TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître Elie SULTAN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/02706 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4HXV

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 03 juillet 2025

DEMANDERESSE

Société SEQENS

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [F], demeurant [Adresse 1]

UDAF, intervenant volontaire, en sa qualité de curateur

représentés par Maître Elie SULTAN de la SELEURL ES AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1129

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aline CAZEAUX, Greffier d’audience

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 juillet 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier de délibéré

Décision du 03 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/02706 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4HXV

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 août 1999, la société SCIC HABITAT IDF, société anonyme d’HLM, a donné à bail à [D] [F] un logement situé [Adresse 2].

La société anonyme d'[Adresse 3] vient aux droits de la société initialement bailleresse.

Par avenant du 15 novembre 2011, [U] [F] est venu aux droits de [D] [F] sur le bien loué.

Par courrier du 24 juin 2023, le bailleur a été informé de troubles de voisinage imputés à [U] [F].

Par jugement du 18 septembre 2023, [U] [F] a été reconnu coupable par le tribunal correctionnel de Paris de faits d’exhibition sexuelle et de harcèlement sexuel au préjudice de [V] [Y], sa voisine.

Par jugement du 10 mai 2024, il a été condamné par le tribunal correctionnel à une peine d’emprisonnement ferme.

Par exploit en date du 22 février 2024, la société anonyme d’HLM SEQENS a fait assigner [U] [F] devant le juge des contentieux de la protection.

Appelée à l’audience du 29 avril 2024, l’affaire a été renvoyée au 16 septembre 2024, puis au 23 janvier 2025.

Par jugement du 14 mars 2025, le juge des contentieux de la protection a constaté l’interruption de l’instance née de l’assignation signifiée le 22 février 2024 par l’effet de l’ouverture de la mesure de curatelle renforcée au profit de [U] [F] par jugement du 29 mars 2024, ordonné la réouverture des débats, afin de statuer sur une éventuelle reprise d’instance, et dit que le dossier serait rappelé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

La société anonyme d'[Adresse 3] a fait assigner en intervention forcée l’UDAF 75, ès qualité de curateur de [U] [F].

A l’audience du 5 mai 2025, la société anonyme d'[Adresse 3] sollicite :

— le prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs du défendeur,

— son expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de son chef,

— la suppression du délai de deux mois entre le commandement de payer et l’expulsion,

— sa condamnation à lui payer les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et à compter de la résiliation jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, majoré de 25%, augmenté des charges légalement exigibles,

— sa condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— sa condamnation aux entiers dépens,

— le maintien de l’exécution provisoire.

Sur le fond, la société anonyme d’HLM SEQENS souligne que la demande de résiliation judiciaire du bail est fondée sur les troubles anormaux que Monsieur [F] impose à son voisinage.

[U] [F], assisté de l’UDAF 75, ès qualité de curateur de [U] [F], intervenant volontairement, sollicite du juge :

— qu’il déboute la société SEQENS de ses demandes,

— à titre principal, constate que les troubles qui lui sont reprochés, à la suite de son incarcération, ont cessé et en conséquence, déboute la demanderesse de ses demandes,

— en tout état de cause, écarte l’exécution provisoire, condamne la bailleresse à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur le fond, [U] [F] assisté de l’UDAF 75, ès qualité de curateur, indique que les troubles ne sont plus actuels puisqu’il est incarcéré, et souligne être à jour de ses loyers et charges.

La décision, contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la résiliation

En vertu de l’article 1728 du code civil, le fait d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail constitue une obligation essentielle du locataire.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 1729 du code civil, si le locataire n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il est constant que la partie qui demande la résiliation de ce chef doit rapporter la preuve des troubles invoqués. Il appartient aux juges du fond d’apprécier souverainement si les manquements imputés au défendeur sont assez graves pour justifier la résiliation du bail.

