TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [J] [R]

Monsieur [K] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Valérie ROSANO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10887 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NQ5

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 13 mars 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. CARRONS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0727

DÉFENDEURS

Madame [J] [R], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [K] [C], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 mars 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 13 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10887 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NQ5

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 mars 2024, la SCI CARRONS a consenti à bail à Monsieur [K] [C] et Madame [J] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 1781,25 euros outre une provision sur charges de 205 euros.

Alertée de nuisances supposées provenant de son appartement, la SCI CARRONS a, par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2024 fait assigner Monsieur [K] [C] et Madame [J] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– La résiliation judiciaire du bail,

– L’expulsion de Monsieur [K] [C] et Madame [J] [R] et de tout occupant de leur chef avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier et la séquestration du mobilier à leurs risques et périls,

– Leur condamnation in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été du si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération des lieux,

– Leur condamnation in solidum en paiement de la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 janvier 2025.

A l’audience, la SCI CARRONS, représentée par son conseil, s’en est remis oralement aux termes de son assignation. Elle a par ailleurs informé que les locataires sont débiteurs d’un arriéré de loyers et charges de 6042 euros, échéance de janvier 2025 incluse.

Bien que régulièrement assignés à personne et à domicile, Monsieur [K] [C] et Madame [J] [R] n’ont pas comparu ni ne se sont fait représenter ni enfin n’ont fait connaître les motifs de leur absence. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de préciser que conformément aux prescriptions de l’article 446-2 du code de procédure civile relatives à la structuration des écritures, il ne sera pas tenu compte des moyens figurant dans le dispositif pas plus que des prétentions figurant dans la discussion des conclusions des parties mais non reprises dans le dispositif.

En l’espèce, la SCI CARRONS n’a effectué dans ses écritures aucune demande au titre de l’impayé éventuel de loyers et charges et n’a pu valablement ajouter cette demande à l’audience en l’absence de comparution des défendeurs.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L’usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.

L’article 6-1 précise qu’après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu’aux termes de l’article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

En l’espèce, il ressort d’une pétition du 22 septembre 2024 signée par 23 résidents de l’immeuble de l’appartement objet du litige qu’un proche de Monsieur [K] [C], occupant le logement, a été interpelé le 14 août 2024 en flagrant délit de vol dans les caves de la résidence, ceci après plusieurs jours de surveillance par plusieurs locataires et les forces de police. En outre, dans un courrier du 20 août 2024, une résidente d’un appartement adjacent au bien litigieux s’est plainte de que depuis « plus de 4 mois et demi », « les engueulades se multiplient » entre les occupants du logement, « de manière assez violente et très bruyante », ceci « toutes les nuits jusqu’à 3-4h du matin ». Un autre voisin a fait aussi état le 27 août 2024 de « scènes de disputes ». Un autre a également évoqué, dans un courrier électronique du 28 août 2024, de » hurlements terribles, des injures en tout genre » le 26 août précédent qui ont « duré une heure », ainsi que « des coups terribles comme sur un mur » durant la nuit. Dans le même sens, une résidente de l’immeuble s’est plainte le 3 septembre 2024 de « hurlements, insultes, vociférations, coups, bruits sourds » provenant le même jour de l’appartement pris à bail par Monsieur [K] [C] et Madame [J] [R]. De même, un résident a fait référence en date du 9 septembre 2024 toujours s’agissant des occupants de l’appartement litigieux, que la veille, « ils ont fait du bruit cela résonne » au milieu de la nuit.

Il résulte de ces témoignages précis et circonstanciés, indépendamment des vols supposés dont l’issue du procès n’est pas connue, que les nuisances sonores en particulier nocturnes, sont avérées et que par leur fréquence et intensité elles dépassent les troubles normaux de voisinage dans un immeuble urbain résidentiel de taille importante.

La résiliation du bail sera en conséquence prononcée à compter du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Aucune raison particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, et en l’absence de demande en ce sens du bailleur, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [K] [C] et Madame [J] [R] seront ainsi condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui aurait été du si le contrat s’était poursuivi.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [K] [C] et Madame [J] [R], qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 18 mars 2024 entre la SCI CARRONS et Monsieur [K] [C] et Madame [J] [R] portant l’appartement n°2404 avec cave et emplacement de parking, situé [Adresse 3] aux torts du locataire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [C] et Madame [J] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [C] et Madame [J] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI CARRONS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [C] et Madame [J] [R] à verser à la SCI CARRONS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [C] et Madame [J] [R] à verser à la SCI CARRONS la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [C] et Madame [J] [R] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 5] le 13 mars 2025

le greffier le Président