TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Juin 2024

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Avril 2024

GROSSE :

Le 01 juillet 2024

à M^e RICHARD

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05080 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3ZII

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. FAMILY

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [D] [I]

né le 15 Avril 1965 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [U] [I]

née le 15 Novembre 1975 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée du 27 novembre 2006, la SCI FAMILY a consenti à Monsieur [D] [I] et Madame [U] [I] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros outre 30 euros à titre de provision pour charges.

Le 11 avril 2023, la SCI FAMILY a fait signifier à Monsieur [D] [I] et Madame [U] [I] un commandement de payer sa dette de loyer d’un montant en principal de 1 962,55 euros ainsi que de justifier d’une assurance des risques locatifs, visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commisssaire de justice du 20 juin 2023, la SCI FAMILY a fait citer en référé Monsieur [D] [I] et Madame [U] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir :

l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance et défaut de paiement de leurs loyers et charges,l’expulsion des preneurs et de tous occupants de leur chef,leur condamnation solidaire à lui payer à titre de provision la somme de 3 536,17 euros sur la dette locative au 12 juin 2023, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer, outre une provision au titre d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 786,81 euros jusqu’au départ effectif des lieux, leur condamnation solidaire à lui payer la somme provisionnelle de 1 500 euros pour résistance abusive avec intérêts de droit à compter du commandement de payer,l’allocation d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,leur condamnation solidaire aux dépens en ce compris me coût du commandement de payer, et les frais d’exécution, ainsi que les sommes retenues par l’huissier de justice en cas d’exécution forcée.Appelée à l’audience du 2 novembre 2023, l’affaire a fait objet d’un renvoi à la demande de la partie demanderesse, pour être finalement retenue à l’audience du 4 avril 2024.

A cette audience, la SCI FAMILY, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 4 667,70 euros au 1er avril 2024, terme du mois d’avril inclus.

Bien que régulièrement cités par actes remis à étude, Monsieur [D] [I] et Madame [U] [I] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

En application de l’article 474 du code de procédure civile, la décision rendue est réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024 par mise à disposition au greffe prorogée au 27 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le défaut d’assurance contre les risques locatifs

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement reproduit, à peine de nullité, cet alinéa.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le bail du 27 novembre 2006 contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non paiement de loyers et de carence dans l’assurance couvrant les risques locatifs.

Un commandement de payer une dette locative de 1 962,55 euros en principal et d’avoir à fournir l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et rappelant la clause résolutoire prévue au bail à défaut de production par le locataire d’une attestation couvrant ses risques locatifs, a été régulièrement signifié aux locataires le 29 novembre 2022 par acte remis à étude.

Monsieur [D] [I] et Madame [U] [I] qui ne compparaissent pas ne justifient pas de cette assurance.

Le commandement de justifier d’une assurance est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 11 mai 2023.

Ainsi, la clause résolutoire est acquise au 11 mai 2023 sans possibilité d’accorder les délais suspensifs prévus par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Monsieur [D] [I] et Madame [U] [I] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l’ordonnance.

Leur expulsion des lieux est donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et l’indemnité mensuelle d’occupation

Monsieur [D] [I] et Madame [U] [I] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due, à titre de provision, de la date de résiliation du bail jusqu’au départ de Monsieur [D] [I] et Madame [U] [I] par remise des clés ou expulsion au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 786,81 euros, et de condamner solidairement Monsieur [D] [I] et Madame [U] [I] à son paiement.

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [D] [I] et Madame [U] [I] restent devoir la somme de 4 555,7 euros, à la date du 1er avril 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’avril inclus, déduction faite des frais sur prélèvement impayé (35 euros +38,50 euros + 38,50 euros).

Pour la somme au principal, Monsieur [D] [I] et Madame [U] [I] non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [D] [I] et Madame [U] [I] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 4 555,7 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 962,55 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [I] et Madame [U] [I], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI FAMILY les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La SCI FAMILY n’apporte pas d’éléments pour justifier de sa demande en paiement des frais d’huissier à titre d’exécution forcée. Par conséquent elle ne sera déboutée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Les juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, rendue en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 11 mai 2023 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties en date du 27 novembre 2006 et portant sur le logement situé [Adresse 3] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [I] et Madame [U] [I] de libérer les lieux dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT que faute par l’occupant de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNE Monsieur [D] [I] et Madame [U] [I] à payer à titre de provision à la SCI FAMILY la somme de 4 555,7 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2023 sur la somme de 1 962,55 euros et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [D] [I] et Madame [U] [I] au paiement d’ indemnité provisionnelle mensuelle d’un montant de 786,81 euros à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [D] [I] et Madame [U] [I] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation,

CONDAMNE Monsieur [D] [I] et Madame [U] [I] à payer à la SCI FAMILY la somme de 300 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT