TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 12 Février 2026

AFFAIRE N° RG 23/01139 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PEAO

NAC : 72A

Jugement Rendu le 12 Février 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 2], [Adresse 3], [Adresse 4], [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son Syndic en exercice, la Société ATRIUM GESTION dont le siège social est situé [Adresse 6]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [M] [X], demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Karim GALE, avocat au barreau de l’ESSONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-91228-2025-2804 du 12/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 28 novembre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 13 Novembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 12 Février 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [M] [X] est propriétaire des lots n°310 et 582 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 8] située [Adresse 9], [Adresse 10], [Adresse 11], [Adresse 12] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son syndic la Sas Atrium Gestion a fait assigner M. [M] [X] devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement d’un arriéré de charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés, outre sa condamnation au paiement de frais de recouvrement, de dommages et intérêts et de frais irrépétibles.

*

En l’état de ses dernières conclusions en réplique n°1, régulièrement notifiées par Rpva le 10 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] demande au tribunal de:

CONDAMNER Monsieur [M] [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 13] [Adresse 8] sise [Adresse 2], [Adresse 14], [Adresse 15], [Adresse 16] à [Localité 3] la somme en principal de 26.299,70 € à titre des charges de copropriété impayées et arrêtées au 1er janvier 2024 inclus, et représentant :

o 21.296,85 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

o 2.744,60 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

o 224,25 € au titre des frais d”huissier relatifs à la délivrance de la sommation de payer du 26 février 2021 et de l”assignation introductive d”instance ;

o 2.034,00 € au titre des honoraires d”avocat.

ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur [M] [X] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

o de la mise en demeure notifiée par la Société ATRIUM GESTION, Syndic, en date du 18 septembre 2020 d’avoir à payer la somme de 4.234,43 € ;

o de la sommation notifiée par la SCP [T] [P] – [U], Huissiers de Justice, en date du 26 février 2021 d’avoir à payer la somme de 8.342,41 € ;

o de l’assignation introductive d’instance sur la somme de 21.071,66 € ;

o à compter de la régularisation des présentes conclusions pour le surplus.

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNER Monsieur [M] [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 13] [Adresse 8] sise [Adresse 2], [Adresse 3], [Adresse 10], [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 2.600,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER Monsieur [M] [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 13] [Adresse 8] sise [Adresse 17], [Adresse 12] à [Localité 3] une indemnité de 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre de 1'AARPI AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile, comprenant notamment les frais de sommation de payer dont le montant s’élève à la somme de 224,25 €.

*

En l’état de ses dernières conclusions, notifiées par Rpva le 22 mai 2024, M. [M] [X] demande au tribunal de:

Dire et juger Monsieur [X] recevable dans sa demande de délai,

Accorder à Monsieur [X] un délai de 24 mois pour le paiement des sommes dues et réclamées,

Dire et juger que pendant ce délai Monsieur [X] réglera par mensualités de 250 euros en sus des appels de charges à intervenir,

Débouter le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 8] en sa demande relative au paiement de dommages et intérêts pour un montant de 1900 euros,

Débouter le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 8] en sa demande relative au paiement des frais engagés au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 et à défaut de minorer ladite sommes.

Débouter le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 8] en sa demande relative au paiement de frais engagés au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Débouter le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 8] de toutes autres demandes,

Condamner le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 8] en tous les dépens.

*

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée par ordonnance en date du 28 novembre 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience de juge rapporteur du 13 novembre 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaires de M. [M] [X] qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété;

— les procès verbaux des assemblées générales

— les appels de fonds et charges sur les périodes concernées,

— et des décomptes (pièces 8 et 50 du demandeur), des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 1er janvier 2024 Prov./Chg courante et cotisation Fonds travaux 01/01/2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 21.296,85 euros.

Le défendeur ne conteste ni le principe ni le montant de la dette réclamée au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux.

En l’absence de tout moyen de contestation soulevé par le défendeur, il convient de dire que la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] s’élève à la somme de 21.296,85 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés arrêtés au 1er janvier 2024, Prov./Chg courante et cotisation Fonds travaux 01/01/2024 inclus.

Conformément à la demande présentée qui n’est pas contestée, il convient de dire que cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de:

— de la mise en demeure notifiée par la Société ATRIUM GESTION, Syndic, en date du 18 septembre 2020, sur la somme de 4.234,43 € ;

o de la sommation notifiée par la SCP [T] [P] – [U], Huissiers de Justice, en date du 26 février 2021 sur la somme de 8.342,41 € ;

o de l’assignation introductive d’instance du 21 février 2023 sur la somme de 21.071,66 € ;

o à compter du 10 janvier 2024 pour le surplus.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l’assignation du 21 février 2023, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sollicite la somme de 2.744,60 euros au titre des frais de recouvrement tandis que le défendeur conclut au rejet de la demande et à défaut à sa minoration.

