TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1]

[Localité 1]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00837 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q4HH

JUGEMENT

DU : 30 Avril 2026

Société [Adresse 2]

C/

M. [P] [X]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 30 Avril 2026.

DEMANDERESSE:

Société PATRIMMO HABITATION 1

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DEFENDEUR:

Monsieur [P] [X]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : Sophie LASNE F.F. Greffier

Greffier lors du prononcé : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 05 février 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À :M^e MARTINEZ

CCC défendeur

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 30 septembre 2019, la société [Adresse 2] a donné en location à Monsieur [P] [X], un immeuble à usage d’habitation et un emplacement de parking n° 14 situés [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel actualisé de 624,63 €, outre provisions sur charges de 188,97 €.

Le 25 juillet 2024, la société PATRIMMO HABITATION 1 a fait délivrer à Monsieur [P] [X] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4 170,74 € selon décompte arrêté au de juillet 2024 .

La société [Adresse 2] a, par voie électronique le 26 juillet 2024, saisi la Commission de coordoination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par assignation délivrée à étude le 14 avril 2025, la société [Adresse 2] a attrait Monsieur [P] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société PATRIMMO HABITATION 1 sollicite de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail ; à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail en raison des défauts de paiement récurrents ;

ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [X] ainsi que de tous occupants de son chef, avec, au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, faute de départ volontaire dans un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux signifié en application de la décision ;

dire que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

condamner Monsieur [P] [X] au paiement des sommes suivantes :

4 104,63 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2025 avec possibilité d’actualisation jusqu’à la date de plaidoirie ; rejeter tout délai de paiement ;

une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la quittance locative (loyer augmenté des charges récupérables) jusqu’à la reprise effective des lieux ;

1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer et l’assignation ainsi que les frais de notification à la préfecture ;

rappeler l’exécution provisoire en raisopn de l’évidence et de l’ancienneté de la créance ;

rejeter toutes demandes de Monsieur [P] [X].

Le 15 avril 2025, la société [Adresse 2] a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 2 octobre 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la société PATRIMMO HABITATION 1, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 1er octobre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 1 171,15 €.

La société [Adresse 2] déclare également que le paiement du loyer courant est repris et qu’elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement à Monsieur [P] [X].

La société PATRIMMO HABITATION 1 a indiqué ne pas avoir été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [P] [X].

Monsieur [P] [X] n’a pas comparu, malgré sa convocation régulière.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Il conviendra de se référer à l’assignation de la partie demanderesse pour un plus ample exposé de ses moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Un réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 5 février 2026 afin de permettre à la demanderesse de formuler ses observations sur le fait que le décompte arrêté au 1er octobre 2025 montre que la dette est soldée.

A l’audience du 5 février 2026, la société [Adresse 2], représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 4 février 2026 (échéance du mois février 2026 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 1 071,57 €. Elle précise que le paiement du loyer courant n’est pas repris, dernier paiement remontant au 5 décembre 2025 pour 347,00 € et qu’elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire.

A la même audience, Monsieur [P] [X], comparant en personne, explique qu’il a fait un paiement de 500,00 € le 4 février 2026 et qu’un autre paiement de 500,00 € est prévu la semaine suivante. Il ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative sous réserve du paiement intervenu et sollicite l’octroi de délais de paiement, proposant de payer le solde de la dette en une mensualité. Il sollicite également la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire afin de pouvoir rester dans le logement.

Il fait valoir qu’il a perdu son emploi il y a un an et que le versement de l’APL a été suspendu depuis janvier 2026. Il indique qu’il perçoit des indemnités de chômage de 560,00 € par mois et qu’il recherche un emploi dans le bâtiment. Il indique qu’il devrait commencer à travailler à partir du mois de mars 2026 moyennant un salaire de 1 500,00 € mensuel. Il ajoute qu’il n’a pas d’autre dette et qu’il n’a pas déposé de dossier de surendettement.

La société PATRIMMO HABITATION 1 est autorisée à produire, par note en délibéré avant le 28 février 2026, un décompte actualisé.

Après les débats, l’affaire est mise en délibéré au 30 avril 2026.

Par courriel du 13 février 2026, la société [Adresse 2] commundique un décompte arrêté au 12 février 2026 faisant apparaître un paiement de 500,00 € le 4 février 2026 et un paiement de 571,57 € le 6 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la société PATRIMMO HABITATION 1 verse aux débats un décompte arrêté au 4 février 2026 (échéance du mois de février 2026 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 1 071,57 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 1 338,22 €.

La société [Adresse 2] ne produit aucun élément établissant que ces sommes ou une partie d’entre elles auraient été mises à la charge du défendeur au titre des dépens par une précédente décision judiciaire.

Ainsi, après déduction des frais de recouvrement, la créance de la société PATRIMMO HABITATION 1 est soldée.

Il convient par conséquent de rejeter la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif de la société [Adresse 2].

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 15 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 juillet 2024, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article XIV) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [P] [X] le 25 juillet 2024, pour un montant principal de 4 170,74 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 septembre 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [P] [X] n’a plus de dette locative au jour de l’audience, ce dont il résulte qu’il ne peut qu’être considéré comme ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Par ailleurs, le paiement intégral à la fois de l’arriéré visé au commandement de payer, et des loyers en cours jusqu’à la date de l’audience, établit que le locataire est en mesure de satisfaire aux conditions précitées de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Enfin, il ne saurait être reproché au locataire, sauf à transgresser le sens de la loi précitée, et à pénaliser encore davantage inutilement le bailleur, d’avoir apuré la totalité de la dette et de l’avoir réglée avant que le tribunal n’accorde les délais de paiement et n’ordonne la suspension de la clause résolutoire.

Dans cette circonstance il appartient au tribunal de restituer, à la loi, le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et en conséquence de constater que la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

Il convient en conséquence de débouter la société PATRIMMO HABITATION 1 de sa demande de constat de la résiliation du bail.

Sur la demande subsidiaire en résiliation judiciaire du bail

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l’article 1728 du code civil obligent le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail et l’expulsion des lieux du locataire.

En l’espèce, il ressort du décompte d’arriéré locatif que Monsieur [P] [X] s’est montré défaillant dans le paiement des échéances, mais qu’il a également fait des efforts de paiement en procédant à des versements supplémentaires pour diminuer le montant de la dette, qui est en l’état soldée, le solde étant de surcroît créditeur à son profit.

En conséquence, le manquement aux obligations découlant du bail ne revêt pas un caractère de gravité suffisant pour prononcer la résiliation du bail et la demande en ce sens sera rejetée.

Les demandes de paiement d’une indemnité d’occupation et d’expulsion deviennent par conséquent sans objet.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [P] [X] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 juillet 2024, de l’assignation du 14 avril 2025 et de sa notification à la préfecture, la dette n’ayant été soldée qu’au cours de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de rejeter la demande formée sur ce fondement.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la société [Adresse 2] ;

CONSTATE que le contrat signé le 30 septembre 2019 entre la société PATRIMMO HABITATION 1 et Monsieur [P] [X] concernant les locaux situés [Adresse 6] s’est trouvé de plein droit résilié le 25 septembre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONSTATE que la résiliation est réputée privée d’effet et que les relations entre les parties reprennent selon les stipulations du bail ;

REJETTE la demande de prononcé de la résiliation du bail, d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation ;

REJETTE la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif de la société [Adresse 2] ;

DEBOUTE la société PATRIMMO HABITATION 1 de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [P] [X] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 juillet 2024, de l’assignation du 14 avril 2025 et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE