TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] C.C.C.

délivrées le :

à M^e BOURQUELOT (E0586)

M^e RENAUD (P0139)

Mme [D]

Mme [E]

■

18° chambre

3ème section

N° RG 21/11162

N° Portalis 352J-W-B7F-CVCKL

N° MINUTE : 2

Assignation du :

01 Septembre 2021

EXPERTISE

[G] [D]

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

rendue le 02 Février 2026

DEMANDERESSE

Madame [Y] [X]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Judith BOURQUELOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0586

DÉFENDERESSE

S.A.S. SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE NORMANDIE (RCS de [Localité 10] 552 149 155)

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Philippe RENAUD de la S.E.L.A.R.L. RENAUD – ROUSTAN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0139

MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Cassandre AHSSAÏNI, Juge, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 01 Décembre 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 02 février 2026.

ORDONNANCE

Rendue publiquement

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 27 février 2011, la S.A.S. Société immobilière de Normandie (ci-après : la SIN) a donné à bail commercial renouvelé à Mme [Y] [X] des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 11]. Ce bail a été consenti pour neuf ans à effet du 1er octobre 2010 au 30 septembre 2019, pour l’exercice de l’activité de commerce d’artiste peintre. Le loyer annuel a été fixé à la somme de 4 000 euros en principal, payable à terme trimestriel.

Par acte d’huissier du 27 juin 2019, Mme [X] a signifié à la SIN une demande de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2019.

Par acte d’huissier du 12 septembre 2019, la SIN a refusé cette demande et rappelé que le bail expirait donc le 30 septembre 2019, lui offrant le paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte d’huissier du 1er septembre 2021, Mme [X] a assigné la SIN devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction due par la bailleresse à la somme de 100 000 euros. Il s’agit de la présente instance.

La SIN ayant parallèlement saisi le juge des référés, celui-ci a rendu le 1er décembre 2021 une ordonnance par laquelle il a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [Z], visant à déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [X].

L’expert a déposé le 1er août 2024 son rapport, évaluant à 4 743 euros HT/HC/an l’indemnité d’occupation due à compter du 1er octobre 2019 par la preneuse évincée.

La SIN a alors assigné Mme [X], par acte extrajudiciaire du 30 novembre 2023 en condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation annuelle de 8 000 euros HT/HC. Cette affaire a été jointe à la présente le 16 décembre 2024.

Dans la présente instance, Mme [X] a saisi la juge de la mise en état par conclusions d’incident notifiées le 9 avril 2025.

L’incident a été plaidé à l’audience du 1er décembre 2025 et mis en délibéré au 2 février 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions d’incident notifiées le 14 novembre 2025, Mme [X] demande à la juge de la mise en état de :

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction,

— débouter la SIN de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation provisionnelle,

— subsidiairement, lui accorder un délai de 24 mois pour payer le rappel d’indemnités d’occupation depuis le 1er octobre 2019,

— débouter la SIN de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Par dernières conclusions d’incident notifiées le 21 novembre 2025, la SIN demande à la juge de la mise en état :

— de fixer provisionnellement l’indemnité d’occupation due au 1er octobre 2019 par Mme [X] à la somme de 4 743 euros HT soit 329,25 euros HT par mois, charges en plus,

— de condamner Mme [X] à lui payer à titre provisionnel cette indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2019,

— de lui donner acte de ses protestations et réserves sur la mesure d’expertise,

— subsidiairement, d’octroyer un délai de six mois maximum pour le paiement de l’indemnité d’occupation provisionnelle,

— de condamner Mme [X] à lui payer 1 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— de réserver les dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur la demande d’expertise portant sur l’indemnité d’éviction

Selon l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur doit payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Les articles 143 et 144 du code de procédure civile disposent en outre que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

L’article 789 5° précise que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation, seul compétent pour ordonner toute mesure d’instruction.

