Tribunal Judiciaire d'Évry, 8e chambre, 28 mai 2026, n° 26/01668

TJ Évry 28 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, 8e ch., 28 mai 2026, n° 26/01668
Numéro(s) :	26/01668
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 juin 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Manuel RAISON
Cabinet(s) :	RAISON AVOCATS
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la [ Adresse 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 28 Mai 2026

AFFAIRE N° RG 26/01668 – N° Portalis DB3Q-W-B7K-RPPT

NAC : 72I

Jugement Rendu le 28 Mai 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER [Localité 1], société par actions simplifiée, immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le numéro 302 163 704, dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [T] [J], demeurant [Adresse 3]

comparant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 05 Mars 2026,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 09 Avril 2026 et mise en délibéré au 28 Mai 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [T] [J] est propriétaire des lots numéros 19, 64 et 65 au sein de la résidence en copropriété [Etablissement 1] sise [Adresse 4] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], représenté par son syndic en exercice, la société Citya Immobilier [Localité 1], a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, M. [T] [J] devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes, aux fins de :

— Recevoir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 6] située [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la société Citya Immobilier [Localité 1], en son action ;

— L’en déclarer bien fondé ;

En conséquence :

— Condamner M. [T] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 6] située [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la société Citya Immobilier [Localité 1], la somme totale de 5 273,45 euros, correspondant à :

• 2 518,62 euros à titre principal, charges exigibles arrêtées au 19 février 2026 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 janvier 2026 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

• 1 711,23 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice de l’année 2026 devenues exigibles par anticipation ;

• 1 043,60 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

— Condamner M. [T] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] située [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la société Citya Immobilier [Localité 1], la somme totale de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts;

— Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts;

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir;

— Condamner M. [T] [J] aux entiers dépens.

A l’audience du 9 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance, excepté en ce qui concerne la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges qu’il a actualisé à la somme de 2 218,62 euros, le défendeur ayant réglé une somme de 300,00 euros depuis l’assignation.

Il s’en rapporte au tribunal concernant l’octroi de délais de paiement.

M. [T] [J] a comparu à l’audience du 9 avril 2026.

Il ne conteste ni le principe ni le montant de la dette au titre des charges de copropriété mais conclut au rejet des demandes présentées en paiement de dommages et intérêts, en paiement de frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, en paiament de frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Il sollicite des délais de paiement en expliquant qu’il a 3 enfants majeurs et un mineur à charge, dont 2 étudiants et qu’il exerce la profession de cariste logistique et perçoit un salaire mensuel de 1 771,78 euros, dont il justifie, le cumul net fiscal figurant sur sa fiche de paie de décembre 2025 s’élevant à 26 037,75 euros.

Il affirme ne plus avoir de crédit immobilier sur les biens objet de la présente procédure.

***

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.(…)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 6 janvier 2026, adressée en recommandé avec avis de réception à M. [J] [T], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.

Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] sollicite le paiement de la provision exigible le 1er janvier 2026 d’un montant de 570,41 euros (542,74 euros au titre de la provision sur charges et 27,67 euros au titre du fonds travaux ALUR) et précise qu’à défaut de règlement de cette somme sous 30 jours, le bénéfice du terme sera perdu et les provisions du budget prévisionnel de l’année 2026, d’un montant de 1711,23 euros ainsi que l’arriéré de charges de 3 722,22 euros seront immédiatement exigibles.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

S’agissant des charges de copropriété exigibles arrêtées au 19 février 2026

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] et M. [T] [J] s’accordent pour dire que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges exigibles arrêtées au 19 février 2026, sur la période du 26 mars 2025 au 19 février 2026, 1er appel de fonds 2026, fonds travaux ALUR, EVACUATION DE 2 MACHINES EN DECHETTERIE et virement du 19 février 2026 de 200,00 euros inclus, s’élève à la somme de 2 218,62 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 570,41 euros à compter du 6 janvier 2026, date de la mise en demeure, et sur le surplus à compter du 5 mars 2026, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges provisionnelles devenues exigibles par anticipation

M. [T] [J] ne contestant ni le principe ni le montant des charges réclamées. Il est donc établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] peut prétendre, au titre des charges provisionnelles devenues exigibles par anticipation pour la période du 2ème trimestre 2026 au 4ème trimestre 2026 inclus, s’élève à la somme de 1 711,23 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [T] [J], laquelle ne se présume pas, au surplus dans un contexte où le défendeur ne conteste ni le principe ni le montant de la dette, démontrant sa bonne foi, et demande des délais de paiement pour apurer sa dette.

Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] de sa demande d’indemnisation.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] réclame une somme de 1 043,60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais intitulés “CONTENTIEUX” de 200,00 euros, 480,00 euros et 120,00 euros ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès du défendeur.

Les frais de mise en demeure du 18 juin 2025, dont la lettre et l’accusé de réception sont versés aux débats, apparaissent bien fondés pour leur montant de 45,60 euros conforme à la tarification du contrat de syndic pour ce type de prestation.

Les frais de la mise en demeure du 3 juillet 2025, d’un montant de 198,00 euros apparaissent bien fondés, la lettre et l’accusé de réception étant versés aux débats, mais il convient d’en réduire le montant à 45,60 euros, conformément au tarif du contrat de syndic pour ce type de prestation.

En conséquence, M. [T] [J] est condamné au paiement de la somme de 91,20 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, M. [T] [J] sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette. Il justifie à l’audience sur présentation sur son téléphone portable de sa fiche de paie de décembre 2025 d’un cumul net fiscal de 26 037,75 euros. Sa fiche de paie de février 2026 fait apparaître qu’il travaille en qualité de cariste logistique pour la société Euro Logistics au [Localité 4] et qu’il a perçu un revenu mensuel de 1 771,78 euros.

Il déclare qu’il n’a plus de crédit immobilier à rembourser sur les biens objet de la présente procédure.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] s’en rapporte à la décision du tribunal.

Au vu de ces éléments, il y a lieu d’accorder à M. [T] [J] un délai pour s’acquitter de sa dette selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, étant précisé qu’en cas de non respect des modalités du délai accordé et de non paiement d’un seul versement à son échéance, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

M.[T] [J], qui succombe, est condamné aux dépens de l’instance.

Il apparaît équitable par ailleurs de la condamner à payer une somme de 1 200,00 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE M. [T] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] la somme de 2 218,62 euros au titre des charges exigibles arrêtées au 19 février 2026, sur la période du 26 mars 2025 au 19 février 2026, 1er appel de fonds 2026, fonds travaux ALUR, EVACUATION DE 2 MACHINES EN DECHETTERIE et virement du 19 février 2026 de 200,00 euros inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 570,41 euros à compter du 6 janvier 2026, date de la mise en demeure, et sur le surplus à compter du 5 mars 2026, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement

CONDAMNE M. [T] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 1 711,23 euros au titre des charges provisionnelles devenues exigibles par anticipation pour la période du 2ème trimestre 2026 au 4ème trimestre 2026 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts

CONDAMNE M. [T] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 6] la somme de 91,20 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

AUTORISE M. [T] [J] à s’acquitter du règlement de la dette en 23 versements mensuels de 170,00 euros, le 24ème et dernier versement correspondant au solde de la dette, en plus du règlement des charges et provisions courantes

DIT que, faute pour M. [T] [J] de payer au terme fixé, en sus des provisions et charges courantes, tout ou partie de cette somme, le tout deviendra immédiatement exigible

CONDAMNE M. [T] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 6] la somme de 1 200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M. [T] [J] aux entiers dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT HUIT MAI DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,