Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 22 proxi fond, 31 mars 2026, n° 25/08414

TJ Bobigny 31 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 22 proxi fond, 31 mars 2026, n° 25/08414
Numéro(s) :	25/08414
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 avril 2026
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Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 07 52

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/08414 -

N° Portalis DB3S-W-B7J-[Immatriculation 1]

Minute : 501/26

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT

AUX DROITS DE L’OPH [Localité 2] HABITAT

Représentant : M. [F] [P] [I],

Juriste contentieux

Madame [O] [Z] [L]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Copie délivrée à :

MME [Z] [L]

Le 31 Mars 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 31 Mars 2026 ;

par Madame Armelle GIRARD, en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité de Pantin, déléguée à la Chambre de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, par Ordonnance du 12.01.2026 et assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 2] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M. [F] [P] [I], Juriste contentieux, muni d’un pouvoir

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [O] [Z] [L], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant bail verbal à effet du 21 novembre 2018, l’OPH de [Localité 2] aux droits duquel vient l’OPH Est Ensemble Habitat a donné en location à Madame [O] [Z] [L] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 6].

Le 22 août 2024, l’OPH Est Ensemble Habitat a fait délivrer à Madame [O] [Z] [L] un commandement de justifier de son assurance locative et de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 926,19 € selon décompte arrêté au 20 août 2024.

Par courrier du 1 octobre 2024, l’OPH Est Ensemble Habitat a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à étude le 18 juin 2025, l’OPH Est Ensemble Habitat a attrait Madame [O] [Z] [L] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Bobigny, le commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

L’OPH Est Ensemble Habitat a demandé à la présente juridiction :

— De prononcer la résiliation du bail d’habitation ;

— D’ordonner l’expulsion de Madame [O] [Z] [L] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à l’OPH Est Ensemble Habitat, aux frais et aux risques et périls de Madame [O] [Z] [L] ;

— De condamner Madame [O] [Z] [L] au paiement des sommes suivantes:

«  4 091,17 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de février 2025, somme à parfaire ;

«  une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;

«  500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

«  ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Le 24 juin 2025, l’OPH Est Ensemble Habitat a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 12 janvier 2026.

Lors de l’audience, l’OPH Est Ensemble Habitat, représenté par Monsieur [F] [P] [I] en vertu d’un pouvoir régulier en date du 7 janvier 2026, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 12 janvier 2026 (échéance du mois de décembre 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 2 726,84 €. Il indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement sous réserve de la production de l’assurance locative.

Madame [O] [Z] [L], comparante en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement suspensifs à hauteur de 50 € par mois en plus du loyer courant. Elle soutient avoir une assurance locative. Elle expose être employée en CDD renouvelé chaque année et être rémunérée environ 950 € par mois, et percevoir 500 € en plus d’indemnités de la CRAMIF. Elle précise ne pas avoir d’autres dettes. Elle indique vivre avec son fils de 21 ans sans emploi.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026.

La présidente a autorisé la production de l’attestation d’assurance par note en délibéré, laquelle a été transmise par courriel au greffe en date du 14 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LE BAIL VERBAL

Aux termes de l’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit.

Il est cependant admis que ces dispositions n’excluent pas la possibilité de conclure un bail sans écrit, lequel est alors soumis au respect de l’ensemble des exigences de cette même loi.

En l’espèce et en l’état de la perte du contrat de bail originel, il résulte des pièces du dossier (et notamment des quittances, des pièces de procédure et des déclarations des parties à l’audience) que l’OPH Est Ensemble Habitat a effectivement donné à bail à Madame [O] [Z] [L] le bien litigieux, et que la relation contractuelle en résultant se trouve ainsi encadrée par les dispositions la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, l’assignation à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 18 juin 2025, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l’OPH Est Ensemble Habitat verse aux débats un décompte arrêté au 12 janvier 2026 (échéance du mois de décembre 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 2 726,84 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPH Est Ensemble Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant.

Madame [O] [Z] [L] ne conteste pas l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

Il convient par conséquent de condamner Madame [O] [Z] [L] à verser à l’OPH Est Ensemble Habitat la somme de 2 726,84 € actualisée au 12 janvier 2026 (échéance du mois de décembre 2025 incluse), au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l’article 1728 du code civil obligent le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail et l’expulsion des lieux du locataire.

En l’espèce, le décompte produit par l’OPH Est Ensemble Habitat et arrêté à la date du 12 janvier

2026 révèle que la dette locative s’élève à la somme de 2 726,84 € (échéance du mois de décembre 2025 incluse). Il y est visible que la situation d’impayés existe depuis le mois de juin 2019, et que les paiements sont irréguliers ou partiels.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du contrat à compter du présent jugement.

Cependant, l’article 1228 du code civil pose le principe selon lequel le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts, tandis que l’article 1343-5 de ce même code prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [O] [Z] [L] justifie à l’audience avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer et être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur en sus du loyer courant.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord de l’OPH Est Ensemble Habitat, il convient par conséquent d’accorder à Madame [O] [Z] [L] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 50,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résiliation du bail seront ainsi suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

o Madame [O] [Z] [L] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;

o La résiliation reprendra son plein effet ;

o La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par l’OPH Est Ensemble Habitat ;

o Madame [O] [Z] [L] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;

o Faute pour Madame [O] [Z] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

o L’OPH Est Ensemble Habitat pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [O] [Z] [L], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

o En cas de maintien dans les lieux, l’OPH Est Ensemble Habitat sera en droit d’exiger de Madame [O] [Z] [L] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de nonrésiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [O] [Z] [L] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 août 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de l’OPH Est Ensemble Habitat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire et public, par mise à disposition par le greffe et rendu en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par l’OPH Est Ensemble Habitat ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 21 novembre 2018 entre l’OPH Est Ensemble

Habitat et Madame [O] [Z] [L], concernant le bien sis [Adresse 6] ;

SUSPEND les effets de la résiliation ;

CONDAMNE Madame [O] [Z] [L] à verser à l’OPH Est Ensemble Habitat la somme de 2 726,84 € actualisée au 12 janvier 2026 au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [O] [Z] [L] à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités, les 23 premières d’un montant de 50,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 10ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Madame [O] [Z] [L] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;

DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

o Madame [O] [Z] [L] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;

o La résiliation reprendra son plein effet ;

o La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par l’OPH Est Ensemble Habitat ;

o Madame [O] [Z] [L] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;

o En cas de maintien dans les lieux, l’OPH Est Ensemble Habitat sera en droit d’exiger de Madame [O] [Z] [L] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

FIXE en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [O] [Z] [L] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Madame [O] [Z] [L] à verser à l’OPH Est Ensemble Habitat ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2026 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE Madame [O] [Z] [L] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 août 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DÉBOUTE l’OPH Est Ensemble Habitat de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE