin 2024 ;

CONSTATE que Madame [L] [N] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] à [Localité 10] depuis le 27 juin 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [L] [N] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [L] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [P] [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [L] [N] à verser à Monsieur [P] [K] la somme de QUATRE MILLE CINQ CENT VINGT-NEUF EUROS ET SOIXANTE-DIX-SEPT CENTIMES (4 529,77) au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arretée à la date du 05 janvier 2025, échéance du mois de janvier incluse ;

CONDAMNE Madame [L] [N] à payer à Monsieur [P] [K] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de CINQ CENT TRENTE-SIX EUROS ET ONZE CENTIMES (536,11) ;

CONDAMNE Madame [L] [N] aux entiers dépens de la présente procédure, en ceux compris le coût du commandement de payer du 26 avril 2024 et de la notification de la présente assignation au préfet ;

CONDAMNE Madame [L] [N] à payer à Monsieur [P] [K] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DIT qu’à la diligence du greffe, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 7]-ET-[Localité 8] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,