TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Mars 2026

AFFAIRE N° RG 25/04977 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RC2D

NAC : 72A

Jugement Rendu le 20 Mars 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], situé [Adresse 2], représenté par son syndic la société FONCIA IMMOBILIAS, SAS au capital de 455.222,00 euros, dont le siège social est situé [Adresse 3], immatriculée au R. C. S. d'[Localité 1] sous le numéro 709 801 369

représentée par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocate au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [P] [G], demeurant [Adresse 4]

défaillant

Madame [M] [C] [G], demeurant [Adresse 4]

défaillante

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 05 février 2026 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 20 Février 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mars 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [P] [G] et Mme [M] [C] [G] sont propriétaires des lots numéros 13 et 90 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 1] sise [Adresse 5].

Par actes de commissaire de Justice en date du 15 juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble CAP HORIZON, représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA IMMOBILIAS SAS, a fait assigner M. [P] [G] et Mme [M] [C] [G] devant le tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES aux fins de voir ce tribunal:

Vu les dispositions de la Loi du 10 Juillet 1965 et de son décret d’application du 17 Mars 1967

Vu les dispositions de la Loi du 23 mars 2019 et de ses décrets d’application des 30 août et 11 décembre 2019

Vu les articles 1231-6 et suivants du code civil,

Vu les articles 514 et 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement M. [P] [G] et Mme [M] [C] [G] au paiement de la somme de 9 100,47 euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 6], avec intérêts de droit à compter de l’assignation,

— Condamner solidairement M. [P] [G] et Mme [M] [C] [G] au paiement de la somme de 2 500,00 euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble CAP HORIZON sis [Adresse 6] à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du code civil,

— Condamner solidairement M. [P] [G] et Mme [M] [C] [G] au paiement de la somme de 2 500,00 euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble CAP HORIZON sis [Adresse 6], en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile est de droit,

— Condamner solidairement M. [P] [G] et Mme [M] [C] [G] au paiement des entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la selarl Cabinet ELBAZ GABAY COHEN, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [P] [G] et Mme [M] [C] [G], bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 février 2026. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 20 février 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,

— un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété et appels de fonds travaux échus et impayées arrêté au 1er juillet 2025, sur la période du 1er octobre 2022 au 1er juillet 2025, appels charges et fonds travaux ALUR 4/4 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 9 100,47 euros, frais de recouvrement de 948,00 euros et dépens de 172,62 euros inclus,

— les appels de fonds des exercices du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025,

— les régularisations individuelles de charges 2022/2023 et 2023/2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires comportant approbation des comptes, vote des budgets prévisionnels et travaux, des 26 avril 2022, 26 avril 2023, 25 mars 2024, et 24 mars 2025 et l’attestation de non recours s’y rapportant,

— et le contrat de syndic.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces, il apparait qu’il convient de déduire de la créance réclamée par le syndicat des copropriétaires les frais (948,00 €) et dépens (172,62 €) d’un montant total de 1 120,62 euros, qui ne correspondent pas à des appels de charges et qui doivent être ventilés expressement dans les demandes.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires CAP HORIZON peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés sur la période du 1er octobre 2022 au 1er juillet 2025, appels charges et fonds travaux ALUR 4/4 inclus, s’élève à la somme de 7 979,85 euros (= 9 100,47€-948,00€-172,62€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2025, date de l’assignation introductive d’instance.

Sur la solidarité :

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, ne verse aucune pièce comportant une clause de solidarité. En conséquence il ne saurait prétendre à la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des sommes dues.

En conséquence, la condamnation au paiement des charges sera conjointe, à proportion des droits respectifs de chacun dans l’indivision.

Il conviendra donc de condamner conjointement M. [P] [G] et Mme [M] [C] [G], à concurrence de leur quote-part dans l’indivision, au paiement de la somme dûe au titre des charges de copropriété.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [P] [G] et Mme [M] [C] [G], laquelle ne se présume pas.

Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’indemnisation.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M. [P] [G] et Mme [M] [C] [G], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il seront par ailleurs condamnés in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE conjointement, à concurrence de leur quote-part dans l’indivision, M. [P] [G] et Mme [M] [C] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] HORIZON la somme de 7 979,85 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés sur la période du 1er octobre 2022 au 1er juillet 2025, appels charges et fonds travaux ALUR 4/4 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2025, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires CAP HORIZON de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts;

CONDAMNE in solidum M. [P] [G] et Mme [M] [C] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum M. [P] [G] et Mme [M] [C] [G] aux entiers dépens ;

DIT que les dépens seront recouvrés par la SELARL Cabinet ELBAZ GABAY COHEN, conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT MARS DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,