REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

ORDONNANCE DE REFERE

DU 30 Janvier 2026

MINUTE N° :

Références : R.G N° N° RG 24/00229 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QTDI

DEMANDERESSE:

S.C.I. IMMOMED

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Philippe MONNOT de la SCP MONNOT-CALLET, avocats au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Monsieur [U] [B]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Madame [C] [H]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Rudy OSSIBI, avocat au barreau D’ESSONNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 27 Novembre 2025

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 30 Janvier 2026, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e MONNOT

+ 1CCC à M^e OSSIBI

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 1/02/2019, M. [U] [B] et Mme [C] [H] sont locataires d’un local à usage d’habitation sis [Adresse 1] à Corbeil-Essonnes (91100), et appartenant à la SCI IMMOMED.

Par acte du 4/03/2022, la SCI IMMOMED a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 6.329,51 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 28/01/2022.

Par acte en date du 16/06/2022, la SCI IMMOMED a fait assigner M. [U] [B] et Mme [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection d’Evry statuant en référé et demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion des locataires,

— autoriser de faire transporter, le cas échéant, les meubles laissés dans les lieux par le locataire, dans tout garde meubles de son choix, à ses frais, risques et périls,

— condamner solidairement les locataires à payer la somme de 10.168,51 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers, outre les charges, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner solidairement les locataires à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les locataires aux entiers dépens.

A l’audience du 23/02/2023, la SCI IMMOMED, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et réactualisé sa créance à la somme de 12.225,71 euros.

Cités par actes délivrés par remise en l’étude, M. [U] [B] n’a pas comparu et Mme [C] [H], comparante à l’audience précédente du 27/10/2022, a indiqué avoir déposé une demande d’aide juridictionnelle et a fait état de désordres dans les lieux en relation avec de l’humidité.

Le délibéré a été fixé au 24/04/2023, après avoir constaté à l’audience du 23/02/2023 que Mme [C] [H] ne s’était pas présentée.

En cours de délibéré, la réouverture des débats a été ordonnée par mention au dossier et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 25/05/2023 pour respect du principe du contradictoire.

Par ordonnance du 21/12/2023, le retrait du rôle de l’instance a été prononcé, et un jugement en date du 11/07/2024 afférent à la procédure de surendettement des particuliers concernant Mme [C] [H] a été rendu, disant que la situation de cette dernière n’était pas irrémédiablement compromise et renvoyant aux mesures de traitement à adopter par la commisssion de surendettement des particuliers de l’Essonne.

Le rétablissement de l’affaire est intervenu pour l’audience du 13/02/2025.

A l’audience du 27/11/2025, et après plusieurs reports d’audience à la demande des parties, la SCI IMMOMED, représentée par son conseil reprenant oralement le contenu de ses écritures, maintient ses demandes et réactualise sa créance à la somme de 24.791,94 euros au titre des loyers et charges, arrêtée au 15/11/2025, terme de novembre 2025, outre une demande au titre des frais irrépétibles à hauteur de 1.000 euros. Elle sollicite le rejet des moyens et demandes de Mme [C] [H], et en tout état de cause, et que soit jugé qu’il n’y a pas lieu à référé pour cause de contestation sérieuse.

Mme [C] [H], représentée par son conseil reprenant oralement le contenu de ses écritures, demande, après avoir renoncé à sa demande d’expertise judiciaire, ainsi qu’à la demande de consignation des loyers qui en était l’accessoire, de :

à titre principal,

— dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la SCI IMMOMED, compte tenu de l’existence de contestations sérieuses sur la créance du bailleur, à qui est opposé une exception d’inexécution et une mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer du 4/03/2022 en raison notamment du logement insalubre occupé par Mme [C] [H] qui présente des problématiques d’humidité occasionnant de la moisissure, de l’absence de chauffage dans la chambre et le séjour, outre les difficultés de luminosité constatées par le technicien diligenté par la Caisse d’Allocations familiales (CAF) de l’Essonne,

à titre subsidiaire,

— suspendre de plein droit les effets de la clause résolutoire,

en tout état de cause,

— condamner la SCI IMMOMED à verser à titre de provision à valoir sur le préjudice de jouissance de Mme [C] [H] la somme de 7.000 euros, du fait que cette dernière invoque un préjudice de jouissance qu’elle estime sur la base de 40 % du loyer mensuel et charges, 317 euros (soit 40 % de 793 euros) par mois d’occupation du logement dans des conditions indécentes depuis novembre 2020, soit une indemnisation de 11.025 euros au mois de septembre 2023 ;

— dire que les parties conserveront la charge de leurs frais et dépens.

M. [U] [B] n’a pas comparu.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures dûment échangées entre les parties pour un exposé exhaustif de leurs moyens et prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 30/01/2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur quoi,

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Au titre de l’article 835 du même code, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur les demandes de la SCI IMMOMED et les moyens défense adverses

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…),

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de clause expresse mentionnée au a ci-dessus,

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…) ;

L’obligation du bailleur d’assurer au preneur la jouissance paisible du logement est une obligation de résultat qui engage sa responsabilité, sauf à démontrer que le trouble empêchant une jouissance paisible trouve son origine dans un cas de force majeure ou une faute du preneur.

Les obligations de délivrance, de garantie, d’entretien et de sécurité mises à la charge du bailleur sont également rappelées aux articles 1719, 1720 et 1721 du code civil.

Le bailleur est ainsi également tenu de garantir le locataire contre les défectuosités des installations ou équipements existants qui ne remplissent pas leur rôle normal et créent des troubles de jouissance ou des dommages au locataire ; cette garantie s’applique également dans le cadre de la copropriété, dans le cas de vices ou défauts affectant les équipements collectifs.