En l’espèce, la société anonyme d'[Adresse 3] verse aux débats un courrier d’occupants de l’immeuble en date du 24 juin 2023, dénonçant des nuisances imputées à [U] [F], tels que cris, jets d’objets, insultes, comportements à caractère sexuel et menaces de violences contre [V] [Y], une plainte de [V] [Y] pour exhibition et harcèlement sexuels imputés à [U] [F], le jugement du 18 septembre 2023 l’ayant condamné pour ces faits et ayant reçu la constitution de partie civile de [V] [Y], et les nouvelles plaintes déposées le 8 décembre 2023 et le 28 décembre 2024 par [V] [Y] et le 7 mai 2024, par [E] [R].

Les faits dont [U] [F] a été reconnu coupable sont très graves et ont été commis dans les lieux loués à l’égard de ses voisins immédiats. Ce comportement agressif de [U] [F] à l’égard de certains locataires relève de manquements graves à l’obligation de jouissance paisible des lieux.

Il ressort ainsi des éléments produits que les nuisances causées par le défendeur troublent gravement la tranquillité d’un nombre significatif de locataires de l’immeuble et justifient la résiliation du bail consenti à [U] [F] pour manquement à l’obligation de jouissance paisible. La circonstance liée à son incarcération est inopérante en l’espèce, compte-tenu de la gravité des faits et de l’existence d’une plainte postérieure au jugement correctionnel du 18 septembre 2023.

En conséquence, la résiliation du bail consenti à [U] [F] le 15 novembre 2021 sur l’appartement [Adresse 2], sera prononcée, à compter de la présente décision.

Sur l’expulsion du locataire

En application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion qui porte sur un lieu habité par la personne expulsée ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Le juge peut toutefois, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, dès lors que la résiliation du bail est prononcée, la société anonyme d’HLM SEQENS possède un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué en l’absence de libération volontaire des lieux.

En conséquence, la société anonyme d'[Adresse 3] sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de [U] [F], assisté de l’UDAF 75, ès qualité de curateur, ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de supprimer le délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion, de sorte que la demande de suppression de ce délai sera rejetée.

Sur les loyers, charges et l’indemnité d’occupation

Il est constant qu’en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, cette occupation cause un préjudice au propriétaire qui est fondé à en demander réparation. L’évaluation de l’indemnité relève d’un pouvoir souverain des juges du fond qui doivent notamment prendre en compte le montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de [U] [F], malgré la résiliation du bail, est de nature à créer à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.

En conséquence, [U] [F], assisté de l’UDAF 75, ès qualité de curateur, sera condamné au paiement des loyers et charges contractuels dus jusqu’à la date de résiliation et à compter de la résiliation jusqu’à la reprise effective des lieux, au paiement d’ une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges légalement exigibles.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de majorer de 25% le montant du loyer pour fixer l’indemnité mensuelle d’occupation, de sorte que cette demande sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, [U] [F], assisté de l’UDAF 75, ès qualité de curateur, qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, [U] [F], assisté de l’UDAF 75, ès qualité de curateur, condamné aux dépens, devra payer à la société anonyme d’HLM SEQENS, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CE MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail transféré à Monsieur [U] [F], par avenant du 15 novembre 2011, sur l’appartement situé au [Adresse 2], à compter de la présente décision ;

AUTORISE la société anonyme d'[Adresse 3] à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de Monsieur [U] [F], assisté de l’UDAF 75, ès qualité de curateur, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, des lieux, à savoir [Adresse 2],

CONDAMNE [U] [F], assisté de l’UDAF 75, ès qualité de curateur, à payer à la société anonyme d'[Adresse 3] les loyers et charges contractuels dus jusqu’à la date de résiliation;

CONDAMNE [U] [F], assisté de l’UDAF 75, ès qualité de curateur, à payer à la société anonyme d'[Adresse 3], une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges légalement exigibles, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné ;

DEBOUTE la société anonyme d’HLM SEQENS du surplus de ses demandes, notamment de suppression du délai entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion et de majoration du loyer courant pour fixer l’indemnité mensuelle d’occupation;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE [U] [F], assisté de l’UDAF 75, ès qualité de curateur, aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE [U] [F], assisté de l’UDAF 75, ès qualité de curateur, à payer à la société anonyme d'[Adresse 3] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés.

Le GREFFIER Le JUGE