RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 10 mars 2026

MINUTE N° 26/______

N° RG 25/00365 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QZNY

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 6 février 2026 et de Johanna PALMONT, greffière, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. LA MOULINIERE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sandrine COHEN de la SELARL ATTLAN-PAUTRE-COHEN-LETAILLEUR, avocate postulante au barreau de l’ESSONNE et par Maître Thomas TESTAUD DE MARCHAIN, avocat plaidant au barreau de PARIS

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A. DIAC

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante ni constituée

S.A.R.L. MEREVILLE AUTOMOBILE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Richard MIMOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1336

Monsieur [J] [S]

demeurant [Adresse 4] [Localité 1]

représenté par Maître Richard MIMOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1336

Monsieur [L], [N] [S]

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Richard MIMOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1336

Madame [M] [S]

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Richard MIMOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1336

Monsieur [Q] [S]

demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Richard MIMOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1336

DÉFENDEURS

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2025, la SCI LA MOULINIERE a assigné en référé la SARL MEREVILLE AUTOMOBILE, Monsieur [J] [S], Monsieur [L] [N] [S], Madame [M] [S] et Monsieur [Q] [S] devant le président du tribunal judiciaire d’Evry, au visa des articles 808 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, pour voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la SARL MEREVILLE AUTOMOBILE, Monsieur [J] [S], Monsieur [L] [N] [S], Madame [M] [S], Monsieur [Q] [S], des locaux objets du bail susvisé dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 7], et de tous occupants de leur chef, sous astreinte de 400 euros par jour de retard, avec le concours de la force publique ;

— Ordonner le transport des meubles et des voitures dans tel garde meubles et locaux qu’il plaira au tribunal d’indiquer aux frais et risque des défendeurs ;

— Condamner solidairement les défendeurs à payer à titre provisionnel à la Société Civile Immobilière LA MOULINIERE les sommes suivantes : 17.158,08 euros correspondant à l’arriéré impayé comptes arrêtés au 13 mars 2025, mois de mars 2025 inclus, 1.090 euros d’indemnités d’occupation mensuelles, les charges et taxes en sus, jusqu’à la libération des lieux et la remise des clefs et 250 euros d’indemnités d’occupation mensuelles des places de parking, les charges et taxes en sus, jusqu’à la libération des lieux et la remise des clefs ;

En tout état de cause :

— Ordonner l’expulsion des défendeurs des locaux non visés dans le bail, occupés illégalement et visés dans le procès-verbal établi le 28 novembre 2024 par Maître [K], commissaire de justice, et de tous occupants de leur chef, et ce sous astreinte de 400 euros par jour de retard à compter du mois qui suit la signification de la décision à intervenir, avec le concours de la force publique ;

— Ordonner l’évacuation de tous objets, voitures, gravats et encombrants entreposés dans la cour commune de l’ensemble immobilier dont s’agit, et ce sous astreinte de 400 euros par jour de retard à compter du mois qui suit la signification de la décision à intervenir, avec le concours de la force publique ;

— Ordonner le transport des meubles et des voitures dans tel garde meubles et locaux qu’il plaira au tribunal d’indiquer aux frais et risque des défendeurs ;

— Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l‘article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, y compris le commandement.

Par acte du 21 mars 2025, la SCI LA MOULINIERE a dénoncé l’assignation à la SA DIAC.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 avril 2025, puis a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été entendue à l’audience du 6 février 2026.

A l’audience du 6 février 2026, la SCI LA MOULINIERE, représentée par son avocat, a soutenu son acte introductif d’instance et s’est référée à ses conclusions n°1 (qui correspondent en réalité aux n°3) au terme desquelles elle sollicite de :

— Juger que la SARL MEREVILLE AUTOMOBILE, Monsieur [J] [S], Monsieur [L] [N] [S], Madame [M] [S] et Monsieur [Q] [S] occupent sans droit ni titre la cour, le hangar en rez-de-chaussée, le hangar au sous-sol et le studio en rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] appartenant à la SCI LA MOULINIERE ;

— Ordonner l’expulsion de la SARL MEREVILLE AUTOMOBILE, Monsieur [J] [S], Monsieur [L] [N] [S], Madame [M] [S] et Monsieur [Q] [S] et celle de tous occupants de leur chef des lieux occupés sans droit ni titre avec le concours de la force publique si besoin ;

