COUR D’APPEL DE [Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GAP

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 08 Décembre 2025

N°

N° RG 23/00084 – N° Portalis DBWP-W-B7H-CTGV

DEMANDERESSE :

Madame [N] [P] épouse [S]

née le 26 Mai 1957 à [Localité 5] (92)

demeurant [Adresse 2]

ayant pour avocat postulant Maître Nicolas WIERZBINSKI de la SELARL ALPAZUR AVOCATS, avocats au barreau des HAUTES-ALPES et pour avocat plaidant Maître Delphine CO de la SELARL MANENTI & CO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE :

Société Civile de Construction Vente APROMEOS IX

prise en la personne de son gérant en exercice dont le siège est sis [Adresse 1]

ayant pour avocat postulant Maître Barbara LEVAYER, avocat au barreau des HAUTES-ALPES et pour avocat plaidant Maître Arthur VERCKEN, avocat au barreau de Paris

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

MAGISTRAT : Emilie CUQ-GIRAULT, juge, statuant à juge unique

GREFFIER : Emmanuel LEPOUTRE

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DÉBATS : à l’audience publique du huit septembre deux mil vingt-cinq, à l’issue desquels les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe le huit décembre deux mil vingt-cinq

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EXPOSE DU LITIGE

Madame [N] [P] épouse [S] est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 3].

Par acte notarié en date du 4 avril 2022, Madame [N] [P] épouse [S], en qualité de promettant, a consenti une promesse unilatérale de vente à la Société APROMEOS IX, société civile de construction-vente, ayant pour gérant Monsieur [D] [G] en qualité de bénéficiaire, portant sur la cession de la totalité de pleine propriété du bien, pour un montant de 2 400 000 euros.

Par courrier recomrnandé en date du 7 décembre 2022, le Madame [N] [P] épouse [S] a mis en demeure la Société APROMEOS IX de justifier du dépôt d’un dossier de permis de construire, objet de condition suspensive de réalisation de la vente.

Madame [N] [P] épouse [S] a également mis la société APROMEOS IX en demeure d’indiquer son intention de lever l’option et réaliser la vente ou de renoncer à la réalisation de la vente et libérer l’intégralité de l’indemnité d’immoblisation, dans les mains de son notaire.

En l’absence de réponse, par courrier recommandé du 20 décembre 2022, Madame [N] [P] épouse [S] a mis en demeure la Société APROMEOS IX de payer, dans un délai de 15 jours, la somme de 120 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuellement définie.

Par courrier recommandé du même jour, Madame [N] [P] épouse [S] adressait copie de cette mise en demeure au notaire de la Société APROMEOS IX et le mettait en demeure d’avoir à transférer les fonds dont il disposait au titre de l’indemnité d’immobilisation au notaire de Madame [N] [P] épouse [S], conformément aux termes de la promesse de vente.

Par acte de commissaire de justice du 31 mars 2023, Madame [N] [P] épouse [S] a fait assigner la société SCCV APROMEOS IX devant le tribunal judiciaire aux fins notamment de paiement de l’indemnité d’immobilisation de 120 000 euros.

Par ordonnance du 20 novembre 2024, la juge de la mise en état a prononcé la clôture de la mise en état et fixé l’affaire pour être plaidée au 8 septembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 décembre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°2, notifiées par voie électronique le 2 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [N] [P] épouse [S] sollicite du tribunal voir :

— CONDAMNER la Société APROMEOS IX à payer à Madame [N] [P] épouse [S] la sornme de 120 000 € au titre de 1'indemnité d’immobilisatin contactuellement stipulée dans la promesse de vente conclue entte les parties le 4 avril 2022,

— CONDAMNER la Société APROMEOS IX à payer à Madame [N] [P] épouse [S] la somrne de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER la Société APROMEOS IX aux entiers dépens.

Invoquant les articles 1103, 1104, 1124 et 1304-3 du code civil, Madame [N] [P] épouse [S] rappelle que la promesse de vente est caduque depuis le 6 mars 2023 à 16h, qu’elle a immobilisé son bien durant une année au bénéficie de la société SCCV APROMEOS IX , professionelle de l’immobilier qui n’a pas accompli les démarches nécessaires à la réalisation de la vente en ne sollicitant notamment pas de permis de construire auprès de la commune. Madame [N] [P] épouse [S] rappelle également que la promesse de vente signée le 4 avril 2022 prévoyait que la société SCCV APROMEOS IX verse entre les mains du notaire de la promettante, une indemnité d’immobilisation de 120 000 euros qui serait due en cas de non réalisation de la vente.

Elle indique que les dispositions de l’article 1590 du code civil ne sont pas applicables, les sommes dues ne constituant pas des arrhes. Madame [N] [P] épouse [S] précise qu’il ne peut lui être imposé de signer un avenant pour que la société SCCV APROMEOS IX réalise sa partie du contrat, s’agissant d’une nouvelle condition.