Sur ce

Il convient de déduire du montant de la créance réclamée les frais suivants:

— les frais d’honoraires dossier à l’huissier facturés le 22/02/2021 pour un montant de 184 euros, les frais de suivi dossier avocat facturés les 31/12/2022, 28/06/2023, 27/12/2023 pour des montants unitaires de 455 euros, 478,80 euros, 478,80 euros qui ne constituent pas des frais de recouvrement nécessaires au sens des dispositions sus rappelées et qui sont, au surplus, compris dans les dépens et frais irrépétibles

— les frais de suivi dossier procédure facturés le 30/06/2022 pour un montant de 455 euros et les frais de honos transmission dr avocat facturés le 15/02/2022 pour un montant de 450 euros dès lors que ces prestations qui constituent des actes d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle

— les frais d’inscription d’hypothèque facturés le 15/02/2022 pour un montant de 184 euros dès lors qu’ils ne sont justifiés que par le versement aux débats d’une facture du syndic (pièce 40) qui ne permet pas au tribunal de comprendre s’il s’agit de frais d’hypothèque stricto sensu ou de frais facturés par le syndic pour l’inscription d’hypothèque.

Les frais du 18/09/2020 de mise en demeure sont justifiés par le versement aux débats de la lettre, de ses modalités d’envoi (pièce 5 du demandeur), du contrat de syndic (pièce 49 du demandeur) comportant la tarification des frais de recouvrement.

Au vu de ces éléments, M. [M] [X] est condamné à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] la somme de 59 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage pour résistance abusive

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M. [M] [X] à lui payer une somme de 2.600 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive tandis que le défendeur conclut au rejet de la demande.

Le syndicat des copropriétaires, qui se contente de procéder par voie d’affirmations, ne rapporte ni la preuve de la mauvaise foi des défendeurs ni d’avoir subi un préjudice.

Au vu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires ne peut qu’être débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande. L’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, le défendeur demande de lui accorder un délai de 24 mois pour le paiement des sommes dues et réclamées et propose de régler par mensualités de 250 euros en sus des appels de charges à intervenir tandis que le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de la demande de délais présentée.

En l’espèce, M. [M] [X], qui ne verse aux débats qu’une copie de l’acte notarié du 17 janvier 2020 attestant de son titre de propriété sur les lots de l’espèce et un tableau d’amortissement du prêt immobilier contracté, ne justifie pas de sa situation financière actuelle. La proposition d’échéancier à hauteur de mensualités de 250 euros en sus des charges courantes pendant 24 moins est à l’évidence insuffisante au regard de l’importance de la dette de 21.296,85 euros.

Au vu de ces éléments, M. [M] [X] ne justifie pas que sa situation financière lui permettra d’apurer sa dette grâce à l’octroi de délais de paiement.

La demande de délais de paiement présentée n’apparaît pas bien fondée et M. [M] [X] ne peut qu’en être débouté.

Sur les dépens, la demande au titre des frais d’huissier et des honoraires d’avocat et les frais irrépétibles

M. [M] [X], partie perdante, est condamné aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais de l’assignation introductive d’instance de 58,11 euros et qui pourront être recouvrés par M^e Eric Audineau, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il est également condamné à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande présentée au titre des frais de la sommation de payer qui ne sont pas compris dans les dépens et qui n’ont pas été réclamés au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le demandeur est également débouté de sa demande distincte présentée au titre des frais d’avocat qui sont compris dans les dépens et les frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE M. [M] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] la somme de 21.296,85 euros au titre des charges de copropriété et des appels de fonds travaux arrêtés au 1er janvier 2024 Prov./Chg courante et cotisation Fonds travaux 01/01/2024 inclus avec intérêt au taux légal à compter de:

— de la mise en demeure notifiée par la Société ATRIUM GESTION, Syndic, en date du 18 septembre 2020, sur la somme de 4.234,43 €

— de la sommation notifiée par la SCP [T] [P] – [U], Huissiers de Justice, en date du 26 février 2021 sur la somme de 8.342,41 € ;

— de l’assignation introductive d’instance du 21 février 2023 sur la somme de 21.071,66 € ;

— à compter du 10 janvier 2024 pour le surplus.

et ce jusqu’à parfait paiement

ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter du 21 février 2023, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil

CONDAMNE M. [M] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] la somme de 59 euros au titre des frais de recouvrement

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] de sa demande au titre des dommages et intérêts

DÉBOUTE M. [M] [X] de sa demande de délais de paiement

CONDAMNE M. [M] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M. [M] [X] aux dépens qui comprendront les frais de l’assignation introductive d’instance de 58,11 euros

DIT que M^e Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, pourra recouvrer, sur la partie condamnée, ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le DOUZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,