— Juger qu’en cas d’expulsion, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

— Assortir l’expulsion d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Enjoindre la SARL MEREVILLE AUTOMOBILE, Monsieur [J] [S], Monsieur [L] [N] [S], Madame [M] [S] et Monsieur [Q] [S] de désencombrer la cour et remettre la parcelle et les locaux occupés dans un état convenable, permettant l’accès à l’appartement situé au premier étage de l’ensemble immobilier dans des conditions permettant d’effectuer des visites et une location, et ce dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé ce délai ;

— Fixer les indemnités d’occupation aux sommes provisionnelles suivantes :

* 1.090 euros mensuels outre la taxe foncière au titre de l’occupation du hangar en rez-de-chaussée,

* 50 euros mensuels par place de parking occupée au titre de l’occupation de la cour et des parkings,

* 980 euros mensuels, hors charges et outre la taxe foncière au titre de l’occupation du hangar au sous-sol,

* 450 euros mensuels hors charges et outre la taxe foncière au titre de l’occupation de l’appartement au rez-de-chaussée ;

— Juger que l’encombrement général de la parcelle gêne l’accès à l‘appartement situé au premier étage de l’ensemble immobilier et constitue un trouble manifestement illicite occasionnant un trouble de jouissance à la SCI LA MOULINIERE et juger que l’obligation de la SCI LA MOULINIERE de réparer ce trouble de jouissance n’est pas sérieusement contestable ;

— Juger que la mise en place d’un système de captation d’eau sauvage par la SARL MEREVILLE AUTOMOBILE caractérise un trouble manifestement illicite occasionnant un préjudice à la SCI LA MOULINIERE et juger que l’obligation de la SARL MEREVILLE AUTMOBILE de réparer ce préjudice n’est pas sérieusement contestable ;

En conséquence,

— Condamner solidairement la SARL MEREVILLE AUTOMOBILE, Monsieur [J] [S], Monsieur [L] [N] [S], Madame [M] [S] et Monsieur [Q] [S] à lui verser les sommes provisionnelles suivantes :

* 4.185,05 euros composée des indemnités d’occupation dues pour la période du 27 avril au 26 juin 2024 d’occupation du hangar au rez-de-chaussée et pour la taxe foncière 2024 et 2025,

* 51.000 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour les 51 mois d’occupation de la cour et des parkings,

* 38.220 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour les 39 mois d’occupation de du hangar au sous-sol,

* 13.500 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour les 30 mois d’occupation de l’appartement en rez-de-chaussée,

* 14.581 euros au titre du préjudice de jouissance subi,

* 3.000 euros au titre du préjudice moral subi,

* 4.680,58 euros au titre de la consommation d’eau excessive et 3.713,87 euros pour les coûts de réparation liés au système de captation sauvage d’eau mis en place ;

— Condamner solidairement la SARL MEREVILLE AUTOMOBILE, Monsieur [J] [S], Monsieur [L] [N] [S], Madame [M] [S] et Monsieur [Q] [S] à lui verser la somme de 1.443 euros au titre des frais de constats de commissaires de justice ;

— Condamner solidairement la SARL MEREVILLE AUTOMOBILE, Monsieur [J] [S], Monsieur [L] [N] [S], Madame [M] [S] et Monsieur [Q] [S] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI LA MOULINIERE expose que, par acte du 27 août 2021, elle a donné à bail dérogatoire à la SARL MEREVILLE AUTOMOBILE, Monsieur [J] [S], Monsieur [L] [N] [S], Madame [M] [S] et Monsieur [Q] [S] un hangar de 200m² et une cour abritant un ou plusieurs parkings payants situés [Adresse 8] à MEREVILLE, pour une durée de 32 mois à compter du 27 août 2021, soit jusqu’au 27 avril 2024. Elle indique avoir signifié aux défendeurs la non reconduction du bail par courrier du 26 avril 2024, réitéré par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 mai 2024. Elle précise avoir mis en demeure les défendeurs de quitter les lieux, en vain. Elle ajoute avoir constaté l’occupation sans droit ni titre du studio meublé situé au rez-de-chaussée du bâtiment et d’un autre hangar qui ne sont pas inclus dans le bail, que les places de parking occupées étaient supérieures aux cinq places déclarées par le preneur, une consommation excessive d’eau devant être mise à la charge du preneur et précise être dans l’impossibilité de mettre en location l’appartement situé au premier étage de l’immeuble en raison de l’encombrement organisé par les défendeurs. Elle indique également que, sa locataire payant ses loyers et charges de manière irrégulière, elle a été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice le 27 janvier 2025 un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 14.250 euros au titre des indemnités d’occupation impayées.