Enfin, Madame [N] [P] épouse [S] indique que la société SCCV APROMEOS IX entretient volontairement la confusion entre droit d’option et condition suspensive: toute option n’avait pas disparu pour la bénéficiaire, il lui était possible de renoncer à la condition suspensive tout en bénéficiant de l’option d’acquérir le bien. La société SCCV APROMEOS IX était considérée avoir renoncé à la condition suspensive, n’ayant pas répondu à la mise en demeure de Madame [N] [P] épouse [S] du 10 décembre 2022, la société SCCV APROMEOS IX a ainsi perdu son droit de se prévaloir de la condition suspensive mais pas de son droit d’option. Elle invoque une jurisprudence de la cour de cassation qui distingue indemnité d’immobilisation et clause pénale. Elle considère que cette indemnité ne saurait être diminuée, la pratique fixant habituellement cette indemnité à 10% du montant de la vente, en l’espèce elle représente 5%, montant minimal attendu. L’indemnité ne saurait pas plus donner lieu à proratisation.

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Par conclusions récapitulatives n°1, notifiées par voie électronique le 17 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la société SCCV APROMEOS IX sollicite du tribunal voir :

— rejeter toutes les demandes de Madame [N] [P] épouse [S],

— juger qu’au vu des circonstances particulières à l’espèce, la promesse de vente signée

entre les parties le 4 avril 2022 doit être requalifiée en contrat synallagmatique dans lequel le défendeur avait perdu toute faculté d’agir et se trouvait contraint à lever l’option,

— juger que dans ces circonstances, l’indemnité d’immobilisation prévue à l’acte doit s’analyser en une clause pénale accessible à la révision judiciaire,

— juger que le montant initial de cette indemnité doit s’analyser en fonction de la volonté des parties comme s’élevant à 60 000 €,

— juger que moins de deux mois après la signature de la promesse Madame [N] [P] épouse [S] était informée de l’impossibilité pour le bénéficiaire de s’y conformer et qu’au lieu de bloquer la mise en place d’une solution, elle aurait dû accepter de bonne foi le principe de la signature d’un avenant pour relancer des délais déjà expirés,

— juger que « l’indemnité d’immobilisation » prévue au contrat signé le 4 avril 2022 doit s’analyser désormais en clause pénale révisable dont le montant ne pourra être supérieur à 10.000€,

— rejeter toutes demandes plus amples,

— condamner Madame [N] [P] épouse [S] à verser à la SCCV APROMEOS IX une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Invoquant l’article 1231-5 du code civil, la société SCCV APROMEOS IX admet qu’elle n’a pas déposé de demande de permis de construire au motif qu’elle avait eu des échéanges avec le directeur de l’urbanisme de la commune dans laquelle se trouve le terrain, que celui-ci lui avait indiqué qu’aucun projet immobilier ne serait validé et aucun permis délivré. Elle sollicite la requalification de l’indemnité d’immobilisation en clause pénale dont le montant devra être ramené à la somme de 10 000 euros, le deuxième versement devant intervenir le jour de la vente ne pouvant s’analyser qu’en paiement d’une partie du prix.

En effet, elle considère que Madame [N] [P] épouse [S] a volontairement refusé de signer un avenant alors même qu’elle connaissait les difficultés que la société SCCV APROMEOS IX rencontrait pour mener à bien son projet immobilier, caractérisant une résistance abusive et une mauvaise foi. Elle indique par ailleurs que si l’indemnité d’immobilisation est le prix d’un avantage consenti par le promettant (exclusivité matérialisée par l’option), elle suppose l’existence de l’option. Or, selon elle, en l’espèce, l’option n’existait plus avant même l’expiration du délai pour le dépôt de demande de permis de construire, fixé au 2 juin 2023.

MOTIVATION

Sur la demande en paiement

Aux termes des articles 1103 et suivants du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

De plus, l’article 1124 du code civil indique que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

Enfin, l’article 1304-3 du même code dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Par ailleurs, l’article 1231-5 du code civil prévoit que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente conclue le 4 avril 2022 entre Madame [N] [P] épouse [S] et la société SCCV APROMEOS IX comporte, pages 11 et 12, une clause intitulée “indemnité d’immobilisation” ainsi libellée:

“1. Constatation d’un versement par le bénéficiaire

Le montant de l’indemnité d’immobilisation est fixé à la somme de CENT VINGT MILLE EUROS (120 000 EUR)

Modalités de versement :

Le BENEFICIAIRE déposera :

— au moyen d’un virement bancaire et au plus tard dans un délai de 10 jours à compter des présentes, à la comptabilité du notaire soussigné sur un compte dont les références bancaires lui seront transmises, la somme de SOIXANTE MILLE EUROS (60 000 euros);

— au moyen d’un virement bancaire et au plus tard le jour de la levée d’option, à la comptabilité du notaire soussigné sur un compte, la somme de SOIXANTE MILLE EUROS (60 000 euros).