Il est également rappelé que si le preneur ne peut refuser de payer les loyers au terme convenu en se prévalant du refus par le bailleur d’effectuer les travaux de réparation nécessaires, il peut être autorisé à en suspendre le paiement si le propriétaire ne respecte pas son obligation de délivrer un logement décent à condition que le logement ait été rendu inhabitable.

En l’espèce, les locataires justifient avoir alerté la CAF de l’Essonne, laquelle a fait intervenir un technicien spécialisé, la société SOLIHA (DOMODECENCE), qui conclut à l’indécence du logement dans un rapport établi le 21/02/2022. Ce dernier décrit la présence de moisissures au niveau des murs du logement et des plafonds, avec présence de remontées capillaires dans les murs, et l’absence de chauffage dans la cuisine et des radiateurs électriques qui ne fonctionnement pas dans la chambre et le séjour. Il précise que le propriétaire doit isoler le plancher du sous-sol et traiter l’humidité des murs (remontées capillaires).

Mme [C] [H] démontre également avoir informé le bailleur, par courriel du 22/06/2021, sur l’existence d’une fuite d’eau au plafond et de l’humidité dans les lieux, désordres affectant la pleine jouissance des lieux loués ; elle précise ainsi : “je vous ai envoyé un recommandé accompagné de photos de l’état de l’appartement, l’humidité se sent et se voit malgré les aérations que nus faisons quotidiennement et les bacs anti-humidité. Ce n’est plus vivable mes enfants tombent malades à cause de cette situation. J’espère une réponse rapide de votre part due à l’urgence de la situation afin de trouver une solution le plus rapidement possible”.

Mme [C] [H] produit aussi un procès-verbal de constat du 19/12/2023 accompagné de photographies mettant en évidence un état de délabrement de l’appartement avec une partie de faux-plafond absente liée à la fuite d’eau en provenance de l’étage du dessus et confirmant l’existence d’humidité source de moisissure dans tout l’appartement, notamment avec des murs qui se désagrègent et des épaisseurs de plâtre qui se décollent par endroits, avec des zones gonflées d’eau, ainsi que l’absence de radiateurs fonctionnels dans le séjour et la chambre en raison de leur détachement des murs humides.

La SCI IMMOMED confirme cet état de fait par la production d’un rapport d’expertise du 27/11/2023 intervenu après désignation d’un expert par ordonnance de référé du tribunal adminsitratif de Versailles du 23/11/2023 précisant l’origine de la fuite d’eau précitée, exposant que les murs sont saturés d’humidité, avec moisissures dans les trois logements visités dont celui de Mme [C] [H] et constatant que le plafond en plaques de plâtre s’est partiellement effondré dans l’appartement de cette dernière. Il conclut que les locaux sont dans un état d’insalubrité et que les conditions de vie son précaires.

Il est ainsi constaté, d’une part, que si les désordres invoqués par les locataires sont établis, et n’ont pas été immédiatement pris en charge par le bailleur, il apparaît que ces désordres soient de nature à rendre le logement insalubre, voire inhabitable, ce qui pourrait justifier une exception d’inexécution opposable au paiement des loyers. Il existe donc une contestation sérieuse concernant la demande en paiement présentée par la SCI IMMOMED.

D’autre part, l’existence de ces désordres et le fait qu’ils aient été portés à la connaissance du bailleur dès 2021, sans réaction concrète de sa part avant avril 2024 (le premier devis est daté de décembre 2023 avec planning débutant en avril 2024), est de nature à caractériser une contestation sérieuse sur les conditions de régularité dans la délivrance du commandement visant la clause résolutoire du 4/03/2022, tant au titre du principe et du quantum de la créance visée qu’au titre de la bonne foi du bailleur.

Ces contestations sérieuses excèdent les pouvoirs du juge des référés.

En conséquence, il ne peut y avoir lieu à référé aussi bien sur la demande en paiement d’une provision au titre des loyers et charges que sur celle visant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire présentée par le bailleur. Les parties seront renvoyés à mieux se pourvoir.

Sur la demande reconventionnelle de provision de Mme [C] [H]

Mme [C] [H] rapportant la preuve qu’elle a alerté son bailleur dès juin 2021, avec une intervention du bailleur seulement à partir d’avril 2024, et n’étant pas sérieusement contestable que l’humidité dans les lieux, qui caractérise leur indécence, voire leur insalubrité, a nécessairement été à l’origine d’un préjudice pour la locataire, il est justifié de lui allouer à titre provisionnel, les pouvoirs du juge des référé excluant une évaluation plus précise dudit préjudice, une somme de 2.500 euros ;

Il convient de relever que l’argument de la SCI IMMOMED consistant à soutenir que Mme [C] [H] aurait participé à la réalisation de son propre préjudice, en ne permettant pas l’accès aux locaux loués, ne concerne qu’une période très récente, postérieure à avril 2024, ne suffisant pas à supprimer le caractère manifeste de son préjudice pour la période antérieure.

Sur les demandes accessoires

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit.

Chaque partie sera condamnée au paiement de ses propres dépens.

Attendu qu’aucun motif lié à l’équité ne commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des référés,

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal,

Disons n’y avoir lieu à référé concernant les demandes de la SCI IMMOMED en paiement d’une provison au titre des loyers et charges et aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;

Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

Et dès à présent, vu l’urgence,

Condamnons la SCI IMMOMED à verser à Mme [C] [H] la somme provisionnelle de 2.500 euros à valoir sur l’indemnité au titre de son préjudice de jouissance ;

Rappelons que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons chaque partie au paiement de ses propres dépens ;

Dit que les dépens seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle concernant Mme [C] [H] ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier

Le Président