En défense, la SARL MEREVILLE AUTOMOBILE, Monsieur [J] [S], Monsieur [L] [N] [S], Madame [M] [S] et Monsieur [Q] [S], représentés par leur avocat, se référant à leurs conclusions écrites, ont sollicité de :

A titre principal :

— Juger n’y avoir lieu à référé,

— Condamner la SCI LA MOULINIERE aux entiers dépens,

— La condamner à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

— Constater l’existence d’un nouveau bail entre les parties,

— Constater que ce nouveau bail est régi par le statut des baux commerciaux,

— Dire et juger que les loyers sont intégralement réglés et qu’aucune dette locative certaines n’est caractérisée,

— Dire et juger que le commandement de payer est erroné et irrégulier,

— Dire que la clause résolutoire n’a pu valablement produire effet,

— Rejeter l’ensemble des demandes d’expulsion et de provision formées par la SCI LA MOULINIERE,

— Déclarer irrecevables en référé les demandes fondées sur une prétendue occupation illicite,

— Condamner la SCI LA MOULINIERE aux entiers dépens et à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que la demanderesse ne démontre pas avoir adressé le courrier aux défendeurs en date du 26 avril 2024 et que le second courrier a été reçu plus d’un mois après la fin du bail dérogatoire, de sorte qu’ils bénéficient de droit d’un bail commercial classique non écrit à compter du 27 avril 2024. Ils précisent que le studio occupé est un accessoire des locaux et, partant, que son occupation bénéficie d’un titre. Ils rappellent avoir régulièrement payé leurs loyers et charges de sorte que le commandement de payer est inopérant. Ils ajoutent que la demanderesse ne démontre pas l’occupation des places de parking. Ils considèrent que la discussion qui s’engage sur les troubles de jouissance évoqués et les préjudices allégués relève d’un débat devant le juge du fond et ne saurait donc être tranchée par le juge des référés. Ils estiment dès lors qu’il existe des contestations sérieuses permettant de rejeter l’ensemble des demandes formulées.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré au 10 mars 2026 et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il sera préalablement rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur les demandes d’expulsion

L’article 835 du Code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Sur ce, en application de l’article L.145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions de droit commun applicables aux baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Au cas présent, les parties ont conclu un bail précaire en date du 27 août 2021 portant sur les locaux suivants : un hangar avec porte coulissante permettant l’accès à des automobiles ou des camionnettes d’une surface d’environ 200m², une partie avec sol en béton, l’autre réservée au bureau et au stockage avec sol en bois, un robinet d’eau sans évier, un wc lave-main situé dans la cave, une cour pouvant abriter un ou plusieurs parkings payants, une grille d’accès à la cour. Etabli pour une durée de 32 mois, ce contrat prenait fin le 27 avril 2024.

Si la SCI LA MOULINIERE fait valoir l’existence d’un courrier en date du 26 avril 2024 exprimant sa volonté de mettre fin au bail, force est de constater qu’elle ne justifie pas de sa réception par les défendeurs, ni même d’un envoi en lettre recommandée avec accusé de réception.

Pour le second courrier en date du 23 mai 2024, il est relevé d’une part que le tampon de réception affiche la date du 27 mai 2024, et d’autre part qu’il n’a été adressé qu’à la SARL MEREVILLE AUTOMOBILE et Monsieur [J] [S] en sa qualité de gérant, et non aux autres défendeurs qui ont également la qualité de preneurs dans le cadre dudit bail.

Or, l’article L.145-5 précité du code de commerce dispose que si, à l’expiration de la durée du contrat, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail obéissant aux règles de droit commun des baux commerciaux.

Dès lors qu’en l’espèce la SCI LA MOULINIERE ne démontre pas avoir signifié à l’ensemble des preneurs, dans le mois suivant l’échéance du bail dérogatoire, sa volonté de mettre fin au bail, il existe une contestation sérieuse à l’allégation d’occupant sans droit ni titre du bien immobilier objet du bail.