Il est précisé que, dans l’hypothèse où le virement ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée, la présente promesse sera considérée comme caduque, et le BENEFICIARE sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes, et ce si bon semble au PROMETTANT.

2. Nature de ce versement

La somme ci-dessus versée ne constitue pas des arrhes. En conséquence, les dispositions de l’article 1590 du code civil ne lui sont pas applicables.”

Il est constant que la société SCCV APROMEOS IX n’a pas versé cette somme à Madame [N] [P] épouse [S]. S’il est évoqué dans l’un des emails produits au dossier, un versement par le bénéficiaire dans les mains de son propre notaire, aucun élément ne vient attester de ce fait et en tout état de cause, aucun virement n’a été fait au bénéfice de la promettante.

Il est par ailleurs également constant que la vente ne s’est pas réalisée.

Si la société APROMEOS IX évoque les éléments extérieurs ayant provoqué l’absence de dépôt d’une demande de permis de construire, il ressort en effet des pièces au dossier que la société avait eu connaissance de la réticence du maire à délivrer des permis de construire pour l’ensemble de la commune à cette période et n’avait pas souhaité engager la dépense relative aux honoraires d’architecte nécessaire au stade du dépôt de permis de construire.

Force est toutefois de constater, au regard des éléments produits, que si une condition suspensive à la réalisation de l’acte était prévue, conditionnant la vente à l’obtention d’un permis de construire, la société APROMEOS IX ne justifie aucunement avoir procédé à la réalisation de ces démarches. A l’inverse, l’ensemble des pièces permettent de comprendre que la société APROMEOS IX n’a pas souhaité réaliser les démarches de sollicitation du permis, convaincue d’un refus, sur la base d’éléments qu’elle avait pu récolter mais sans en justifier.

En effet, la seule circonstance de suspension de la vente ne pouvait s’accomplir que par le refus de l’autorité compétente de délivrer le permis, décision qui, par ailleurs, aurait pu être contestée judiciairement le cas échéant.

Madame [N] [P] épouse [S] a, conformément aux stipulations contractuelles, mis en demeure la société APROMEOS IX d’avoir à justifier dans un délai de 8 jours du dépôt d’un dossier complet de permis de construire et à défaut, la société APROMEOS IX serait considérée avoir renoncé à la condition suspensive.

L’indemnité d’immobilisation est le prix de l’exclusivité consentie par le promettant au bénéficiaire de la promesse. L’acte du 4 avril 2022 prévoit expressément que la somme due au titre de l’indemnité d’immobilisation ne constitue pas des arrhes, aucun pro rata ne pouvant par ailleurs être appliqué. La caducité de la promesse unilatérale est sans effet sur la force obligatoire attachée à la clause d’indemnisation laquelle lui survit. Le paiement d’une indemnisation d’immobilisation par le bénéficiaire ainsi posé n’est pas en lien avec une faute de celui-ci ou le défaut de réalisation d’une condition suspensive. La conclusion d’une promesse unilatérale n’est pas exclusive d’une contrepartie financière liée à l’immobilisation du bien pendant la durée de la promesse. L’indemnité ne saurait être requalifiée en clause pénale sauf à justifier que la promesse se transforme en promesse synallagmatique dans le cas d’une contrepartie manifestement excessive qui priverait le bénéficiaire de sa liberté de ne pas acheter.

Or, en l’espèce, l’indemnité a été fixée après négociation à 5% du montant total de la vente ce qui ne peut être considéré comme excessif au regard de la nature du bien vendu, du montant de la vente et de la durée d’immobilisation.

Il ne ressort par ailleurs pas du dossier une mauvaise foi de Madame [N] [P] épouse [S] qui ne pouvait être contrainte à signer un avenant qui ne lui était pas favorable.

En conséquence, la société APROMEOS IX est condamnée à payer à Madame [N] [P] épouse [S] la somme de 120 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Sur les autres demandes

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société APROMEOS IX, succombant à l’instance en supportera les dépens.

* Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société APROMEOS IX, condamnée aux dépens, devra verser à Madame [N] [P] épouse [S] une somme de 3000 euros.

Le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

CONDAMNE la SCCV APROMEOS IX à payer à Madame [N] [P] épouse [S] la somme de 120 000 euros (cent vingt mille euros) au titre de l’indemnité d’immobilisation contactuellement stipulée dans la promesse de vente conclue entre les parties le 4 avril 2022,

DEBOUTE la SCCV APROMEOS IX de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la SCCV APROMEOS IX aux dépens de l’instance,

CONDAMNE la SCCV APROMEOS IX à payer à Madame [N] [P] épouse [S] la somme de 3000 euros (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la juge et par le greffier

Le greffier La juge

Copies et grosses délivrées aux avocats le