En l’espèce, le droit de Mme [X] au versement d’une indemnité d’éviction est établi. Aucune partie ne produisant d’éléments permettant de l’évaluer, une expertise judiciaire est nécessaire pour en fixer le montant.

La provision à valoir sur les frais d’expertise sera mise à la charge de la bailleresse, à l’origine de l’éviction.

Sur l’indemnité d’occupation provisionnelle

En vertu de l’article 789, 3°, le juge de la mise en état peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Par ailleurs, l’article L. 145-28 du code de commerce prévoit que jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En l’espèce, une expertise judiciaire portant sur l’évaluation de l’indemnité d’occupation due par Mme [X] a déjà été diligentée. Au terme de ses opérations, l’expert a évalué la valeur locative en renouvellement à compter du 1er octobre 2019 à la somme annuelle en principal de 5 270 euros, à laquelle il a proposé d’appliquer un coefficient de précarité de 10 %, soit une indemnité d’occupation statutaire estimée par lui à 4 743 euros par an.

La SIN sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation provisionnelle à la somme évaluée par l’expert, alors que Mme [X] indique qu’elle entend contester cette évaluation, et notamment le coefficient de précarité proposé.

Force est de constater que si l’obligation de paiement de Mme [X] n’est pas sérieusement contestable en son principe, le quantum de la créance l’est en revanche. La fixation de l’indemnité d’occupation nécessite un débat sur le fond, qui aura lieu devant la formation de jugement.

Au demeurant, dès lors que le loyer annuel fixé par le bail du 27 février 2011 s’élevait à 4 000 euros en principal, le différentiel entre l’indemnité d’occupation provisionnelle actuellement payée par Mme [X] sur le fondement du dernier loyer et l’indemnité provisionnelle sollicitée par la SIN est résiduel.

En tout état de cause, les indemnités d’occupation et d’éviction seront amenées à se compenser.

Par suite, la demande de la SIN sera rejetée.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 1530 du code de procédure civile, la conciliation et la médiation s’entendent de tout processus structuré par lequel plusieurs personnes tentent, avec l’aide d’un tiers, de parvenir à un accord destiné à la résolution du différend qui les oppose.

Par ailleurs, en vertu des trois premiers alinéas de l’article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur de justice ou le médiateur.

Enfin, il résulte de l’article 1536 dudit code qu’en dehors ou au cours d’une instance, des personnes qu’un différend oppose peuvent, d’un commun accord, tenter d’y mettre fin à l’amiable avec le concours d’un conciliateur de justice ou d’un médiateur.

En l’espèce, eu égard à la nature du présent litige, il apparaît opportun que les parties puissent recourir, dans le cadre de l’expertise judiciaire, à une mesure leur permettant de rechercher ensemble, avec l’aide d’un tiers neutre, une solution rapide et négociée dans un cadre confidentiel.

En conséquence, il convient de leur enjoindre de rencontrer une médiatrice selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision, laquelle pourra leur donner les explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une mesure de médiation et, avec l’accord des parties, accomplir sa mission dans le cadre d’une médiation conventionnelle.

Sur les frais de l’incident et l’exécution provisoire

En application de l’article 790 du code de procédure civile, les dépens et les frais irrépétibles seront réservés.

Il sera enfin rappelé que selon l’article 514 du code de procédure civile, cette décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

ORDONNE une expertise aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction,

DÉSIGNE pour y procéder :

[G] [D]

[Adresse 2]

[Courriel 9]

01-42-65-31-12

Avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire, de :

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux situés [Adresse 6] à [Localité 11], les décrire,

* dresser le cas échéant la liste du personnel employé par Madame [Y] [X],

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due à Madame [Y] [X] dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial, de tous autres préjudices engendrés par l’éviction,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

* à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui auraient été applicables à la date d’effet du congé,

* rendre compte de tout et donner son avis motivé au sein d’un rapport dressant ses constatations et conclusions,

* tenter de concilier les parties,

FIXE à la somme de 4 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.A.S. SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE NORMANDIE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 7]) au plus tard le 2 avril 2026, avec une copie de la présente décision,

RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que la juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

DIT que l’expert accomplira sa mission en application des dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

DIT que l’expert judiciaire devra communiquer un pré-rapport de ses opérations à l’ensemble des parties,

ENJOINT aux parties, en l’absence de conciliation intervenue à l’initiative de l’expert judiciaire, de rencontrer en qualité de médiatrice :

Madame [B] [E]

[Adresse 1]

06 33 43 34 24

[Courriel 8]

avec pour mission :

* d’informer les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation,

* de recueillir le consentement des parties à une mesure de médiation conventionnelle,

DIT que la médiatrice n’interviendra qu’après que l’expert judiciaire l’aura informée de la transmission aux parties de son pré-rapport,

DIT que l’expert judiciaire suspendra ses opérations d’expertise après la transmission aux parties de son pré-rapport, dans l’attente que la médiatrice ait mené à bien sa mission,

DIT qu’à l’issue du rendez-vous d’information, devant intervenir dans le délai de deux mois à compter de la transmission aux parties de son pré-rapport par l’expert judiciaire, dans l’hypothèse où l’une et/ou l’autre des parties refuserai(en)t le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de l’une et/ou de l’autre des parties dans le délai fixé par la médiatrice :

— la médiatrice en avisera immédiatement l’expert judiciaire ainsi que la juge chargée du contrôle des expertises,

— la mission de la médiatrice prendra fin sans rémunération,

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord pour participer à une mesure de médiation conventionnelle :

— la médiatrice pourra commencer immédiatement ses opérations de médiation, pour une durée et suivant des modalités financières qui seront librement convenues entre elle et les parties, conformément aux dispositions des articles 1536 à 1536-4 du code de procédure civile,

— la médiatrice en avisera sans délai l’expert judiciaire ainsi que la juge chargée du contrôle des expertises,

— le cours des opérations d’expertise judiciaire demeurera suspendu, sauf en cas de nécessité d’investigations complémentaires indispensables à la solution du litige,

ORDONNE qu’au terme de la mesure de médiation conventionnelle, la médiatrice informe l’expert judiciaire ainsi que la juge chargée du contrôle des expertises que les parties, soit sont parvenues, soit ne sont pas parvenues, à un accord,

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert judiciaire déposera son rapport en l’état du pré-rapport qu’il aura établi, et pourra solliciter la fixation de sa rémunération conformément aux dispositions des articles 282 et 284 du code de procédure civile,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, l’expert judiciaire reprendra le cours de ses opérations d’expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’il n’a reçu aucun dire,

DIT qu’en l’absence de conciliation et en cas de refus ou d’échec de la médiation conventionnelle, l’expert judiciaire déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu’il en délivrera copie aux parties,

DIT que l’expert judiciaire adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173, 282 et 284 du code de procédure civile, et qu’il mentionnera l’ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

DEMANDE à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe de la 18ème chambre – 3ème section du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 30 janvier 2027,

RAPPELLE qu’en cas d’empêchement légitime, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête, outre qu’il pourra solliciter la prorogation du délai de dépôt ou encore demander la consignation d’une provision complémentaire,

DIT que cette mesure d’instruction sera exécutée sous le contrôle du juge de la mise en état de la 18ème chambre – 3ème section du tribunal judiciaire de Paris,

DÉBOUTE la S.A.S. SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE NORMANDIE de sa demande de fixation d’indemnité d’occupation provisionnelle,

RÉSERVE les dépens,

REJETTE toute autre demande.

L’affaire est renvoyée à la mise en état du 8 juin 2026 à 11h30 pour vérification du bon versement de la consignation et de la mise en place des opérations d’expertise.

Il est rappelé que sauf convocation spécifique à l’initiative de la juge de la mise en état ou d’entretien avec cette dernière sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA. Les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00.

Faite et rendue à [Localité 10] le 02 février 2026

Le Greffier La Juge de la mise en état

Henriette DURO Cassandre AHSSAÏNI