En conséquence, en présence d’une contestation sérieuse, il n’y a pas lieu à référé sur la demande visant à voir expulser les défendeurs des locaux initialement loués. En outre, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence de dire s’il existe un nouveau bal entre les parties de sorte que la demande reconventionnelle en ce sens sera rejetée.

S’agissant des deux autres espaces, à savoir le hangar du sous-sol et le studio du rez-de-chaussée, dont la SCI LA MOULINIERE sollicite également l’expulsion, il est relevé d’une part que le hangar du sous-sol a fait l’objet d’un bail dérogatoire entre la SCI LA MOULINIERE et la SARL MEREVILLE AUTOMOBILE en date du 29 janvier 2023 jusqu’au 31 janvier 2024, sans que soient produits les éléments relatifs à la fin de ce bail.

En outre, alors que le constat établi par un commissaire de justice en date du 28 novembre 2024 montrait la présence au sous-sol d’un véhicule en cours de peinture de carrosserie, un second constat du 27 mars 2025 permet de montrer que la SCI LA MOULINIERE dispose des clés du local qui est vide de toute occupation.

Dès lors, en l’absence de preuve de l’actualité de l’occupation dont la SCI LA MOULINIERE se prévaut, il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’expulsion de ce lieu.

Par ailleurs, concernant le studio situé au rez-de-chaussée, dont il ressort du constat de commissaire de justice du 27 mars 2025 qu’il est occupé, il est relevé que les défendeurs ne contestent pas cette occupation mais allèguent qu’il s’agit d’un accessoire du bail dérogatoire.

Or, ce bien n’apparait pas dans la description des locaux loués au terme du bail dérogatoire signé le 27 août 2021.

Si l’existence d’un bail verbal est possible, l’appréciation de son existence relève du juge du fond. Néanmoins, en l’espèce, force est de constater que les défendeurs ne produisent aucun élément pouvant constituer un début de preuve en faveur d’un bail verbal permettant de considérer que le studio litigieux serait un accessoire du bail dérogatoire afférent au hangar.

Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse, la SARL MEREVILLE AUTOMOBILE, Monsieur [J] [S], Monsieur [L] [N] [S], Madame [M] [S] et Monsieur [Q] [S] doivent être considérés comme occupants sans droit ni titre de cet appartement.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite. Il appartient au juge des référés néanmoins de vérifier si l’expulsion ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie privée et du domicile en prenant en compte l’ensemble des intérêts en cause.

Or en l’espèce, il ressort des constats de commissaire de justice que ces locaux ne sont pas utilisés à usage d’habitation mais pour les repas du personnel.

Il n’y a donc pas lieu de réaliser un examen de la proportionnalité de l’ingérence dans le droit au respect de la vie privée et familiale et de la conformité du logement aux exigences de l’article 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande d’expulsion et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision.

Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, et de telle sorte qu’il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur la demande visant au désencombrement de la cour

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Au cas présent, la SCI LA MOULINIERE sollicite qu’il soit fait injonction aux défendeurs de désencombrer la cour et de remettre la parcelle et les locaux occupés dans un état convenable, permettant l’accès à l’appartement situé au premier étage de l’ensemble immobilier dans des conditions permettant d’effectuer des visites et une location, et ce dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé ce délai.

Or, alors que le bail dérogatoire du 27 août 2021 précise, au titre de la désignation des locaux et dépendances loués, la présence d’une cour pouvant abriter un ou plusieurs parkings payants, et qu’il a été précédemment observé l’existence de contestations sérieuses relatives à la prétendue fin du bail, l’occupation de cette cour par les défendeurs n’apparait pas constituer un trouble manifestement illicite justifiant qu’elle soit entièrement vidée.

Concernant l’accès à l’appartement situé au premier étage du bâtiment, il ressort du procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice en date du 28 novembre 2024 que « plusieurs véhicules sont entreposés devant l’immeuble de logement attenant, gênant l’accès paisible aux lieux ». Un second constat en date du 12 novembre 2025 mentionne que « plusieurs véhicules sont également stationnés en face de l’accès aux parties communes de l’immeuble contenant les logements ».

Il ressort de ces éléments qu’apparait établie, avec l’évidence requise devant le juge des référés, que l’usage fait de la cour par les défendeurs gêne l’accès à l’immeuble contenant les logements.

Il sera, dès lors, fait injonction à la SARL MEREVILLE AUTOMOBILE, Monsieur [J] [S], Monsieur [L] [N] [S], Madame [M] [S] et Monsieur [Q] [S] de libérer l’accès aux parties communes de l’immeuble en retirant tout matériel entreposé ou tout véhicule garé devant les portes d’accès, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au titre des indemnités d’occupation

La SCI LA MOULINIERE sollicite la condamnation de la SARL MEREVILLE AUTMOBILE, Monsieur [J] [S], Monsieur [L] [N] [S], Madame [M] [S] et Monsieur [Q] [S] à lui payer plusieurs sommes provisionnelles à titre d’indemnité d’occupation des lieux dont elle demandait l’expulsion.

S’agissant des locaux objets du bail, il sera à ce titre rappelé que, compte tenu des contestations sérieuses retenues pour le non renouvellement du bail dérogatoire applicable au 27 août 2021, il n’y a pas lieu de condamner les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation pour ces locaux et cour, seuls les loyers et les charges étant dues.

Sur le hangar du rez-de-chaussée, la somme demandée pour la période du 27 avril au 26 juin 2024, d’un montant de 4.185,05 euros ne correspond pas au décompte annexé au commandement de payer délivré par commissaire de justice en date du 27 janvier 2025 au terme duquel, au 26 juin 2024, restait due la somme de 1.170 euros pour le hangar, ni au décompte produit en pièce 17.2 qui fait apparaitre la somme de 2.220 euros à laquelle s’ajoutent 1.685,05 euros au titre des taxes foncières 2024 et 2025. Les défendeurs produisent en outre leurs relevés de compte qui confirment qu’un certain nombre des paiements réclamés ont été payés. Ces éléments ne permettent pas de considérer que la somme demandée par la SCI LA MOULINIERE serait due avec l’évidence requise devant le juge des référés. Il n’y a donc pas lieu à référé au titre d’une provision sur indemnité d’occupation pour le hangar.

S’agissant de la cour à usage de parking, pour laquelle la SCI LA MOULINIERE prétend que seraient dus mensuellement 50 euros par places, l’indemnité demandée étant calculée sur la base de cinq places occupées, il apparait, d’une part, que l’usage de la cour est visé au titre du bail dérogatoire litigieux et qu’il mentionne l’existence de « parkings payants » dans cette cour. Cependant, force est de constater que ce contrat ne fixe aucun loyer pour l’usage des places, de sorte qu’une interprétation des clauses contractuelles est nécessaire pour savoir si la mention « parkings payants » entraine le paiement d’un loyer et son montant. D’autre part, aucune expulsion n’ayant été prononcée, il n’apparait pas dû d’indemnité d’occupation sur ce fondement. Ainsi, la somme demandée n’apparait pas due avec l‘évidence requise devant le juge des référés, une interprétation du contrat par le juge du fond s’avérant nécessaire. Il n’y a ainsi pas lieu à référé sur ce point.

S’agissant du hangar sous-terrain, qui a fait l’objet d’un bail dérogatoire entre la SCI LA MOULINIERE et la SARL MEREVILLE AUTOMOBILE du 1er février 2023 au 31 janvier 2024, il sera préalablement relevé que les conditions de fin du bail ne sont pas précisées, de sorte qu’aucun des éléments produits ne permet de savoir s’il a effectivement pris fin au 31 janvier 2024.

Si le constat de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024 confirme qu’à cette date ce hangar était effectivement utilisé pour de la peinture de carrosserie, il demeure un doute sur le caractère illicite de cette occupation. En outre, la SCI LA MOULINIERE ne justifie d’aucune demande au titre de l’occupation de ce lieu avant un courrier de mise en demeure du 6 décembre 2024 adressé à la seule SARL MEREVILLE AUTOMOBILE, pour lequel aucun accusé de réception n’est produit, et qui ne formule aucune demande en paiement au titre de cette occupation.

Dès lors, en l’absence d’élément relatif à la fin du bail dérogatoire relatif au hangar du sous-sol et de demande formulée antérieurement à la présente assignation, il n’apparait pas, avec l’évidence requise devant le juge des référés, que l’obligation que la SCI LA MOULINIERE entend mettre à la charge des défendeurs soit établie avec l’évidence requise devant le juge des référés, ni quant à son principe, qu’à sa durée ou son montant. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

S’agissant de l’occupation du studio, pour laquelle il est fait droit à la demande d’expulsion, il y a lieu de constater qu’elle est établie par le procès-verbal de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024 et n’est pas évoquée dans les échanges antérieurs entre les parties tels qu’ils sont versés au débat. Elle est en revanche évoquée dans le courrier de mise en demeure en date du 6 décembre 2024, adressé à la seule la SARL MEREVILLE AUTOMOBILE, dont l’accusé de réception n’est pas produit.

Dès lors, l’obligation de la SARL MEREVILLE AUTOMOBILE, Monsieur [J] [S], Monsieur [L] [N] [S], Madame [M] [S] et Monsieur [Q] [S] de verser une indemnité d’occupation pour la période allant du 28 novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux apparait établie avec l’évidence requise devant le juge des référés.

Cependant, il demeure un doute sur l’actualité d’une occupation en raison de la production d’une facture, en date du 30 juin 2025, établie au nom de la SARL SODAPA dont le lien avec la demanderesse n’est pas démontré, concernant le renforcement d’une porte et la pose d’un cadenas antieffraction avec cache métallique. Ce doute, susceptible de constituer une contestation sérieuse, conduit à limiter l’évaluation de la somme provisionnelle due à la date du 30 juin 2025.

Il ressort du contrat de bail à usage d’habitation signé précédemment en date du 21 décembre 2019 dont l’état des lieux de sortie a été établi le 28 mai 2023, que ce studio était loué précédemment pour la somme mensuelle de 450 euros.

Ainsi, pour la période du 28 novembre 2024 au 30 juin 2025, il sera alloué à la SCI LA MOULINIERE une provision de 3.150 euros à titre d’indemnité d’occupation du studio.

Au titre de la consommation d’eau et des réparations engagées

S’agissant de la provision à valoir sur la consommation d’eau et la réparation du système après installation d’un tuyau de captation de l’eau, il ressort du procès-verbal établi par un commissaire de justice en date du 28 novembre 2024 qu’est constaté, dans les toilettes du studio situé au rez-de-chaussée, « le raccordement d’un tuyau qui abouti aux toilettes extérieures, lesquels sont en très mauvais état ». Ce système n’est pas constaté dans les procès-verbaux suivants.

Ainsi, il est relevé que parmi les différentes factures d’intervention produites une seule concerne expressément le détournement d’eau allégué, et se trouve complétée par une attestation de la société intervenante qui confirme que « le régulateur de pression qui avait été manipulé pour détourner l’eau » a nécessité une réparation. Cette attestation n’a pas été commentée en défense. Cette facture, en date du 27 décembre 2024, d’un montant de 1.243 euros, permet de considérer que l’obligation de la SARL MEREVILLE AUTOMOBILE, Monsieur [J] [S], Monsieur [L] [N] [S], Madame [M] [S] et Monsieur [Q] [S] de rembourser les frais engagés est établie avec l’évidence requise devant le juge des référés. En revanche, les autres factures produites, qui sont soit distantes dans le temps, soit établies au nom de la SARL SODAPA qui n’est pas la demanderesse, n’apparaissent pas exemptes de contestations sérieuses.

En conséquence, la SARL MEREVILLE AUTOMOBILE, Monsieur [J] [S], Monsieur [L] [N] [S], Madame [M] [S] et Monsieur [Q] [S] seront condamnés à payer à la SCI LA MOULINIERE la somme provisionnelle de 1.243 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice matériel.

Au titre de la consommation d’eau, la SCI LA MOULINIERE sollicite une provision de 4.680,58 euros. A l’appui de sa demande, elle produit une facture VIOLIA du 16 octobre 2025 pour un montant de 809,07 euros consommé du mois de mai au mois d’octobre 2025 et 3.871,51 euros pour le solde antérieur.

Mais, il apparait qu’aucun élément n’est fourni pour identifier l’antériorité du solde annoncé, ni aucun décompte permettant d’en déduire les avances prévues au contrat de bail et qui devraient en être imputées. Dès lors, faute de décompte précis, le juge des référés n’ayant pas à reconstituer ledit décompte à la place des parties, le montant de l’obligation incombant aux défendeurs n’apparait pas avec l’évidence requise devant le juge des référés. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Au titre des préjudices de jouissance et moral

La SCI LA MOULINIERE sollicite une provision au titre de ses préjudices de jouissance et moral subis du fait des occupations illicites des différents espaces du site immobilier dont elle est propriétaire.

Cependant, alors qu’un examen au fond est nécessaire pour statuer sur l’existence d’un bail commercial pour les locaux principaux et que plusieurs demandes ont été rejetées faute d’évidence établie, il ne résulte d’aucun des éléments produits que le principe comme le quantum de la responsabilité de la SARL MEREVILLE AUTOMOBILE, Monsieur [J] [S], Monsieur [L] [N] [S], Madame [M] [S] et Monsieur [Q] [S] dans les préjudices invoqués par la SCI LA MOULINIERE seraient démontrés dans des conditions de nature à permettre l’octroi d’une provision.

En conséquence, il n’y a lieu à référé sur cette demande.

Au titre des frais de commissaire de justice

La SCI LA MOULINIERE sollicite la somme de 1.443 euros au titre des frais de commissaires de justice engagés, comprenant trois procès-verbaux de constat et un commandement de payer.

Cependant, ces frais relèvent soit des dépens, soit des frais irrépétibles et seront examinés à ce titre. Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande provisionnelle formulée à ce titre.

Sur les frais et dépens

La SARL MEREVILLE AUTOMOBILE, Monsieur [J] [S], Monsieur [L] [N] [S], Madame [M] [S] et Monsieur [Q] [S], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente procédure de référé.

Dès lors, en application de l’article 700 du code de procédure civile, ils seront condamnés in solidum à payer à la SCI LA MOULINIERE une indemnité de procédure, comprenant les frais de commissaire de justice dont le remboursement est réclamés et non compris dans les dépens, qu’il est équitable de fixer à la somme de 2.300 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

ORDONNE l’expulsion de la SARL MEREVILLE AUTOMOBILE, Monsieur [J] [S], Monsieur [L] [N] [S], Madame [M] [S] et Monsieur [Q] [S] et celle des occupants de leur chef, du studio situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 7], sans délai à compter de la signification de la présente ordonnance, et sous astreinte passé de ce délai de 100 euros par jour de retard pendant 6 mois ;

DIT n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte ;

RAPPELLE que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle du studio, situé au rez-de-chaussée [Adresse 7], à la somme de 450 euros ;

CONDAMNE in solidum la SARL MEREVILLE AUTOMOBILE, Monsieur [J] [S], Monsieur [L] [N] [S], Madame [M] [S] et Monsieur [Q] [S] à payer à la SCI LA MOULINIERE la somme provisionnelle de 3.150 euros au titre de l’indemnité d’occupation du studio pour la période allant du 28 novembre 2024 au 30 juin 2025 ;

CONDAMNE la SARL MEREVILLE AUTOMOBILE, Monsieur [J] [S], Monsieur [L] [N] [S], Madame [M] [S] et Monsieur [Q] [S], in solidum, à procéder, dans la cour commune dont ils ont l’usage au titre du bail dérogatoire applicable au 27 août 2021 pour les locaux sis [Adresse 7], au désencombrement des accès à l’immeuble d’habitation et à ses parties communes, et ce, dans un délai maximum de 15 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai pendant 3 mois ;

DIT n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte ;

CONDAMNE in solidum la SARL MEREVILLE AUTOMOBILE, Monsieur [J] [S], Monsieur [L] [N] [S], Madame [M] [S] et Monsieur [Q] [S] à payer à la SCI LA MOULINIERE la somme provisionnelle de 1.243 euros au titre du remboursement des frais de réparation visant à annuler un réseau d’eau inhabituel ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum la SARL MEREVILLE AUTOMOBILE, Monsieur [J] [S], Monsieur [L] [N] [S], Madame [M] [S] et Monsieur [Q] [S] à payer à la SCI LA MOULINIERE la somme de 2.300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SARL MEREVILLE AUTOMOBILE, Monsieur [J] [S], Monsieur [L] [N] [S], Madame [M] [S] et Monsieur [Q] [S] aux entiers dépens de la présente procédure.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 10 mars 2026, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,